Il Tribunale di Napoli risolve un caso particolare con Ordinanza pubblicata in data 11 giugno 2018, dando luogo all'applicazione di diversi principi, che, per comodità espositiva, tratteremo separatamente.
1) L'amministratore è in grado di agire senza autorizzazione assembleare? Il nuovo amministratore di un condominio è legittimato ad agire nei confronti del precedente per la restituzione dei documenti occorrenti all'esercizio della gestione condominiale senza necessità di esser autorizzato con delibera assembleare.
Infatti, la legittimazione attiva processuale, conferita dall'art. 1130 c.c. all'amministratore per lo svolgimento delle attribuzioni ivi previste - esecuzione delle delibere dell'assemblea, cura dell'osservanza del regolamento di condominio, amministrazione delle cose, degli impianti, dei servizi comuni, conservazione e manutenzione di essi, disciplina del loro uso e riscossione dei contributi - comprende quella prioritaria ed indispensabile per l'espletamento dei singoli momenti gestori, tra cui il recupero della documentazione relativa alla gestione precedente(cfr. Cass. sez. II, sentenza n. 13504 del 3 dicembre 1999).
2) Qual è il "tempo" per valutare l'inadempimento? L'art. 1129, comma VIII, stabilisce che: "Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".
Da tanto è ricavato il principio per il quale il "momento" in cui sorge l'obbligazione di trasmissione della cassa e della documentazione condominiale, in capo l'amministratore esautorato dalla carica, è quello in cui viene portato a conoscenza della nomina del relativo successore.
Cosi, ad esempio, ove l'amministratore non abbia partecipato all'assemblea dei condòmini chiamata a discutere e deliberare sul tema della relativa revoca, e questa decisione, in effetti, venga poi formalmente adottata, il successore designato, ovvero gli stessi condòmini, al fine di acquisire la documentazione e la cassa saranno sempre tenuti a notificare il verbale al proprio ex mandante e, in funzione di esso, a chiedere la consegna di quanto dovuto, secondo i termini del caso.
Dall'altra parte, la giurisprudenza ritiene già tardiva la consegna della documentazione eseguita solo a seguito dell'ordine impartito da parte del Giudice (ex multis, Tribunale Civile Milano, sez. VIII; 5 novembre 1992, n. 10467).
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