#1 Inviato 4 Febbraio, 2015 Buona sera a tutti, mi sono appena iscritto al forum sotto consiglio di mio padre che fa l'amministratore in un condominio in cui vive a Torino. Volevo chiedere, se possibile, io abito in Liguria in un condominio di 8 appartamenti attaccato ad un altro palazzo anch'esso di 8 condomini con ingressi indipendenti, scale indipendenti, ascensori indipendenti...il 10 c.m il nostro palazzo, stufi delle spese che ci fa affrontare l'arruale amministratore che gestisce i due palazzi (giardino costosissimo, pulizia scale inesistente, manutenzione ascensore da capogiro e sua perenne assenza ai problemi) volevamo sapere se possiamo togliere l'amministratore e quale sia la percentuale da dover raggiungere (50% + 1?) e se riusciti a togliere questo amministratore dobbiamo per forza eleggere un altro amministratore o basta un capo scala che funge da persona incaricata? Grazie tante a tutti per i consigli e per le risposte.
#2 Inviato 4 Febbraio, 2015 A quanto pare voi siete due stabili indipendenti amministrati dallo stesso amministratore, per cui le assemblee dovrebbero essere indipendenti, ed essendo solo 8 non avete l'obbligo dell'amministratore, per cui in assemblea regolarmente convocata potete deliberare la revoca dell'incarico all'amministratore con la maggioranza dell'art 1136 cc c.2; => teste presenti in assemblea rappresentanti almeno 500 mlm, e nominare un condomino tra voi con funzioni analoghe a quelle dell'amministratore
#3 Inviato 4 Febbraio, 2015 grazie per la risposta...e per il riferimentoalla normativa cc l'amministratore che gestisce entrambi i condomini convoca stessa assemblea lo stesso gg alla stessa ora...ma noi essendo in 8 basta che sia presente la metà e che tra i presenti la metà piu uno voti la revoca e questa diventa definitiva...se ho capito bene. e per le parti comuni? tipo enel illuminazione giardino...tipo amat giardino...facciamo suddivisione millesimale con l'altro palazzo? grazie ancora...molto utile ilforum e i vostri consigli personali.
#4 Inviato 4 Febbraio, 2015 grazie per la risposta...e per il riferimentoalla normativa ccl'amministratore che gestisce entrambi i condomini convoca stessa assemblea lo stesso gg alla stessa ora...ma noi essendo in 8 basta che sia presente la metà e che tra i presenti la metà piu uno voti la revoca e questa diventa definitiva...se ho capito bene. e per le parti comuni? tipo enel illuminazione giardino...tipo amat giardino...facciamo suddivisione millesimale con l'altro palazzo? grazie ancora...molto utile ilforum e i vostri consigli personali. Se fate unica assemblea probabilmente siete un unico condominio di 16 condòmini con unico codice fiscale. Se è così dovrete prima staccarvi dal condominio creando un nuovo condominio con nuovo codice fiscale ed un supercondominio per le parti comuni ai due edifici (giardino, illuminazioe...) La norma di riferimento è l'art. 61 c.c. Art. 61 c.c. Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.
#5 Inviato 4 Febbraio, 2015 Non sarei così sicuro che sia un unico condominio, bisognerebbe che lo dica Ivan-liguria, comunque possono consolidare la distinzione degli stabili molto facilmente come hai detto con l'art 61 Dacc se sono d'accordo.
#6 Inviato 4 Febbraio, 2015 Non sarei così sicuro che sia un unico condominio, bisognerebbe che lo dica Ivan-liguria, comunque possono consolidare la distinzione degli stabili molto facilmente come hai detto con l'art 61 Dacc se sono d'accordo. Infatti ho detto "probabilmente" proprio perchè mi suona strano che convoca i condòmini dei due edifici alla stesso giorno e stessa ora e quindi suppongo che all'assemblea partecipano tutti i 16 condòmini. Si può dedurre anche guardando i consuntivi, se ricevono un solo consuntivo oppure un consuntivo per l'edificio ed uno per il supercondominio. Aspettiamo chiarimenti.
