In quale documento deve essere indicato il compenso dell'amministratore di condominio?
Se questo elemento non è inserito nel verbale di nomina o di rinnovo dell'incarico, la relativa decisione deve essere considerata nulla?
Se l'indicazione del compenso non è inserita in questo documento e tale assenza non determina la nullità della deliberazione di nomina, in quale documento bisogna dar conto della retribuzione per evitare vizi del deliberato?
Mancata indicazione del compenso e nullità della nomina
L'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. l'amministratore di condominio «all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta».
La norma in esame, in relazione alla formazione del consenso nella conclusione del contratto di mandato tra amministratore e condominio, guarda al seguente schema: delibera di nomina (proposta), risposta dell'amministratore (accettazione da comunicarsi al proponente).
Nella realtà dei fatti, però, sovente è l'amministratore a sottoporre all'assemblea - per il tramite di uno o più condòmini - il proprio preventivo con successiva discussione dello stesso in riunione, con la conseguenza che la delibera assembleare di nomina assurga al ruolo di accettazione della proposta da comunicarsi all'amministratore-proponente.
Data questa situazione come valutare l'adempimento inerente alla comunicazione del compenso analitico in relazione alla nullità della nomina?
Delibera di nomina senza indicazione del compenso
La questione, vista la sanzione indicata dall'art. 1129 c.c. (nullità della nomina) è evidentemente di fondamentale importanza, posto che un errore in tal senso - alle volte un errore meramente formale - può esporsi a contestazioni alle volte anche strumentali.
La giurisprudenza inizia a prendere posizione sull'argomento. Rispetto alla nomina dell'amministratore, ad esempio, è stato affermato quanto segue: «dalla lettura dell'art. 1129, comma 14, c.c. si evince che l'ammontare del compenso richiesto dall'amministratore non deve necessariamente essere indicato nella delibera assembleare.
Infatti, per espressa disposizione di legge, esso può essere precisato dall'amministratore all'atto di accettazione della nomina, atto che può intervenire in un momento anche successivo alla delibera stessa.
Non è, pertanto, nulla né annullabile la delibera assembleare di nomina dell'amministratore, che non riporti gli elementi di cui all'art. 1129, comma 14 cit.» (Trib. Palermo 9 febbraio 2018, in Arch. locazioni 2018, 4, 403)
Detta diversamente: se l'assemblea nomina Tizio e nel verbale di nomina non è indicato il compenso, allora il neo amministratore ha tempo per indicarlo fino all'accettazione della nomina.
Se la nomina è avvenuta per accettazione del preventivo dell'amministratore, allora ad avviso dello scrivente, la comunicazione del compenso deve intendersi assolta se nel verbale di nomina quel preventivo è stato richiamato.
Si badi: il riferimento qui è al preventivo per la prestazione della propria attività non a quello di gestione.
In situazioni d'incertezza, è bene che il neo-amministratore specifichi il compenso alla prima occasione utile, se del caso con una comunicazione individuale ad ogni condòmino.
Rinnovo e prima occasione utile alla indicazione del compenso
E rispetto alla deliberazione di rinnovo dell'incarico? L'indicazione del compenso nel preventivo di gestione è sufficiente?
Al riguardo, la giurisprudenza rintracciata risponde negativamente. In una pronuncia datata novembre 2017, il Tribunale di Massa ha affermato che «la mera indicazione di una somma complessiva, per nulla dettagliata, inserita fra le voci del preventivo che -anche ove si possa ritenere che comprenda tutto quanto dovuto all'amministratore alla luce di Cass. n. 22313/2013 -non soddisfa quella esigenza di chiarezza documentale, trasparenza e formalità che traspaiono dal meccanismo di nomina ed accettazione individuati dal novellato art. 1129 cod. civ., meccanismo che non può prescindere da un atto formale dal quale risulti l'espressa e analitica indicazione del compenso» (Trib. Massa 6 novembre 2017).
Come sempre quando si commenta una sentenza, specie una pronuncia di merito, l'ideale sarebbe avere avuto visione dell'intero fascicolo processuale, ma così non è. Resta, però, secondo lo scrivente, una critica di fondo di carattere generale a questa presa di posizione.
Ove, infatti, il preventivo di gestione sia stato valutato ed accettato dall'assemblea e ove l'amministratore sia stato rinnovato nel suo incarico, se nel primo documento è chiaro il compenso richiesto dall'amministratore, allora l'assenza di un espresso richiamo nel verbale, per lo scrivente non può essere considerato un inadempimento tale da inficiare l'esistenza della delibera di nomina.
Ciò che regola determinate comunicazioni, infatti, è il principio di raggiungimento dello scopo. Se da un verbale si può desumere quanto richiesto dall'amministratore - anzi con l'approvazione del preventivo di gestione addirittura approvato - perché sanzionare una mera mancanza di forma?
Il compenso dell'amministratore di condominio deve essere specificato analiticamente
