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Gli amministratori di condominio non sono tutti uguali. Un breve vademecum per i condòmini
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Gli amministratori di condominio non sono tutti uguali. Un breve vademecum per i condòmini

Dieci regole pratiche per scegliere l'amministratore di condominio "perfetto"

Daniela Zeba 

Nell'attuale situazione, scegliere un amministratore con la certezza della sua professionalità è come un terno al lotto. Come dico sempre sarcasticamente ai miei condòmini, è anche una questione di fortuna.

Abbiamo visto, ad esempio, la scorsa settimana, come solo la giurisprudenza, con la sentenza del Tribunale di Padova n. 818 del 24 marzo 2017, abbia sancito che il mancato aggiornamento periodico da parte dell'amministratore può essere causa di revoca e rende la nomina nulla per l'anno in questione.

=> La mancata formazione giustifica la revoca dell'amministratore di condominio

Ma i condòmini cosa possono fare per tutelarsi al riguardo, specie se l'amministratore si rifiuta di esibire i documenti attestanti i suoi aggiornamenti?

In mancanza di un albo, o collegio o registro che dir si voglia, non esiste un ente terzo, neutrale, autorevole, oggi come oggi, in grado di rassicurare e tutelare i condòmini alla ricerca dell'amministratore formato, competente e preparato.

=> Entro la primavera ci sarà il registro nazionale obbligatorio per gli amministratori di condominio.

Non si può non sottolineare che qualcosa non quadra, in quanto all'amministratore di condominio è demandato il compito complesso e delicato di tutelare il patrimonio immobiliare dei propri condòmini, con l'assunzione di responsabilità civili e penali senza pari, se rapportate a quelle di tutti gli altri professionisti.

Chiunque, in qualsiasi qualsiasi settore è responsabile per i soli atti e comportamenti compiuti nell'esercizio delle proprie funzioni, mentre l'amministratore di condominio, lo è anche, civilmente e penalmente, per conseguenze di delibere contra legem e per eventi accidentali.

In altre parole, l'amministratore è soggetto all'anomalia di essere responsabile di eventi casuali (es. tegola che cade dal tetto e ammazza un passante) o poste in essere da terzi, anche contro la propria volontà (es. rifiuto da parte dell'assemblea di ottemperare alle norme di legge, in materia di sicurezza degli impianti, poichè ritenute troppo costose).

Nella malaugurata ipotesi di accadimento fortuito è di fondamentale importanza che l'amministratore sia non solo assicurato, ma riesca a dimostrare di avere agito sempre con diligenza e competenza per la tutela dell'incolumità dei condòmini e dei terzi; nel caso di delibere contra legem assunte dall'assemblea, per non incorrere in tragiche e spiacevoli conseguenze, l'amministratore ha solo una strada, quella delle dimissioni.

A fronte del delicatissimo compito dell'amministratore, che implica anche il possesso di altre doti fondamentali, quali l'abilità di gestire i rapporti conflittuali, la negoziazione, la diplomazia, la pazienza, l'efficienza e la tempestività in caso d'urgenza (elenco esemplificativo e non certo esaustivo), i due unici criteri che tuttavia, oggi, guidano i condòmini nella scelta di un amministratore, sono il prezzo ed il passaparola.

Qualcuno potrebbe obiettare che esistono le associazioni, ma non è obbligatorio essere iscritti per esercitare la professione di amministratore e comunque le associazioni non sono in grado di garantire sull'operato, la correttezza e la formazione degli associati, poiché di fatto non esistono oggettivi metodi di controllo.

=> I condòmini possono chiedere all'amministratore l'attestato di formazione periodica?

Mentre il passaparola è sempre un buon biglietto da visita, in quanto rappresentativo della reputazione e testimone dell'operato dell'amministratore, discorso diverso va fatto sul prezzo, che diventa spesso l'unico metro di giudizio per i condòmini pigri, disinformati o menefreghisti, in quanto uno dei luoghi comuni più diffusi (ed erronei) è che "gli amministratori sono tutti uguali".

Beh, cari condòmini, credo sia ora di darsi una solenne svegliata: gli amministratori non sono affatto tutti uguali.

  • Non lo sono prima di tutto come persone.
  • Non lo sono in termini di titolo di studio.
  • Non lo sono in termini di affidabilità e garanzia.
  • Non lo sono in termini di formazione e attestazione di qualità.
  • Non lo sono in termini di organizzazione interna di studio: dipendenti e collaboratori, gestione privacy, strumenti informatici, software utilizzati ecc...

