Se il condominio ha più debiti verso più fornitori, secondo quali criteri l'amministratore deve pagarli?
La questione non è di poco conto avendo a che fare da un lato con la necessità di evitare pregiudizi al condominio e dall'altro di mantenere una corrispondenza quanto più stretta possibile tra versamenti dei condòmini e pagamenti dei fornitori.
Ciò, aggiungiamo, ai fini della corretta gestione delle situazioni di morosità, laddove i terzi dovessero reclamare i nomi dei condòmini morosi.
Nomi dei condòmini morosi, profili problematici
Il fatto che si debba fare in modo di mantenere la più stretta corrispondenza tra pagamenti e quote versate lascia intendere che ciò non sia un'operazione così facile.
Versamenti dei singoli condòmini
Al momento dell'approvazione del preventivo, l'assemblea, approvando assieme ad esso il piano di ripartizione, determina anche la periodicità delle tare. Mensili, bimestrali, trimestrali, molto dipende dall'organizzazione dello studio dell'amministratore, ma anche dalla tempistica dei pagamenti dei fornitori.
Così, ad esempio, per i clienti non domestici con fornitura inferiore a 16,5 Kw, la fatturazione è bimestrale (tanto è previsto dal testo integrato delle disposizioni dell'autorità per l'energia elettrica il gas e il sistema idrico in materia fatturazione del servizio di vendita al dettaglio per i clienti di energia elettrica e di gas naturale, detto in breve TIF).
La fatturazione di altre forniture di servizi, si pensi alla pulizia delle scale, ovvero alla movimentazione dei bidoni per la raccolta differenziata, è contrattata con la singola impresa che eroga il servizio.
Com'è noto la quota di ogni condòmino altro non è che la risultante della somma della parte di spesa da questi dovuta in relazione ad ogni servizio comune.
L'assicurazione, il compenso dell'amministratore, il costo del servizio di pulizia scale, ecc. ecc. La singola parte di ognuno di questi costi va a comporre la quota d'ogni condòmino.
L'amministratore delega il pagamento dei fornitori? Per farlo dev'essere autorizzato dall'assemblea
Pagamenti dei fornitori
Per poter pagare i fornitori, chi legge perdonerà l'ovvietà, è necessario avere delle disponibilità economiche. Qualcuno obietterà che ciò così ovvio non è, dato che non è raro sentir dire che ci sono amministratori che per evitare problemi nella fornitura dei servizi comuni anticipano di tasca propria quanto necessario; meglio andare avanti.
Sta di fatto che la disponibilità economica non sempre va di pari passo con i pagamenti da effettuarsi. In una situazione perfetta ogni mese (o bimestre, ecc.), l'amministratore ha in cassa i soldi per fare fronte a tutte le spese preventivate. Eppure già solamente un maggiore consumo di energia elettrica (o un rincaro delle tariffe), fa sì che così possa non essere.
Come ci si deve regolare, quindi, per pagare i fornitori, allorquando la disponibilità economica non sia tale da consentire il contestuale pagamento d'ognuno di essi.
Esempio: Tizio, amministratore del condominio Gamma, ha a disposizione € 800,00 frutto del pagamento delle quote da parte di sei condòmini su sette e deve effettuare pagamenti per 880,00 euro. Teoricamente per pagare può attendere il versamento dell'ultimo condòmino, ma sa che questo è ritardatario e prima del suo versamento scadranno alcune fatture.
Egli ha quindi la disponibilità di cassa e conseguentemente la possibilità di concreta di evitare l'applicazione di morosità per ritardati pagamenti. Ricordiamo che l'amministratore deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia.
Ciò vuol dire che deve fare in modo di evitare pregiudizi ai suoi rappresentati. In casi come quello oggetto di esempio l'amministratore potrà pagare le fatture nell'ordine di scadenza ed in caso di scadenza contestuale privilegiare il pagamento di quella afferente a servizi più importanti o comunque quella il cui mancato pagamento comporta pregiudizi maggiori.
Solitamente si privilegia il pagamento di quelle fatture rispetto alle quali non è possibile contrattare pagamenti parziali in acconto. In sostanza energia elettrica, gas e fattura per il consumo idrico. Contestualmente egli deve comunque attivarsi per sollecitare i ritardatari nel pagamento.
Il problema si pone quando alcuni casi di morosità divengono cronici e come tali non consentono la corretta gestione dei pagamenti in ragione di insufficienti incassi; anche qualora sia stata già attivata la procedura di recupero forzoso del credito, l'amministratore si troverà con disavanzi di cassa in ragione della mancanza di fondi. A quel punto necessariamente uno o più fornitori risulteranno creditori.
E siccome per pagare lo s'è fatto utilizzando quote di condòmini che in linea strettamente teorica erano destinate ad altro, è evidente che sarà anche difficile poter dire i nomi dei condòmini morosi rispetto alla specifica spesa.
Insomma da queste considerazioni appare in tutta la sua evidenza che mantenere un perfetto equilibrio tra entrate ed uscite è cosa tutt'altro che semplice e che la scelta del fornitore da pagare è più che una semplice ipotesi.
Elementi concreti della gestione quotidiana che sovente sfuggono ad una certa catalogazione normativa e mostrano in tutta evidenza la lacuna normativa dovuta all'assenza di una regolamentazione della soggettività giuridica del condominio.
- Rate condominiali. Sono applicabili sanzioni e interessi moratori per ritardato pagamento?
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