Ai sensi dell'art. 1129, comma secondo, c.c. "contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata".
Ai sensi del comma quattordicesimo di tale disposizione "L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta".
Premesso quanto innanzi esposto, recente giurisprudenza di merito (sentenza 9 febbraio 2018) ha evidenziato che: «In merito alle informazioni di cui al secondo comma (dati dell'amministratore), questi devono essere inserite in una comunicazione dell'amministratore; e per la violazione di tale adempimento non è prevista una comminatoria di nullità.
Potrebbe, tuttavia, in caso di omissione di comunicazione discendere al massimo una responsabilità dell'organo amministrativo, qualora rifiuti di ricevere i condomini in un giorno predeterminato».
Invero, secondo il ragionamento del giudice palermitano, dalla disposizione di cui all'art. 1129, comma quattordici, codice civile, si evince che «l'ammontare del compenso non deve necessariamente essere riportato in delibera.
Anzi, per espressa disposizione di legge, esso può essere precisato dall'amministratore anche in un momento successivo; in particolare, all'atto di accettazione della nomina, che può anche essere successiva, appunto, alla delibera stessa».
In altri termini, secondo il giudice siciliano, ai sensi dell'art. 1326 c.c., il contratto di mandato tra amministratore e condominio si perfeziona nel momento in cui il primo acquisisce formale conoscenza dell'accettazione della proposta da parte dell'assemblea dei condòmini (e non dalla data della delibera stessa, come sostenuto da parte attrice).
Logico corollario di tale affermazione è quello per cui la delibera con la quale l'assemblea nomina il nuovo amministratore, approvando la proposta da questi formulata, non può ritenersi nulla laddove non espliciti, nel corpo del verbale in cui è trasfusa, il compenso professionale del medesimo.
Sotto altro e differente profilo, gli aspetti relativi all'eventuale nullità della nomina, qualora il preventivo comunicato non contenesse gli specifici requisiti di cui all'art. 1129 c.c., potranno/dovranno essere oggetto di un separato giudizio contro l'amministratore personalmente (qualora, ad esempio, l'amministratore che chiedesse conto del compenso).
Compenso dell'amministratore di condominio: niente extra non previsti per le opere straordinarie
Orientamento contrario. La tesi in rassegna, tuttavia, non è pacifica in giurisprudenza; anzi, tutt'altro! Così, per il Tribunale di Massa (cfr, Sentenza 06 novembre 2017) l'articolo 1129, comma XIV, del Codice Civile è tassativo e non ammette equipollenti - come già in precedenza affermato dal Tribunale di Milano, tredicesima Sezione Civile, sentenza 3 aprile 2016, numero 4294 - nel senso che: "è nulla la nomina dell'amministratore di condominio, con conseguente nullità della delibera, in parte qua, in assenza della specificazione analitica del compenso a quest'ultimo spettante per l'attività da svolgere, in violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c.
Tale norma, che mira a garantire la massima trasparenza per i condòmini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l'emolumento dell'organo gestorio al momento del conferimento del mandato, si applica sia nel caso di prima nomina dell'amministratore che nel caso delle successive riconferme".
Quanto, invece, al preventivo predisposto dall'amministratore ex post lo stesso è stato ritenuto, in questo caso, privo di alcun pregio giuridico. Si legge, infatti, in sentenza che: «nessuna rilevanza può avere un "atto di integrazione del verbale" inviato ai condòmini alcuni mesi dopo l'assemblea: tale scrittura - con cui si pretende di provare che prima dell'assemblea, ancorché non risulti dal verbale, sarebbe stato indicato il compenso dell'amministratore a tutti i condòmini - rappresenta una mera dichiarazione a posteriori di coloro che la sottoscrivono ed alla quale non si può riconoscere alcun valore se non quello di semplice dichiarazione riconducibile agli estensori».
In buona sostanza, il Tribunale di Massa e quello di Palermo, rispetto all'argomento in disamina, offrono tesi agli antipodi su come valutare la genesi del rapporto tra amministratore e condòmini (o meglio, condominio).
Vorrà dire che, anche in tal caso, in assenza di un intervento legislativo, dovremo attendere la pronuncia risolutiva della Corte di Cassazione… frattanto, occorrerà certamente indugiare, prestando pazienza e prudenza.
Il compenso dell'amministratore di condominio è omnicomprensivo salvo che…