Non lo sono in termini di organizzazione esterna: tempistiche e qualità degli interventi, efficienza nelle manutenzioni, gestione dei fornitori ecc…

Non sapete quanto offensivo sia, per chi svolge questo lavoro con serietà, competenza, passione e responsabilità, essere accomunato agli improvvisati, agli avventurieri, agli irresponsabili ed ai disonesti.

Occorrerebbe avere più rispetto per la professione dell'amministratore e valutare di conseguenza il reale valore del servizio offerto, sulla base di parametri di qualità oggettivi e non di errati luoghi comuni.

In genere si tende a pagare volentieri qualcosa di cui si percepisce il valore, mentre si è mal disposti a farlo per qualcosa che si giudica "intercambiabile", come nel caso dell'amministratore, a causa di un retaggio culturale che non riconosce adeguata dignità professionale al ruolo.

Giusto per contestualizzare: è giudicato comunemente caro un amministratore il cui compenso annuo per unità immobiliare si aggira intorno ai 127 € (€100+4%+IVA22%), il che equivale ad un pacchetto di chewing gum a settimana!

=> Ulteriori spunti di analisi e riflessione sull'equità del compenso.

Credo che questo sia motivo di riflessione, perchè, citando Oscar Wilde: "oggi la gente conosce il prezzo di tutto e il valore di nulla". Niente di più vero.

Posto quindi che il prezzo sia in verità un falso problema, e che il passaparola possa essere la prima scrematura nella scelta di un professionista qualificato, su cosa occorre soffermarsi per misurare il reale valore di un amministratore e come instaurare un corretto rapporto per non avere sorprese durante il rapporto di mandato?

Ecco, in sintesi una carrellata di 10 regole pratiche da seguire, dettate dall'esperienza:

  1. Stabilire un rapporto chiaro ed onesto fin dall'inizio: è inutile dire che va tutto bene, quando nel condominio vi sono alti tassi di morosità e litigiosità e l'immobile cade a pezzi.
  2. Richiedere altrettanta trasparenza nella presentazione dell'offerta economica, tramite tariffario dettagliato e nella presentazione dei servizi offerti: reperibilità, sito internet, documenti on line, tempistiche d'intervento in caso di urgenze manutentive, in caso di morosità, ecc...
  3. Esaminare il curriculum professionale dell'amministratore e gli attestati di formazione di base, della formazione periodica e dell'esperienza maturata sul campo.

    Verificare se l'amministratore rende pubblici questi dati sul suo sito.

  4. Richiedere il numero dei condomini amministrati e la tipologia prevalente (piccoli condomini, grandi complessi, centri commerciali ecc..) per valutare se si rientra nella fascia di clientela abituale.
  5. Rendersi conto dell'organizzazione di studio, verificare gli orari d'ufficio e verificare periodicamente la possibilità di esaminare il giornale di cassa, i documenti contabili, i contratti ecc...previo appuntamento.
  6. Richiedere obbligatoriamente la polizza professionale dell'amministratore.
  7. Verificare l'associazione di appartenenza (se iscritto).
  8. Richiedere la lista dei fornitori abituali per avere riferimenti in caso di bisogno.
  9. Richiedere copia della polizza globale fabbricato per rendersi conto di cosa è assicurato e cosa no e non avere brutte sorprese in caso di sinistri.
  10. Stipulare un vero e proprio contratto con il professionista, mettendo a verbale, nella delibera di nomina e di ogni successiva riconferma, le prestazioni richieste, gli accordi particolari pattuiti, il tariffario di studio, la verifica della validità della polizza professionale e della formazione periodica annuale

=> Nomina amministratore: contrasto tra le norme del regolamento e la legge

Come corollario, che vale comunque per qualsiasi professione, occorre giudicare anche la capacità comunicativa e la capacità di ascolto dell'amministratore, rammentando nel contempo, informandosi preventivamente, quali siano, nel rapporto condòmino-amministratore i rispettivi diritti e doveri, per evitare pericolosi malintesi legati ad errate aspettative.

Seguire queste regole non sarà difficile per un professionista serio e preparato e darà garanzia ai condòmini di serietà, trasparenza e qualità del professionista scelto.

