In materia condominiale è noto che l'amministratore può essere revocato sia dall'assemblea, con apposita delibera, e sia dall'autorità giudiziaria, con decreto motivato conseguente al ricorso dei condòmini, che hanno il diritto di agire innanzi al Tribunale del luogo in cui è ubicato il condominio, nei modi disciplinati dall'art. 64 disp. att. c.c., per richiederne la revoca, nei casi indicati dal comma 11 dell'art. 1129 e dal comma 4 dell'art. 1131 del codice civile.
In pratica, l'assemblea condominiale ha il potere di revocare l'amministratore, ad nutum, cioè secondo volontà e senza la necessità di una giusta causa, mentre il Tribunale può revocalo, con decreto motivato, dopo averlo sentito in contraddittorio con il ricorrente e soltanto nel caso in cui abbia accertato la presenza delle gravi irregolarità gestionali.
In proposito è bene precisare che la revoca giudiziale "può" e non "deve" essere disposta dall'autorità giudiziaria, in quanto spetta al Tribunale adito valutare, in concreto, l'effettivo pregiudizio arrecato dall'amministratore, con il suo comportamento contrario alla legge, assunto che lo stesso pregiudizio deve essere dimostrato da chi agisce per ottenere la revoca (Trib. Mantova sent. del 22/10/2015).
In altri termini, si parla di revoca assembleare in ogni tempo e di revoca giudiziale soltanto nei casi menzionati dagli artt. 1129 e 1131 del codice civile, che descrivono, comunque, soltanto in via esemplificativa, una serie di gravi irregolarità sanzionabili con la revoca.
Occorre, però, precisare che in presenza di gravi irregolarità, i condòmini possono chiedere la convocazione dell'assemblea, per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore ed in caso di mancata revoca, da parte della stessa assemblea, possono decidere di ricorrere, anche singolarmente, all'autorità giudiziaria, per ottenere l'accoglimento della loro domanda di revoca.
La mancata formazione giustifica la revoca dell'amministratore di condominio
Nell'ipotesi di irregolarità gestionali e violazioni di legge compiute dall'amministratore di condominio si pone, però, il problema di stabilire se il diritto di chiedere la revoca del suo mandato ad amministrare spetti soltanto ai condòmini-nudi proprietari o anche ai loro usufruttuari. Ebbene, dall'esame dell'art. 1129 c.c. sembrerebbe evincersi il riconoscimento di tale diritto di revoca soltanto ai condòmini, in quanto sono gli unici ad essere espressamente menzionati nel dettato normativo, con riferimento alla possibilità di chiedere la convocazione dell'assemblea ed all'eventualità di potersi rivolgere all'autorità giudiziaria, per revocare il mandato dell'amministratore.
Tuttavia, una simile interpretazione restrittiva della norma andrebbe ad eludere il ruolo attivo che svolge l'usufruttuario in condominio.
Basti pensare che l'usufruttuario ha l'obbligo di contribuire alle spese comuni ordinarie ed ha il diritto di partecipare e votare alle assemblee condominiali riferite all'ordinaria amministrazione, mentre le spese di straordinaria manutenzione dei beni comuni e le relative delibere restano di competenza del nudo proprietario.
Nello specifico, il comma 6 dell'art. 67 disp. att. c.c. prevede espressamente che l'usufruttuario "esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni", mentre il comma 7 dello stesso articolo stabilisce che "nella altre deliberazioni il diritto di voto spetta ai proprietari".
Ne deriva che, a seconda dell'oggetto delle deliberazioni condominiali, l'amministratore dovrà inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea all'usufruttuario o al nudo proprietario oppure, ad entrambi, nel caso in cui si discuta di più argomenti, per i quali il diritto di voto compete all'uno e all'altro.
Di sicuro l'amministratore ha l'obbligo di inviare all'usufruttuario l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale nella quale si discute degli argomenti indicati ai numeri 1-2-3 dell'art. 1135 c.c., riferito alle attribuzioni dell'assemblea dei condòmini.
In sintesi si tratta della conferma dell'amministratore, dell'approvazione del preventivo spese, con relativo riparto, nonché dell'approvazione del rendiconto annuale e dell'impiego del residuo attivo di gestione.
Se ne deduce che l'usufruttuario è pienamente titolato a decidere e votare in assemblea sulla nomina, conferma e revoca dell'amministratore, di tal ché gli va riconosciuta, al pari del condomino, la facoltà di agire per far valere l'invalidità della relativa delibera condominiale.
Anzi, in applicazione di tali princìpi è plausibile che spetti in primis all'usufruttuario e non al nudo proprietario il diritto di voto alle assemblee di condominio riferite alla nomina, conferma e revoca dell'amministratore, sebbene la stessa delibera condominiale sia azionabile contro entrambi, essendo responsabili in via solidale del pagamento delle quote condominiali.
È ovvio che nel caso di più usufruttuari, pro quota, questi abbiano diritto ad un solo rappresentante in assemblea, tant'è che in mancanza di accordo tra di loro, la nomina dello stesso rappresentante dovrà realizzarsi, ai sensi degli artt. 1106 e 1105 c.c. e cioè dalla maggioranza dei partecipanti alla comunione, in conformità all'art. 67 comma 2 disp. att. c.c.
In definitiva, per quanto riguarda la richiesta di revoca del mandato ad amministrare appare pacifico che l'usufruttuario sia legittimato a chiedere la convocazione dell'assemblea condominiale, per far cessare le eventuali gravi irregolarità gestionali poste in essere dall'amministratore, essendo tenuto, per legge, a corrispondere, pro quota, le spese di compenso dello stesso amministratore.
Per quanto concerne, invece, la legittimazione ad agire innanzi all'autorità giudiziaria è consigliabile che lo stesso usufruttuario agisca congiuntamente al nudo proprietario, per evitare contestazioni in sede di giudizio riferite ad un eventuale suo difetto di legittimazione attiva, sebbene superabili in vista delle considerazioni anzidette.
Avv. Michele Orefice
