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Il Registro degli amministratori di condominio. Incompatibilità e professione abusiva. Alcuni nodi ancora da sciogliere
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Il Registro degli amministratori di condominio. Incompatibilità e professione abusiva. Alcuni nodi ancora da sciogliere

Primi scenari interpretativi tra luci e ombre della professione di amministratore condominiale.

Redazione Condominioweb  

A seguito delle recenti dichiarazioni fornite dall'On. Anna Rita Tateo in rappresentanza del Governo, su delega del Sottosegretario di Stato alla Giustizia, On.le Jacopo Morrone, ed alcuni articoli apparsi su organi di stampa, sono giunte in redazione alcune domande in merito a delle particolari questioni. Invero, con la proposta del registro obbligatorio, sono state sollevate alcune questioni.

Da leggere => Entro la primavera ci sarà il registro nazionale obbligatorio per gli amministratori di condominio.

Prima questione. Potenziali incompatibilità. Nel corso del dibattito durante la Biennale del condominio, svoltasi a Bari lo scorso 20 ottobre 2018, è emerso che: "si vuole distinguere (una volta per tutte) la figura dell'amministratore da quella dell'Avvocato e del Commercialista. Si tratta di un vero e proprio lavoro di ricollocazione del professionista".

In risposta a tale affermazione, si precisa che i problemi esposti possono essere sintetizzati in questo modo:

  • l'incarico di amministratore di condominio è un lavoro autonomo e come tale incompatibile con la professione di avvocato (Commento del CNF DEL 12 febbraio 2013)
  • l'art 18 della l. n. 247/2012 non impedisce all'avvocato di esercitare l'attività di amministratore di condominio (Parere del CNF del 20 febbraio 2013).

Detto in altri termini, sussiste ancora oggi questa dicotomia interpretativa.

=> Amministratore di condominio: il futuro della professione.

Seconda questione. Esercizio abusivo della professione. A seguito della dichiarazioni della Tateo sono apparse sugli organi di stampa specializzata alcune considerazioni che hanno creato perplessità nei confronti dei professionisti: "l'istituzione di un Registro potrebbe far scattare il reato di esercizio abusivo della professione per gli improvvisati e dopolavoristi, con sanzioni fino a cinquantamila euro di multa e tre anni di reclusione". Ebbene, dall'analisi del precetto in esame, si fa riferimento all'art. 348 c.p.

La norma, al primo comma, precisa: "Chiunque abusivamente esercita una professione, per la quale è richiesta una speciale abilitazione dello Stato, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni con la multa da euro diecimila a euro cinquantamila". L'articolo (in questa nuova formulazione) è stato sostituito dalla legge 11 gennaio 2018, n. 3. "Delega al Governo in materia di sperimentazione clinica di medicinali nonché disposizioni per il riordino delle professioni sanitarie e per la dirigenza sanitaria del Ministero della salute" in vigore dal 15/02/2018.

A bene vedere, la norma in esame deve essere interpretata nel senso che, ai fini dell'abusività, la professione deve essere esercitata in mancanza dei requisiti richiesti dalla legge, come ad esempio il mancato superamento dell'esame di Stato per ottenere l'abilitazione all'esercizio della professione (come accade per i Medici, Avvocati, Commercialisti ecc.).

Difatti, secondo alcuni autori, integra il reato anche la mancata iscrizione presso il corrispondente albo (ordine di appartenenza). In giurisprudenza è stato precisato che in tema di abusivo esercizio di una professione, l'art. 348 cod. pen.

è norma penale in bianco, in quanto presuppone l'esistenza di altre norme volte a determinare le professioni per le quali è richiesta la speciale abilitazione dello Stato e l'iscrizione in un apposito albo, con la conseguenza che, saldandosi dette norme con la previsione penale, resta esclusa alcuna violazione dei principi di determinatezza e tassatività della fattispecie (Fattispecie riguardante la professione dello psicologo. Cassazione penale, Sez. II, sentenza n. 16566 del 3 aprile 2017).

Ed ancora, integra il reato di esercizio abusivo di una professione (art. 348 c.p.), il compimento senza titolo di atti che, pur non attribuiti singolarmente in via esclusiva a una determinata professione, siano univocamente individuati come di competenza specifica di essa, allorché lo stesso compimento venga realizzato con modalità tali, per continuatività, onerosità e organizzazione, da creare, in assenza di chiare indicazioni diverse, le oggettive apparenze di un'attività professionale svolta da soggetto regolarmente abilitato (Fattispecie relativa all'abusivo esercizio della professione di commercialista). (Cass. pen. n. 11545/2012).

In definitiva, la norma riguarda tutti quei professionisti soggetti all'abilitazione, quindi ad un esame concorsuale pubblico secondo le regole di appartenenza del proprio albo professionale.