Il rapporto di mandato è un rapporto di fiducia, che si istituisce se l'impegno profuso dall'amministratore, finalizzato alla buona gestione operativa, viene verificato ed apprezzato dal condomino, nell'ottica di una reciproca soddisfazione, avendo come obiettivo il bene comune e non gli interessi dei singoli.

=> Il manager immobiliare. Una figura in cerca d'autore

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GIUSEPPE COSTNTINI
GIUSEPPE COSTNTINI lunedì 14 gennaio 2019 alle ore 16:47

Egr. sig.ra Daniela Zeba, Le scrivo questa mail perché avrei bisogno di alcune delucidazioni in merito alla amministrazione del condominio di cui faccio parte.
!) E' stato nomnato un amministratore che, come credenziali, ha presentato un attestato nel quale dice di avere seguito uncorso presso una società, la E.L.T.I., che non si occupa di preparare le persone ad amministrare un condominio ma solo di: verifica impianti elettrici, certificazione ascensori, verifica attrezzatura da lavoro, verifica porte e cancelli automatici, programmi che possano interessare l'amministratore ma che nulla hanno a vede con l'amministrazione vera e propria.
La cosa anomala è che insieme aila firma dei responsabili dei corsi c'è la durata del documento: cinque anni dal 2013 a 2018.
Infatti il vero corso d miiratore è tato effettuato nel 2018.
Le sembra una situazione legale oppure non siamo stati furbi nell'approfondire la situazione
Mi dia un consiglio perchè penso che la situazione sia ai limiti della legalita in base alla normativa che indica quali sono i requisiti perché una persona possa essere nominata amministratore del condominio.
Non vado oltre perché ci sarebbero altre questione da trattare.
La ringrazio anticipatamente per la risposta.
Giuseppe Costantini

Daniela Zeba
Daniela Zeba lunedì 14 gennaio 2019 alle ore 23:44

Signor Giuseppe, ELTI solitamente rilascia la certificazione ai sensi della norma UNI 10801, un’attestazione di qualità ulteriore rispetto alla formazione base e periodica obbligatoria, a garanzia dei condómini. Tuttavia se ha dubbi o necessità di informazioni ulteriori, che sarebbe lungo fornire in questa sede, le lascio il mio indirizzo e-mail: info@studiozeba.it

Roberto
Roberto martedì 15 gennaio 2019 alle ore 11:13

Buongiorno,

il nostro amministratore vanta questi titoli:
-iscsrizione all’Albo Revisori Condominiali dell’ AIReC al n° xxxxxx ed in grado di ricoprire il nuovo ruolo di Revisore Contabile Condominiale, introdotto dall’art.1130 bis del Codice Civile, previsto dalla Riforma del Condominio L.220/2012,
-possesso di polizza RC di tutela professionale AIG Europe Limited
n° xxxx

Sono titoli sufficienti per potere amministrare?

Grazie

Daniela Zeba
Daniela Zeba martedì 15 gennaio 2019 alle ore 11:59

Buongiorno Roberto,
la figura del revisore contabile condominale prevista dal c.c. è distinta da quella dell'amministratore. Sono due professionalità diverse.
La polizza professionale è un requisito che la legge non prevede come obbligatorio, ma opzionale su richiesta dell'assemblea (ogni professionista che si rispetti ha comunque una propria assicurazione). Giusto che i condòmini la richiedano, verificandone i massimali di copertura.
Quello che dovete richiedere, obbligatorio ai fini dell'esercizio della professione, è la certificazione dell'aggiornamento periodico annuale, rilasciata dal responsabile scientifico che attesti la frequentazione di un corso di almeno 15 ore.

Carlo
Carlo martedì 15 gennaio 2019 alle ore 14:54

vorrei uscire dallo schema dell'amministratore, ma porre una domanda agli esperti.
La raccomandata con r.r. quando va calcolata per esigere una prescrizione nei confronto delle bollette IMU emesse nel 2013 r.r. inviata a dicembre 2018 ricevuta a gennaio 2019,

Daniela Zeba
Daniela Zeba martedì 15 gennaio 2019 alle ore 15:54

Sig. Carlo più che uscire dallo schema, mi sembra che lei abbia proprio sbagliato pagina web. Le consiglio di porre la domanda sul forum.
Non ho capito se la raccomandata l’hanno inviata a lei o viceversa.

