La revoca dell'amministratore di condominio è deliberabile dall'assemblea in ogni momento dell'anno, anche immediatamente dopo la nomina.
La revoca dell'amministratore può essere altresì disposta dall'Autorità Giudiziaria, su ricorso anche di un solo condòmino, se ricorrono gravi irregolarità nella gestione, esemplificativamente elencate dall'art. 1129, dodicesimo comma, c.c.. In taluni casi il ricorso giudiziale per la revoca dev'essere preceduto da un tentativo assembleare.
Esiste una possibilità che la revoca possa essere tacita, cioè non espressamente disposta dall'assemblea, ma comunque desumibile da delibere del tenore tale da fare considerare cessato il rapporto di mandato tra amministratore, da una parte, e condominio, dall'altra?
Contratto tra amministratore e condominio
Ai rapporti tra amministratore e condominio si applicano le norme di cui agli artt. 1129 e 1130 c.c. e oltre ad esse quelle dettate in materia di contratto di mandato.
L'amministratore, infatti, è considerato mandatario dei condòmini, ossia persona alla quale è affidato l'incarico di compiere atti e fatti giuridicamente rilevanti in nome, per conto e nell'interesse dei condòmini.
L'incarico affidatogli dall'assemblea (o in sua vece dell'Autorità Giudiziaria) dura un anno e si rinnova per un pari periodo.
Esso può essere interrotto:
- dalle dimissioni dell'amministratore;
- dalla revoca disposta dall'assemblea;
- dalla revoca decretata dall'Autorità Giudiziaria se ricorrono gravi motivi.
La dimissioni e la revoca possono avvenire in qualunque momento, salvo risarcimento dei danni nei casi d'ingiusta cessazione del rapporto.
Da non perdere: Come chiedere la revoca giudiziale dimostrando che l'amministratore intasca la mazzetta.
Revoca tacita amministratore desumibile da qualunque atto
Che cosa succede se l'assemblea nomina un nuovo amministratore senza avere revocato quello precedente?
La delibera di nuova nomina può essere considerata alla stregua d'una revoca tacita oppure deve essere ritenuta inoperante?
Al riguardo la Corte di Cassazione ha affermato che, «ai sensi dell'art. 1129 cod. civ., l'amministratore può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea e, quindi, anche prima della scadenza annuale senza alcuna motivazione ovvero indipendentemente da una giusta causa.
La norma ha la finalità di assicurare che la gestione dei beni e dei servizi - che deve soddisfare gli interessi comuni - riscuota la costante fiducia dei condomini: pertanto, l'assemblea - nell'esercizio delle sue prerogative - ben può procedere alla nomina del nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l'amministratore uscente» (Cass. 18 aprile 2014 n. 9082).
Il pronunciamento dei magistrati di Cassazione è chiarissimo: l'assemblea, legittimamente esercitando i propri poteri, può nominare un nuovo amministratore senza la espressa revoca di quello precedente. Ergo: è pienamente legittima la revoca tacita del nuovo mandatario.
Di più: se la nuova nomina avvenisse senza inserimento dell'argomento nell'ordine del giorno e nessuno impugnasse quella decisione, essa diverrebbe assolutamente inoppugnabile, costringendo senza dubbi al passaggio di consegne (che dovrebbe comunque avvenire pur in pendenza di giudizio laddove non vi fosse sospensione dell'efficacia della delibera, art. 1137 c.c.)
Conseguenze di una revoca tacita senza giusto motivo
Il fatto che sia da ritenersi possibile e legittima la revoca tacita dell'amministratore di condominio non vuol dire che la stessa non possa produrre conseguenze pregiudizievoli per il condominio.
Che vuol dire ciò?
Sull'argomento della revoca prima della scadenza naturale del mandato, la Cassazione ha affermato che trattandosi di un rapporto di mandato che si presume oneroso «se la revoca interviene prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, co. 1°, cod. civ.)» (così Cass. 29 ottobre 2004 n. 20957).
Non vi sono ragioni per non considerare la revoca tacita alla stregua di una revoca a tutti gli effetti, motivo per il quale non si può dubitare a difronte ad una simile fattispecie l'amministratore di condominio tacitamente sollevato dal proprio incarico abbia il diritto di agire per ottenere risarcimento del danno.
In che cosa può consistere la pretesa dell'ex mandatario?
È ipotizzabile che la stessa coincida con il mancato guadagno, ossia la differenza tra quanto sino ad allora guadagnato e quanto avrebbe dovuto guadagnare se la revoca non fosse stata (nemmeno tacitamente) disposta.
Ciò chiaramente a condizione che la revoca anticipata sia illegittima, perché ove dovesse essere considerata valida (ci si riferisce ad una valutazione giudiziale), cioè ove si ritenessero ricorrenti i giusti motivi della sua disposizione, allora egli non avrebbe diritto ad alcunché anzi potrebbe essere esposto ad una contro azione, eventualmente in via riconvenzionale, per il risarcimento dei danni causati.
Certo è che non ci si deve meravigliare o pensare che si sia operato in modo errato ove ci si trovi dinanzi ad una revoca tacita dell'amministratore di condominio.
Quando scatta la revoca dell'amministratore di condominio
