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Condominio, impianto di depurazione, danni e certificato di abitabilità
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Condominio, impianto di depurazione, danni e certificato di abitabilità

Omessa installazione di impianto di depurazione in Condominio e conseguenze pregiudizievoli per un condomino, come dimostrare i danni.

Avv. Laura Cecchini  

La vicenda che interessa la recente ordinanza della Corte di Cassazione (Civ. Ord. n.8036/2020) ha ad oggetto la richiesta risarcitoria avanzata da un condomino per i danni subiti a seguito della mancata installazione di un impianto di depurazione.

La disamina operata dalla Corte si incentra sulla sussistenza dei presupposti e requisiti, in tema di assolvimento dell'onere della prova, in ordine al nesso di causa tra l'omessa installazione dell'impianto di depurazione ed i danni lamentati richiesti.

Iter Giudiziale

Nella fattispecie in esame, è utile render noto che, innanzi al Giudice di prime cure, il condomino aveva rappresentato di aver subito ingenti danni a causa della mancata installazione dell'impianto di depurazione.

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A tal riguardo, nel giudizio di prima grado, il condomino aveva illustrato che, in ragione di detta omissione da imputarsi unicamente al Condominio, era conseguita l'insalubrità dei locali nonché era stato negato il rilascio del certificato di abitabilità del suo immobile.

Al contempo, l'assenza di detto certificato, aveva comportato, ulteriormente, l'impossibilità di concludere la compravendita del suo appartamento a terzi.

Il Tribunale, accoglieva la domanda, condannando il Condominio ad un facere, ovvero alla realizzazione dell'impianto di depurazione, nonché al pagamento di una significativa somma a titolo di risarcimento dei danni per non aver potuto vendere l'immobile.

Il Condominio promuoveva, quindi, impugnazione e la Corte d'Appello in riforma, seppur parzialmente, della sentenza resa dal Giudice di prime cure, rigettava la domanda di risarcimento danni confermando l'obbligo di facere con riferimento alla esecuzione delle opere occorrenti per l'apposizione dell'impianto.

Ritenendo ingiusta e contraria al diritto detta pronuncia, il condomino ricorreva, quindi, in Cassazione.

Per una compiuta ed esaustiva analisi della questione, occorre evidenziare che, in accoglimento delle eccezioni avanzate dal Condominio, i Giudici d'Appello hanno ritenuto non fondata la richiesta di risarcimento dei danni per la mancata vendita dell'immobile, ravvisando che non sussisteva prova idonea a dimostrare il nesso di causa tra l'assenza del certificato di abitabilità ed il mancato buon fine della vendita.

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Sul punto, la Corte d'Appello ha rilevato come, invero, la compravendita non era stata conclusa in quanto il promittente acquirente non aveva ricevuto l'assenso alla erogazione del mutuo da parte dell'istituto bancario interpellato.

Ad avviso della Corte di Cassazione, la statuizione della corte territoriale deve essere ritenuta pertinente e coerente con le prove emerse nel corso del giudizio.

Difetto di prova del nesso di causa

In via preliminare, rilevando l'inammissibilità del motivo di impugnazione in quanto non correlato alla motivazione della sentenza, i Giudici di Legittimità hanno argomentato che, seppur il certificato di abitabilità non costituisce un requisito propedeutico ed indefettibile per la validità e, conseguente piena efficacia dell'atto di compravendita, la sua sussistenza, ovvero il suo rilascio successivo, rappresenta una obbligazione gravante sul venditore.

E', dunque, da valutare, in via teorica, come legittima la doglianza sollevata dal condomino in ordine alla mancanza del rilascio del sopra richiamato certificato a causa della condotta ostativa del Condominio, relativamente all'installazione dell'impianto di depurazione, la cui carenza ha impedito, di fatto, la concessione della abitabilità.

Ma, se la responsabilità del Condominio può configurare un illecito aquiliano ex art. 2043 Cod. Civ., quale onere incombe su chi domanda il risarcimento?

Nella motivazione dell'ordinanza in commento, gli Ermellini ricordano che, per vedersi riconosciuto il risarcimento del danno extracontrattuale, non è sufficiente la configurazione potenziale in astratto dello stesso, non trattandosi di un danno in re ipsa, ma è necessario dimostrare il nesso di causa tra la condotta illecita e l'evento ritenuto dannoso, quale condizione imprescindibile per poter imputare la responsabilità del fatto ritenuto illecito ad un soggetto, nel caso, il Condominio.

Nell'ipotesi de qua, occorre evidenziare come appare che non solo non è emersa alcuna prova idonea in merito al legame eziologico (nesso di causa) fra l'omessa installazione dell'impianto da parte del Condomino e la mancata vendita ma, addirittura che quest'ultima non sia intervenuta per fatto attribuibile al promettente compratore (mancata erogazione mutuo).

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Principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato

Parimenti, la Corte di Cassazione precisa che non è ammissibile il motivo di impugnazione con il quale il condomino, lamentando l'esclusione del nesso di causa, ha denunciato che la corte territoriale avrebbe omesso di procedere all'esame degli altri profili di danno esposti.

Sul punto, i Giudici di Piazza Cavour rammentano che il vizio di omesso esame previsto dall'art. 360, comma I n.5, Cod. Proc. Civ. deve consistere nell'omesso esame di un "fatto decisivo" inteso quale fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali e sul quale vi sia stato dibattito tra le parti e possa assumere il requisito di fatto decisivo (Cass. Civ. Sez. Un. n.8053/2014).

Sotto tale profilo, non possiamo ignorare come la mancata pronuncia su una domanda è questione che non attiene al descritto vizio ma, a tutto voler concedere, può configurare violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 Cod. Proc. Civ.) riconducibile al motivo di impugnazione disciplinato dall'art. 360, comma I n.4, Cod. Proc. Civ.

Nel caso, è stato rilevato come il ricorso promosso sia fortemente carente di specificità sulla censura, non essendo state rappresentate le argomentazioni mosse sin dall'origine, in merito alla prospettazione di più tipologie di danni, rispetto a quelle accolte dalla sentenza di primo grado, all'uopo rilevando come non risulti essere stato promosso appello incidentale sulle stesse.

Ne deriva che, anche qualora il Tribunale non abbia considerato e/o rigettato senza motivazione altre richieste risarcitorie oltre a quelle indicate nella sentenza, il condomino avrebbe, chiaramente, dovuto formulare sulle stesse domande di riforma incidentale in sede di appello.

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Scarica Cass. 22 aprile 2020 n. 8036

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