#1 Inviato 25 Giugno, 2015 Buonasera a tutti Volevo chiedere un vostro parere in ordine ad una situazione in cui mi sono andato a cacciare da buon pivello. In pratica ho acquisito un condominio (il primo problematico) e, nel verbale di consegna fra me e il precedente amministratore, c'è scritto, fra tutta la documentazione.... "Della situazione contabile globale delle gestioni innanzi descritte da cui risulta un saldo contabile negativo di € 8.000,00 che l'amministratore subentrante corrisponderà all'uscente salvo verifica della contabilità" Ora, capisco di aver sottoscritto con troppa leggerezza il passaggio di consegne, ma tenendo presente che il passaggio di consegne è una mera consegna di documenti, questa maledetta postilla può crearmi problemi? A mio parere, benché abbia sicuramente fatto una boiata pazzesca, no, il passaggio di consegne è una mera consegna di documenti, dalla sua situazione contabile si evince questo saldo che andrà poi eventualmente accettato dai condomini. Qualora loro non lo accettino questa mia firma può essere un problema di cui potrei rispondere? In che modo? Grazie Mille a tutti
#2 Inviato 25 Giugno, 2015 Esistendo la postilla "salvo verifica della contabilità" ti mette, parzialmente al riparo. In generale è buona norma che in un passaggio di consegne nel quale l'uscente dichiara di avere effettuato delle anticipazioni, il nuovo amministratore ne prenda semplicemente atto, specificando che tale presa d'atto non rappresenta riconoscimento di debito. Ad ogni buon conto, sull'argomento ti segnalo questo articolo, su questione in parte differente, ma dal quale credo che tu possa trarre buoni spunti:
#3 Inviato 25 Giugno, 2015 Ma il saldo negativo dovrebbe essere sul c/c del condominio. Verifica bene la contabilità e aspetta a restituire il saldo. Quando mi capitano situazioni del genere divento molto sospettoso... É l'assemblea che deve approvare il rendiconto e saldo non l'amministratore precedente. Se riesci a ricostruire anche qualche anno precedente sarebbe buona cosa. Sii fiducioso, se ti trascina in giudizio spetterà a lui dimostrare di vantare il credito...
#4 Inviato 25 Giugno, 2015 @ Avv. Gallucci infatti per quello, stupidamente, ho firmato il documento, però poi ripensandoci (ma perché le buone idee vengono sempre dopo?) il tenore di quanto scritto è decisamente ambiguo e si presta a diverse interpretazioni... Per quello mi sto preoccupando e molto @ Remejo Infatti anche io sono preoccupato, ma sinceramente dalla documentazione consegnatami, incompleta, non è possibile con tutta sincerità dire né l'una né l'altra cosa. In questo caso cosa succede? Io non me la sento di portare i suoi consuntivi (rifiutati, senza essere visti in realtà, dall'assemblea) all'approvazione, perché la documentazione contabile è oggettivamente insufficiente. D'altro canto non credo che, alla fine dell'anno, potrò poi andare a farmi approvare un consuntivo 2015 senza aver chiuso gli anni precedenti... E se non ho la documentazione che faccio? Intanto credo che gli manderò una raccomandata in cui gli dico che mi mancano alcuni documenti contabili frutto dell'incrocio che sto facendo fra gli estratti conto (che ho acquisito dalla banca) e i suoi documenti, poi si vedrà... Però ho fatto una cazzata enorme mannaggia... Ovviamente io di soldi non gli darò un'euro se l'assemblea non mi autorizza, anche perché devono essere loro a decidere e non io.
#5 Inviato 25 Giugno, 2015 (...)anche perché devono essere loro a decidere e non io.(...) Giustissimo. Tu ricostruisci tutti i conti che riesci ma non sbagliare il saldo di inizio del tuo mandato. Questo te lo devono approvare in assemblea altrimenti avrai sempre conti sbagliati e gli eventuali amnanchi li deve coprire una delibera assembleare non tu.
