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Il precedente amministratore di condominio può richiedere le somme anticipate solo se approvate ad hoc
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Il precedente amministratore di condominio può richiedere le somme anticipate solo se approvate ad hoc

L'amministrazione di condominio ottiene non l'intero credito vantato ma unicamente la somma che risulta dal rendiconto approvato con la delibera

Avv. Maurizio Tarantino  

“In tema di condominio, l'amministratore cessato dall'incarico che sostiene di aver anticipato delle spese, non è legittimato a richiedere l'intero credito ma solo quello risultante dal suo estratto conto approvato con la delibera condominiale.

Ne consegue che, in assenza di delegazione di pagamento precisa, deve essere revocato il decreto ingiuntivo proposto dall'ex amministratore pur in presenza di una delibera che approva il debito del condominio”. Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere con la sentenza del 4 aprile 2016 in merito al rimborso delle spese sostenute dal precedente amministratore.

I fatti di causa. Tizio (ex amministratore) adiva il competente giudice per il pagamento, in suo favore, di una determinata somma a titolo di anticipazioni effettuate nel corso della precedente gestione amministrativa del condominio. Le somme in esame erano comprovate da una delibera che aveva accettato il rendiconto. Avverso tale decreto ingiuntivo, il condominio proponeva opposizione.

=> Il valore dell'approvazione del rendiconto di gestione: attenzione alle anticipazioni dell'amministratore

Il potere di spesa dell'amministratore. L'amministratore di condominio non ha, salvo quanto previsto dagli articoli 1130 e 1135 del c.c. in tema di lavori urgenti, un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore e i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'articolo 1720 del c.c., secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario, deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea.

Quindi, Per poter richiedere il rimborso delle anticipazioni sostenute per l'amministrazione di un fabbricato è necessario, in primo luogo, farsi legittimare dall'assemblea nella carica di amministratore; in secondo luogo, sottoporre all'approvazione dei condomini il regolamento e le tabelle millesimali; infine, far approvare dall'assemblea le voci di spesa. (In tal senso Cass. Sentenza 20 agosto 2014, n. 18084 – Cass. Sentenza 27 gennaio 2012, n. 1224).

=> Perchè il rendiconto deve evidenziare il disavanzo tra le entrate e le uscite?

L'assemblea e il rendiconto. L'assemblea dei condomini ha il potere di approvare anche successivamente, l'operato dell'amministratore che abbia effettuato spese di manutenzione ordinaria o straordinaria sulle parti comuni senza la preventiva approvazione; sicché, tuttavia, non è sufficiente che dal rendiconto approvato dall'assemblea emerga un disavanzo tale da far sorgere il corrispondente credito in capo all'amministratore.

Pertanto, l'amministratore uscente che vanta un credito dal condominio deve fornire la rigorosa prova del proprio credito. (In tal senso Tribunale di Roma del 17 aprile 2014 – Cassazione Civ. n. 10253/2011).

Difatti, in materia di deliberazione assembleare condominiale, l'approvazione di un rendiconto, ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle sole poste passive specificamente indicate (entrate, uscite e saldo finale); quindi, poiché il credito per recupero delle somme, si fonda sull'articolo 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, come chiarito dalla citata giurisprudenza, “il professionista deve fornire la prova degli esborsi mediante un rendiconto del proprio operato”.

=> Decreto ingiuntivo: nel giudizio di opposizione non si può sindacare la validità della delibera che ha approvato il rendiconto

Il ragionamento del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere. A seguito dell'istruttoria, dalla documentazione in atti, è stato evidenziato che l'assemblea aveva approvato il rendiconto presentato dal precedente amministratore; inoltre, veniva acclarato che, il rendiconto (non impugnato) rendeva incontestabile la registrazione tra i debiti del bilancio della voce relativa alle somme indicate a titolo di restituzione delle anticipazioni eseguite da Tizio (ex amministratore).

Premesso ciò, tuttavia, il presente giudizio aveva ad oggetto la richiesta di un importo dovuto da tutti i condomini, (secondo l'interpretazione data dall'amministratore) a titolo di anticipazione sulla scorta della dichiarazione di debito resa dal condomino presidente dell'assemblea.

A parere del Tribunale, dalla dichiarazione in esame, non emergeva alcun obbligo di corrispondere la somma complessiva risultante dal rendiconto approvato; difatti, tale mandato non si evinceva né dal verbale e né dalla dichiarazione resa dal condomino (quale presidente dell'assemblea).

Ed ancora, in tale questione non ricorreva un'espromissione (difettando dell'intervento spontaneo di un debito altrui); inoltre, non era neanche ravvisabile una delegazione di pagamento (mancava l'assunzione dell'obbligo di pagamento).

In virtù delle considerazioni esposte, il giudice ha avuto modo di precisare che “l'approvazione di un rendiconto di gestione condominiale col quale i condomini riconoscono il credito dell'amministratore rende sicuramente incontestabile la registrazione tra i debiti di bilancio della voce relativa alle somme eventualmente indicate a titolo di restituzione delle anticipazioni eseguite dall'amministratore del condominio ma, in assenza di delegazione di pagamento precisa, non impone il pagamento della somma riconosciuta nei confronti di un determinato soggetto.

Quindi l'amministratore uscente, che sostiene di aver anticipato delle spese, non è legittimato a richiedere l'intero credito ma solo quello risultante dal suo estratto conto approvato con la delibera condominiale”.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale ha revocato il decreto ingiuntivo per il totale debito nei confronti del condominio e ha disposto e riconosciuto, nei confronti dell'ex amministratore, solo il pagamento per quella somma risultante dall'estratto conto approvato col rendiconto.

=> Ecco perchè il compenso extra non può essere inserito nel rendiconto

Scarica Tribunale di Santa Maria Capua Vetere - del 4 aprile 2016

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Tonino Gratteri
Tonino Gratteri lunedì 12 settembre 2016 alle ore 19:09

Puo' un conduttore AUTONOMAMENTE adire al Giudice per la revoca dell'amministratore condominiale che, fra l'altro,da ben quattro anni non convoca l'assemblea ---fra l'indifferenza dei condomini proprietari--- per l'approvazione dei relativi rendiconti annuali e, nel frattempo addirittura chiede anticipi sulle spese effettuate?

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