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L'omessa convocazione e il mancato recupero delle somme legittimano la revoca dell'amministratore di condominio
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L'omessa convocazione e il mancato recupero delle somme legittimano la revoca dell'amministratore di condominio

Cosa succede se l'amministratore di condominio non si attiva per la riscossione forzosa dei contributi condominiali?

Avv. Maurizio Tarantino  

La mancata tempestiva attivazione dell'amministratore di condominii per la riscossione forzosa dei contributi condominiali costituisce grave irregolarità gestionale?

=> Comproprietà dell'immobile e riscossione delle spese condominiali

“In tema di condominio negli edifici, seppure l'art. 1129, comma 12, n. 7), c.c., considera gravi irregolarità soltanto l'inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130, nn. 6), 7) e 9), c.c., e non anche quindi l'inottemperanza all'art. 1130, n. 3), c.c. (che prevede, tra gli obblighi dell'amministratore, quello di percepire i contributi dei condòmini), deve tuttavia rilevarsi che l'elencazione delle gravi irregolarità di cui all'art. 1129, comma 12, c.c., ha carattere meramente esemplificativo, come si evince dall'incipit del comma suddetto, che contiene la dizione “tra le altre”, il che vuol dire che tale elencazione non è di per sé esaustiva nell'individuazione delle condotte costituenti gravi irregolarità dell'amministratore condominiale.”Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte d'Appello di Bari con il decreto del 30 dicembre 2016 in merito alla revoca dell'amministratore.

=> Comproprietà dell'immobile e riscossione delle spese condominiali

I fatti di causa. Con ricorso ex art. 64, comma 2, disp. att. c.c., i condomini Tizio e Caio avevano proposto reclamo avverso il decreto, emesso dal Tribunale di Bari, con il quale era stata rigettata la richiesta avanzata dagli stessi di revoca di Sempronio quale amministratore del Condominio. Secondo i reclamanti il decreto emesso in prime cure era ingiusto ed illegittimo.

Instaurato il contraddittorio, Sempronio (amministratore) nel contestare l'impugnazione, ha concluso per il rigetto del reclamo, con la condanna dei reclamanti alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio.

Le ipotesi di revoca dell'amministratore di condominio. Il nuovo art. 1129 c.c., all'undicesimo comma, delinea i casi in cui l'amministratore può essere revocato. In primo luogo può essere revocato, l'ipotesi non contenziosa, per volontà dell'assemblea, in qualsiasi momento e con le maggioranze previste per la sua nomina (quando viene meno l'apprezzamento da parte dei condòmini).

Quelle successive risultano invece ipotesi giudiziali, in quanto prevedono l'intervento dell'autorità giudiziaria, tant'è vero che, è previsto il ricorso al Tribunale da parte di ciascun condomino, allorquando l'amministratore non comunica all'assemblea i provvedimenti dell'autorità amministrativa o citazioni che esulano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.) ovvero in caso di omessa rendicontazione o gravi irregolarità.

In particolare, la norma di cui all'art. 1129 c.c., viene riconosciuta come ad una tipica norma a fattispecie aperta che, appunto, non esaurisce tutte le possibili ipotesi di gravi irregolarità, ed è in tal senso che appare pienamente operante il principio della cd. mala gestio, mutuato appunto dalle norme sul mandato che, come abbiamo avuto modo di verificare, risultano applicabili anche alla figura dell'amministratore di condominio.

=> Recupero crediti condominiali e responsabilità dell'amministratore

L'obbligo del recupero delle somme. L'art. 1129, IX comma, codice civile decreta che “salva espressa dispensa dell'assemblea l'amministratore deve riscuotere forzosamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att. c.c., entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”. Dalla norma in esame si evince che l'amministratore ha l'obbligo di attivare la procedura di riscossione mediante il deposito di un ricorso per decreto ingiuntivo entro un termine perentorio di sei mesi.

Il ragionamento della Corte di Appello di Bari. A seguito dell'istruttoria, era emerso che i ricorrenti avevano denunciano la violazione, da parte dell'amministratore, dell'art. 1129, comma 11, c.c., a seguito dell'omessa convocazione dell'assemblea condominiale per l'approvazione dei rendiconti degli anni 2012, 2013 e 2014.

Quindi, risultava alquanto pacifico che Sempronio aveva omesso di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto per gli anni 2012 e 2013, convocando, invece, un'unica assemblea per l'approvazione dei rendiconti suindicati e del rendiconto 2014 per il giorno 8.4.2015.

Premesso ciò, secondo la corte territoriale, l'omissione della convocazione dell'assemblea dei condomini per ben due esercizi consecutivi integrava di per sé una grave irregolarità nella gestione ex art. 1129, comma 12, n. 1), c.c., che giustifica la revoca dell'amministratore ex art. 1129, comma 11, c.c. Ed ancora, secondo la Corte, a nulla rilevava il fatto che tale irregolarità fosse stata successivamente sanata mediante l'approvazione dei tre rendiconti da parte dell'assemblea condominiale, in quanto ciò che conta, ai fini della gravità dell'irregolarità, è che l'assemblea per l'approvazione del rendiconto non venga convocata tempestivamente. Proseguendo nell'analisi della presente pronuncia, appare evidente che l'omessa convocazione ha avuto riflessi anche per la riscossione forzosa delle somme.

Per meglio dire, avendo l'amministratore omesso di convocare tempestivamente l'assemblea per l'approvazione dei rendiconti consuntivi per gli anni 2012 e 2013, lo stesso non aveva proceduto al recupero delle somme dovute da eventuali condòmini morosi.Di conseguenza, non vi era dubbio che anche la mancata tempestiva attivazione dell'amministratore per la riscossione forzosa dei contributi condominiali rappresentava grave irregolarità gestionale, in quanto incideva negativamente sulle disponibilità finanziarie dell'amministrazione.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Appello di Bari ha accolto il reclamo dei condomini e per l'effetto ha revocato Sempronio dall'incarico di amministratore di condominio.

=> La figura dell'amministratore di condominio

Scarica Corte d'Appello di Bari decreto del 30 dicembre 2016

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Antonio
Antonio giovedì 25 maggio 2017 alle ore 18:20

In ogni aso l'amministratore non può (quasi) ma essere revocato. Nonostante le sue irregolarità possano rientrare, anche in modo reiterato, fra quelle ritenute gravi dal novellato articolo del C.Civile, molto difficilmente un giudice si esprimerebbe per la revoca. Quindi, a parte la sottrazione di cassa, o pochissimi altri atti palesemente contrari alla legge e alla morale, revocare giudizialmente un amministratore scorretto è pressoché impossibile. Anch perché intentare una tale azione, costa parecchio.

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