#7 Inviato 4 Febbraio, 2015 A me pare che per comodità dell'amministratore ha fatto di tutta l'erba un fascio 🤣
#8 Inviato 5 Febbraio, 2015 rispondendo alle vostre domande ma non essendo del mestiere spero di riuscire a farmi capire...allora non so se i due palazzi hanno cf separato o unico (e non so neanche come fare a saperlo!) ma la cosa che vi posso dire è questa: la lettera di convocazione dell'amministratore presenta in intestazione via verdi 79....anche se io abito in via verdi 79/5 ed il palazzo di fianco è il 79/4 ed altri palazzi presenti nel cortile posti auto sono 79/3, 79/2 e 79/1 con diversi amministratori. i consuntivi riportano tre pagine: nella prima spese generali (contatore acqua giardino, contatore luce porticato, spese giardiniere, assicurazione palazzo) nella seconda pagina la pulizia scala che ha come ditta la stessa quindi emette una sola fattura (ma noi vorremmo togliere questa ditta per disservizio e cattiva cura della pulizia scala) nella terza pagina troviamo enel scala luce A ed enel scala luce B, spese ascensore scala A e spese ascensore scala B. Non so se queste informazioni vi sono state utili a capire come siamo amministrati. Volevo inoltre chiedere, se siamo un unico cf come dobbiamo fare per staccarci?che percentuale di condomini dobbiamo considerare (sui 16 totali o sui 8 nostri?) grazie ancora per l'aiuto.
#9 Inviato 5 Febbraio, 2015 Se ne deduce che vi è un solo consuntivo, un unico codice fiscale in sostanza i sospetti di Leonardo sono più che fondati. Per quanto riguarda la separazione? Campa cavallo! Bisogna spendere un mare di soldi per separare la rete fognaria, per richiedere una nuova utenza idrica separata per ogni fabbricato, chiamare un tecnico per redarro tre nuovi regolamenti di condominio, per ricalibrare e rifare le nuove tabelle condominiali. Mi sa tanto che il guadagno andrà a farsi, come suol dirsi, benedire!
#10 Inviato 5 Febbraio, 2015 Ancora non sono convinto che sia un solo condominio, bisognerebbe vedere al catasto se la particella e sub dove sono costruiti sono gli stessi. P.es. dove vive un mio conoscente ci sono 6 stabili tutti uniti uno all'altro (formano un isolato) e sono un supercondominio amministrati però dallo stesso amministratore, che però fa le cose per bene ovvero 6 distinte assemblee ed una per le parti comuni ai sei stabili. Questo potrebbe essere lo stesso però l'amministratore per risparmiare tempo convoca tutti assieme, usa un solo CF e d effettua tutti i conteggi assieme pur essendo necessari dividere con 2 CF e naturalmente dividere anche i conteggi per ogni stabile.
#11 Inviato 5 Febbraio, 2015 Scusate ma non vi ho detto che ogni appartamento ha un proprio contatore dell'acqua, riscaldamento autonomo e proprio contatore Enel e gas...la cosa che mi rende sicuro è che il nostro condominio ha numerico civico diverso, cioè siamo un gruppo di 5 palazzine con il numero 79 ma diverso sotto numero infatti io abito al 79/5 ed in più gli altri palazzi hanno diversi amministratori pur essendo uniti come il mio. Quindi pensate che posso fare la proposta di dividerci? Grazie a tutti
#12 Inviato 5 Febbraio, 2015 A quanto pare voi siete due stabili indipendenti amministrati dallo stesso amministratore, per cui le assemblee dovrebbero essere indipendenti, ed essendo solo 8 non avete l'obbligo dell'amministratore, per cui in assemblea regolarmente convocata potete deliberare la revoca dell'incarico all'amministratore con la maggioranza dell'art 1136 cc c.2; => teste presenti in assemblea rappresentanti almeno 500 mlm, e nominare un condomino tra voi con funzioni analoghe a quelle dell'amministratore ma dovranno nominare un amministratore per le parti comuni alle due palazzine - - - Aggiornato - - - Non sarei così sicuro che sia un unico condominio, bisognerebbe che lo dica Ivan-liguria, comunque possono consolidare la distinzione degli stabili molto facilmente come hai detto con l'art 61 Dacc se sono d'accordo. sono palazzine piccole, anch'io ho un caso simile, e li faccio insieme altrimenti dovrei avere tre c.f., tre assemble, 3 770 e 3 c/c .... allora si che le spese vanno alle stelle ... meglio andare d'accordo
#13 Inviato 5 Febbraio, 2015 ricapitolando non sapete come siete messi se decidete di amministrarvi per conto vostro, saprete aprire il cf, pagare le r.a., fare il 770 .... LE SPESE NON LE Fà L'AMMINISTRATORE, LE SPESE LE FA L'ASSEMBLEA E L'IMMOBILE l'ascensore è carissimo ? andate dall'amministratore e chiedete copia del contratto poi chiedete dei preventivi per le stesse caratteristiche contratto (manutenzione completa o semicompleta, visite periodiche asl comprese o a parte, servizio 24h con gsm o senza....) e proponete all'assemblea il cambio manutenzione il giardino è caro ? andate dall'amministratore a farvi dare l'elenco delle cose previste che deve fare e 1) decidete con l'assemblea se ne volete meno 2) portate dei preventivi per sostituire il giardiniere con persona in regola ovviamente etc...