Gianni.Amm.re In Pensione
Gianni.Amm.re In Pensione mercoledì 16 gennaio 2019 alle ore 19:53

Premessa.Seguo CondominioWeb da anni. Mai scritto un commento. (I miei colleghi mi danno dell'emerito senza che io abbia carta per dimostrarlo...).
Cara Daniela Zeba. Spero che il futuro di questa professione sia collocata in ambito sociale per quello che merita. Lei certamente ne onora, scrivendo come e quello che scrive, tutti i sacrifici che fanno gli Amministratori che si riconoscono nel Suo elenco dei Dieci....Un Caro saluto Gianni Bosco

Daniela Zeba
Daniela Zeba mercoledì 16 gennaio 2019 alle ore 23:27

Grazie Gianni delle sue parole. Vorrei tanto che la nostra professione assumesse, a livello sociale, il valore che merita. Dovremmo uscire dalla cortina di invisibilità che ci avvolge, ma lo squarcio sarebbe più grande, dirompente e significativo se tutti noi ci impegnassimo insieme, senza timore e rassegnazione, a pretendere ciò che è nostro per diritto: riconoscimento e dignità.

GIUSEPPE COSTANTINI
GIUSEPPE COSTANTINI giovedì 17 gennaio 2019 alle ore 12:30

Vede dott.ssa Zeba sarà pure che la E.L.T.I. è un'associazione ben organizzata i cui corsi sono rivolti ad argomenti oggetto di interventi nel condominio ma analizzando i programmi presentati nel depliant non parlano di amministrazione condominiale ma sono rivolti a:
norme antincendio, impianti elettrici, ascensori, montacarichi.
Mi dica lei se in tutti queste voci si parla solo di amministrazione di condominio: a me sembra di no.
Se poi vogliamo dire che l'ammnistratore vuole seguire dei corsi che trattano detti argomenti, mi sta bene, ma non possono costituire la base per amministrare un condominio.
Guarda caso il corso di amministratore è stato seguti ai primi mesi del 2018 quando la sua nomina era avvenuta nel novembre 2016.
Mi dica lei come si conciliano le due cose.
A me sembra che siamo di fronte ad una situazione contradditoria in quanto l'attuale amministratore avrebbe dovuto seguire un corso prima su argomenti inerenti l'amministrazione e poi specializzarsi in altri sempre inerenti al condominio.
Qui la situazione è stata ribaltata: prima ci si presenta con un attestato che con l'amministrazione vera e propria non c'entra niente e poi si segue, dopo tre anni, il corso reale per fare l'amministratore.
Sinceramente resto sbigottito!
Mi dica: come si comporterebbe di fronte a questa situazione contraria alle norme?

DANIELA ZEBA
DANIELA ZEBA giovedì 17 gennaio 2019 alle ore 12:44

Prima di parlare di situazione contraria alle norme bisogna essere in possesso delle corrette informazioni.
Per quello che riguarda ELTI non si accontenti di un depliant e vada a ricercare le giuste informazioni, sia riguardo alla certificazione ELTI in possesso del suo amministratore(amministratore o revisore?); poi verifichi l'aggiornamento annuale periodico. Se il suo amministratore esercitava già da tempo la professione ai tempi della riforma del 2012 non era tenuto per legge a superare il corso base.

Elio
Elio mercoledì 23 gennaio 2019 alle ore 22:29

Sono d’accordo con gran parte dell’articolo scritto dall’Amm. Zeba, purtroppo però noto una forte aggressività tra amministratori, sia iscritti ad associazioni e non. Nessuno esercita con preventivi idonei, nessuno viene nominato su base professionale e peggio molti fanno onorari stracciati per poi o fare mucchio o trovare il modo di fregare i condómini. Questo distrugge la categoria, già bella che inabissata. Ho conosciuto tanti bravi amministratori che in ogni caso nel loro piccolo si erano talmente stancati di essere messi nel mucchio degli “amministratori scorretti” che alla fine o hanno lasciato perdere o si sono fatti prendere la mano rilassandosi nel limbo degli amministratori dalla doppia faccia. Questa è la nuda e cruda realtà, che le piaccia o no gli amministratori di condominio devono avere non solo pazienza, devono essere degli “ironman” altrimenti verrebbero sopraffatti e professionalmente masticati dai propri condómini. Sig.ra Zeba amministro da oltre 14 anni e ho visto colleghi bravi dover mollare e andare dallo psicologo. A volte è l’amministratore che deve scegliere il condominio giusto, anzi sarebbe proprio ora di mollare quelli che ci creano solo problemi e cercare quelli che sono problematici ma ne vogliono discutere....
Buon lavoro.

