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Fondo cassa per morosità. L'amministratore di condominio può aumentarlo autonomamente?

Aumento della provvista da accantonare a titolo di fondo cassa per morosità a fronte di esigenze sopravvenute nel corso dell'esercizio
Avv. Giuseppe Zangari Avv. Giuseppe Zangari - Foro di Padova 

La vicenda. La controversia coinvolge un fabbricato turistico di ingenti dimensioni e complessa gestione, caratterizzato dalla compresenza di titolari del diritto di proprietà turnaria e un unico condomino non turnista, ossia la società costruttrice dell'edificio sottoposta a procedimento concorsuale.

L'usufruttaria di una quota turnaria di proprietà immobiliare impugna una delibera lamentando, fra l'altro, che l'accantonamento a titolo di fondo cassa per morosità risultante dal consuntivo fosse di 85.000,00 euro superiore a quanto approvato a preventivo dall'assemblea.

Come utilizzare correttamente il fondo cassa condominiale

In particolare, si duole del fatto che detti 85.000,00 euro costituiscano, di fatto, una riserva generica, ossia priva di una specifica destinazione dettata dall'assemblea; che l'amministratore non possa imporre ai condomini virtuosi il pagamento di spese condominiali a soddisfazione dei creditori del condominio, i quali non hanno azione diretta loro confronti se non dopo aver tentato di escutere il credito dai morosi; che l'accantonamento non è stato depositato su un conto corrente separato rispetto a quello ordinario, creando in tal modo una promiscuità e confusione nell'utilizzo del fondo (pag. 5 sentenza).

Il condominio si costituisce formulando una serie di controdeduzioni che verranno trascritte testualmente nelle motivazioni della sentenza.

Il fondo cassa per manutenzione straordinaria e per morosità. Disorientamenti giurisprudenziali.

La sentenza. Il Tribunale di Belluno rigetta infatti l'opposizione, ma sulla scorta di un ragionamento che lo scrivente ritiene tutt'altro che condivisibile (Trib. Belluno, n. 354/2018).

Il giudicante, senza minimamente entrare nel merito delle contestazioni mosse dall'attore, ritiene ammissibile che l'amministratore disponga in corso di esercizio un aumento dell'accantonamento poiché - richiamando alla lettera la tesi difensiva del condominio - trattasi di "un'operazione necessaria in quanto il Condominio avanza crediti notevoli dal Fallimento _____ s.p.a., non solo per crediti pregressi (pari ad euro 929.063,00), ma anche e soprattutto per crediti che maturano di anno in anno per le spese correnti (ad oggi euro 393.966,00), tanto che detti accantonamenti, presenti da qualche anno, si rendono indispensabili per garantire un minimo di funzionamento delle strutture fino a quando le proprietà immobiliari della ____ non verranno alienate. Chi, se non gli altri condomini, dovrebbe farsi carico delle somme non versate?".

E conclude: "Si può solo aggiungere che, nelle condizioni date, appare inevitabile e corrisponde a normale e dovuta prudenza l'istituzione di un ulteriore accantonamento per il fondo copertura temporanea di crediti di importo significativo" (pagg. 13 e 14 sentenza).

 Continua [...]

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