#14 Inviato 6 Febbraio, 2015 ... ma dovranno nominare un amministratore per le parti comuni alle due palazzine ...... avere tre c.f., tre assemble, 3 770 e 3 c/c ... Si esatto, ma potrebbe anche essere lo stesso amministratore, e come dici dovranno esserci 3 CF, tre assemblee, tre c/c ... Quello che avevo in pratica evidenziato dicendo che questo amministratore per risparmiare tempo ha unito in una sola assemblea ecc ecc. D'accordo che forse alla fine potrebbe portare ad un risparmio, però almeno siano i condomini a scegliere cosa vogliono fare, fatto salvo che realmente in questo caso siano due condomini distinti.
#15 Inviato 6 Febbraio, 2015 ...siamo un gruppo di 5 palazzine con il numero 79 ma diverso sotto numero infatti io abito al 79/5 ed in più gli altri palazzi hanno diversi amministratori pur essendo uniti come il mio.Quindi pensate che posso fare la proposta di dividerci? Grazie a tutti Le 5 palazzine hanno servizi comuni? Il giardino e l'illuminazione delle due palazzine è comune alle altre 3 palazzine amministrate dagli altri amministratori? Se la risposta è si, nelle altre 3 palazzine chi ripartisce ed incassa le spese relative al giardino comune alle 5 palazzine? Se le altre 3 palazzine pur avendo servizi in comune con voi hanno ciascuno un amministratore ritengo che ci sia già un supercondominio. Se le due palazzine di cui fai parte formano un solo condominio potrete scindervi in due condominii. Se l'assemblea non delibera la scissione potrà essere decisa dal tribunale su richiesta di almeno 1/3 (almeno 3 condòmini) degli otto della palazzina che si vuole staccare. Le due palazzine che si vogliono staccare hanno ciascuno il contatore ENEL separato per l'illuminazione delle scale ed il funzionamento dell'ascensore di ciascuna palazzina? Se avete due contatori separati sarà sufficiente visionare le fatture ENEL di ciascuna palazzina per vedere se ci sono due codici fiscali. Se gli ascensori dei due condominii vengono alimentati da un unico contatore ENEL quasi certamente le due palazzine formano un solo condominio. Non si può essere più precisi senza visionare qualche fattura dell'una e dell'altra palazzina verificando i dati fiscali.
#16 Inviato 6 Febbraio, 2015 da prociotta: sono palazzine piccole, anch'io ho un caso simile, e li faccio insieme altrimenti dovrei avere tre c.f., tre assemble, 3 770 e 3 c/c .... allora si che le spese vanno alle stelle ... meglio andare d'accordo il fatto è che questi due condomini hanno gente che in qualche modo e mezza parente dell'attuale amministratore quindi non hanno alcuna intenzione di revocare il suo mandato, ma dato che nel mio condominio su 8 persone praticamente in 6 siamo nuovi e vediamo molte spese inutili o troppo alte (ascensore scala a e ascensore scala b più di 2000 euro l'anno su due palazzine di appena 4piani! mi sembra un pò eccessivo) (manutenzione giardino il cui titolare della ditta è amico dell'amministratore 500 euro ad intervento, peccato che manda 4 filippini a tagliare un pochino l'erba e non potano e non sistemano le siepi) (pulizia scala la signora viene con il figlio per "pulire" ma da un servizio scadente e fin troppo pagato 1600 euro l'anno per le due scale venendo una volta a settimana! peccato che sia inquilina del palazzo in cui vive l'amministratore e pulisce anche il suo ufficio...no comment) ogni palazzina ha un proprio contatore per illuminazione scala e ascensore (infatti nel resoconto lui scrive enel scala a e ascensore scala a) la nostra volontà nel volerci separare è motivata dal fatto che ci sono troppe spese alte (manutenzione giardino, manutenzione ascensore, assicurazione del palazzo, pulizia scale...) e il dirlo all'amministratore che fa solo una riunione all'anno non trova modo di vedere dei cambiamenti, quindi dato che ci dobbiamo sbattere noi a cercare preventivi e modi per risparmiare tantovale che ci separiamo almeno ogni volta nn dobbiamo richiedere una riunione straordinaria che lui si fa pagare ben 50 euro la volta. se voi mi dite che possiamo separarci (siamo d'accordo 5 su 8) allora in riunione il 10 c.m farò la proposta ed eleggeremo solo una persona che farà da presta buca per ricevere le bollette enel del palazzo. per le parti digiardino noi proponiamo di gestire il verde intorno al nostro palazzo e per la luce delle parti comuni si farà il 50% a fine anno delle bollette con l'altro condominio tanto abbiamo lo stesso identico numero di faretti sotto il porticato.