Daniela Zeba
Daniela Zeba giovedì 24 gennaio 2019 alle ore 00:16

Buonasera Elio,
Le dirò in tutta onestà che io sono d’accordo con Lei.
È vero che spesso (non sempre), gli amministratori sono aggressivi e scorretti fra loro; è vero che c’è chi reagisce alle distorsioni tra domanda ed offerta abbandonando, o adattandosi e piegando dignità e deontologia a tariffe ridicole.
Oggi leggevo un post su FB di una dirigente della più grande associazione italiana, lamentare il fatto di essere a letto con l’influenza e al condómino di turno ciò non poteva fregar di meno, poiché la sua sola priorità era vedere di nuovo Sky...tutti noi sappiamo bene come funziona. Come faceva presente un’altra collega, nessun rispetto per il congedo di maternità che se va bene (come successe a me) dura 15 giorni ed è anche troppo lungo...quanti bocconi amari ingoiati...quanti spiacevoli ricordi...
Ma non sempre è così.
Non sempre ci facciamo la guerra (anche se è molto più facile andare d’accordo con chi, egoisticamente non ci mina la piazza).
C’è anche chi ha trovato il modo di cambiare le cose organizzandosi in maniera tale da limitare i danni da parte dei condómini “ciucciasangue”.
L’amministratore per sopravvivere degnamente al sistema, deve trovare soddisfazione quotidiana e chi è soddisfatto, ha fatto delle scelte importanti: o delegando, o, come ben ha evidenziato Lei, diversificando l’attività, o SCEGLIENDO i propri clienti. Io sono fra questi ultimi.
Ho più che dimezzato l’attività, tenendo solo i condomini con condómini con cui parlo lo stesso linguaggio, con cui ho instaurato un clima di rispetto e di stima, con cui i problemi si affrontano con senso di responsabilità. Scelta drastica, ma dopo aver subito due cardioversioni da stress, dovuta, sebbene mi sia costata cara. Se tutti scegliessero di lasciare al loro destino chi non ha rispetto per noi ed il nostro lavoro, già il mercato si auto-regolamenterebbe creando una fascia di clientela degna del nostro valore.

Elio
Elio giovedì 24 gennaio 2019 alle ore 00:53

Gentile collega la risposta che mi ha dato non fa una piega. Siamo sulla stessa barca. Io oltre l’amministrazione ho scelto anche la professione, sono geometra, sia l’una che l’altra mi danno soddisfazione e ho capito che solo sul campo e con un’adeguata teoria ti fai le ossa.
Ho fatto sempre la professione anche in fase di tirocinio perché nello studio c’erano molti tecnici e molto bravi, ho cercato di apprendere al meglio e di “rubare” l’indispensabile.
Ad oggi ho deciso di tenere massimo 25 condomini, è un buon numero riesco a gestirli bene senza scontentare nessuno, è ovvio vige sempre il detto che se fai bene fai male se fai male è un casino, in sostanza i miei condómini sono contenti, cerco sempre di ascoltarli e dare anche buoni consigli, a volte però lo scontro è forte e la conciliazione è lunga, quasi un’agonia.
La mia speranza è quella di cercare di migliorare sempre, ma sicuramente non grazie ai corsi annuali, che già sono diventati noiosi e ripetitivi, lavorando sul campo, lì ti giochi la tua professionalità, lì ti devi distinguere dalla massa mediocre, solo lì puoi fare contare il tuo gioco, allora si, i condómini entrano in assemblea ed escono con una buona fiducia, allora sai di aver fatto un buon lavoro e vai a casa, a fare sport, o con gli amici, la famiglia, la salute, queste sono cose importanti il resto a mio parere sono tanti numeri messi lì che se non riesci a metterli in colonna allora rischi di goderti nemmeno uno di quei momenti che ho indicato sopra. Il lavoro è dignità e deve essere fatto dignitosamente altrimenti come vai a dormire la notte? Come guardi in faccia i tuoi figli? E la salute? Buuummm.
Buona notte colleghi.

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