#6 Inviato 26 Giugno, 2015 ... sinceramente dalla documentazione consegnatami, incompleta, non è possibile con tutta sincerità dire né l'una né l'altra cosa.... Scusa ma la matematica non è un'opinione. Indipendentemente dal c/c esiste un registro di contabilità (dare/avere) dove ci sono scritte tutte le entrate e le uscite. E' da lì che devi fare la verifica contabile: le entrate sono le quote che hanno pagato i condòmini (più eventuali rimborsi assicurativi, canoni di locazione condominiali...) e le uscite sono tutte quelle scritte sul registro. Entrate meno uscite = saldo contabile Devi verificare con i condòmini che le entrate siano tutte registrate perchè se un'entrata non è registrata, ovviamente aumenta il passivo. Poi controlla le uscite; per ogni uscita deve corrispondere una quietanza di pagamento. Contatta i fornitori, soprattutto quelli che eventualmente risultano pagati in contanti, e chiedi se vantano dei crediti verso il condominio (qualche fattura pagata contanti potrebbe essere quietanzata con firma falsa). Se ci sono fatture di manutenzione chiedi ai condòmini se ne hanno memoria perchè potrebbero essere state inserite fatture di comodo (lavori fatti solo sulla carta). Dopo aver fatto la verifica contabile, se hai qualche dubbio su qualche spesa non giustificata ne parli con l'ex amministratore e poi convochi un'assemblea spiegando quanto da te riscontrato e spiegando che spetta a loro decidere il da farsi, magari così come spetterà a loro resistere in giudizio se decidono di non pagare e l'ex amministratore decide di adire le vie legali. Potrai consigliare anche di affidarsi ad un revisore contabile professionista (commercialista iscritto all'albo degli esperti contabili) e far revisionare i bilanci in modo da poterla presentare come perizia di parte (CTP) in Tribunale per un eventuale contenzioso. Dire "non pago" per partito preso può portare a conseguenze disastrose per il condominio. A mio parere un amministratore che chiede un saldo scrivendo egli stesso la postillla "salvo verifica contabile", evidentemente è sicuro che almeno sulla carta i conti tornano.
#7 Inviato 26 Giugno, 2015 @Leonardo Mi trovo concorde con quanto dici, la matematica non è una opinione, ma dovrei avere anche tutti i necessari documenti contabili che però appaiono incompleti e quindi diventa difficile pronunciarsi in un senso piuttosto che nell'altro. Infatti sto provvedendo anche a contattare i fornitori del condominio al fine di avere estratti conto aggiornati della posizione in oggetto. Rilevo però che tutte le sue anticipazioni e pagamenti sono avvenuti per cassa e mai con bonifici ad esempio dal suo conto corrente a quello del condominio, violando ogni buona regola di amministrazione e, soprattutto, di tracciabilità delle somme. A quel punto diventa alquanto difficile dire se esse siano state effettivamente pagate o meno. Inoltre leggevo alcune sentenze che in ordine alla rimborsabilità delle somme anticipate sono decisamente stringenti proprio al fine di evitare comportamenti non corretti da parte dell'amministratore....
#8 Inviato 26 Giugno, 2015 @Leonardo Mi trovo concorde con quanto dici, la matematica non è una opinione, ma dovrei avere anche tutti i necessari documenti contabili che però appaiono incompleti e quindi diventa difficile pronunciarsi in un senso piuttosto che nell'altro. Infatti sto provvedendo anche a contattare i fornitori del condominio al fine di avere estratti conto aggiornati della posizione in oggetto. Rilevo però che tutte le sue anticipazioni e pagamenti sono avvenuti per cassa e mai con bonifici ad esempio dal suo conto corrente a quello del condominio, violando ogni buona regola di amministrazione e, soprattutto, di tracciabilità delle somme. A quel punto diventa alquanto difficile dire se esse siano state effettivamente pagate o meno. Avevo intuito che ci potessero essere spese pagate per contanti e l'irregolarità dovuta al mancato transito di denaro da c/c ma questa è una grave irregolarità che comporta solo la revoca (che è già avvenuta). Se, invece, è stato patito un danno (8.000 euro), il danno va dimostrato. Il documento pagato per contanti (nel limite di dei mille euro), non tracciato, ma regolarmente quietanzato, è un VALIDO GIUSTIFICATIVO di spesa e quindi va riconosciuto. Per questo ti dicevo che, dove ci sono questi tipi di pagamenti, va verificata la reale quietanza da parte del fornitore. Il documento quietanzato per contanti non è un documento incompleto per mancanza di tracciabilità. Inoltre leggevo alcune sentenze che in ordine alla rimborsabilità delle somme anticipate sono decisamente stringenti proprio al fine di evitare comportamenti non corretti da parte dell'amministratore.... E' un rischio che deve correre l'assemblea. Non pagare somme realmente anticipate dall'amministratore perchè non transitate dal c/c, non so come potrebbe pensarla il Giudice. Inoltre mi parli di vari anni di bilanci non approvati. L'obbligo di transito dal c/c è andato in vigore soltanto dal 18/06/2013.