=> Albo amministratori: lavori in corso

Di conseguenza, in merito al reato in esame, salvo smentite di prossimi scenari legislativi e giurisprudenziali, anche con l'introduzione di un eventuale registro degli amministratori, la norma penale, così come concepita sarebbe di difficile interpretazione/applicazione per gli amministratori di condominio sino a quando non vi sarà una certezza di un "ordine di appartenenza" con le contestuali regole di abilitazione alla professione.

Difatti, attualmente, si parla solo di un registro presso il Ministero della giustizia e di una modifica dell'obbligatorietà della formazione (D.M. 140/2014) e non di un esame di abilitazione di Stato e di un ordine professionale (Albo con le proprie regole).

=> Formazione e libretto degli amministratori: le diverse iniziative delle associazioni a confronto

Cerca: registro professione amministratori

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Beniamino Bottaro
Beniamino Bottaro giovedì 25 ottobre 2018 alle ore 18:28

nessuno ha ricordato il caso degli amministratori interni nei piccoli condomini( max n. 9 cond: sotto la soglia della obbligatorietà di un amm. anche se un amm. c'è sempre per le varie incombenze).
Se viene introdotto il Registro e la formazione obbligatoria (chi fa l'amm. interno volontario ha già la minima preparazione ncessaria)ci sarà un inutile aggravio di costi.

Biagio
Biagio giovedì 25 ottobre 2018 alle ore 18:52

Il fatto che l'amministratore sia iscritto in un altro albo (architetti,geometri,ecc...) non vuol dire che sono sottoposti a regole rigide o quant'altro. Infatti gli albi detti, per questioni del proprio iscritto che riguarda la materia condominiale non entrano in merito in quanto non riguarda la loro professione. Detto questo si deve cercare di trovare un qualcosa che l'amministratore in caso di comportamenti scorretti o abusi,ecc... venga segnalato a un ufficio preposto per valutare la posizione e in caso sanzionarli. D'accordo che l'iscrizione sia resa obbligatoria e con un esame da non ridere con casi pratici e teorici e perché no potrebbe anche essere una sessione d'esame alcune assemblee condominiali facendo valutare dagli stessi condomini ovvio quelli più attenti.

Nik
Nik giovedì 25 ottobre 2018 alle ore 19:16

regolarizzare la professione di amministratore di condominio è giusta,importante stabilire regole ben precise per iscriversi all'albo ed evitare l'obbligo di iscriversi ad associazioni e pagare un canone annuo. gli amministratori non possono evadere se i condomini pretendono la fattura per il compenso. chiediamo sempre la fattura per qualsiasi lavoro ed aiutiamo ad eliminare gli evasori.non è l'iscrizione all'albo che elimina l'amministratore evasore.

Andrea
Andrea giovedì 25 ottobre 2018 alle ore 19:26

Ma cosa succede a quegli Amministratori che da anni amministrano esclusivamente il condominio in cui abitano e sono proprietari della propria abitazione? Fino ad oggi, se in possesso dei requisiti previsti, era possibile. Dopo?

Giuseppe Grossale
Giuseppe Grossale giovedì 25 ottobre 2018 alle ore 20:53

Questo sarà ancora possibile, la legge di riforma riguarda anche questo, ovviamente occorre fare molta attenzione ai comportamenti personali, pagare le fatture in modalità tracciabili, le tasse devono essere sempre pagate per davvero, il condominio non deve essere minimamente danneggiato da alcuno.

Luigi
Luigi giovedì 25 ottobre 2018 alle ore 23:44

La cosa vera è che non c'è la volontà politica per fare i controlli.
lavori in nero? ma quando mai se controlli che l'amministratore del condominio, di tutti i condomini, è titolare di p. iva. basta con il condomino amministratore di se stesso! vorrei vedere quanti sono che dichiarano, tutti abusivi sotto la voce "rimborso spese!!!!! 1000 euro!!!!". se uno è gia iscritto ad un albo la p.iva la deve avere per forza. quale abusivo?
bisognerebbe vietare che i tecnici, tipo geometri, ingegneri, architetti e simili facciano l'amministratore poiché di contabilità e fisco capiscono ben poco. diversamente gli amministrati pagano 2 volte: l'amministratore + il commercialista per le dichiarazione redditi AC + K + 770+ f24 + dichiarazione periodica + cu +++++

Biagio
Biagio venerdì 26 ottobre 2018 alle ore 08:39

Sulle dichiarazioni dei redditi c'è poco da sorvegliare in quanto viene tutto fatturato e contestualmente non c'è evasione. Il vero problema che alcuni fanno aumentare il loro salario con pretese chiedendo liquidità in contanti a quei soggetti che per qualsiasi titolo effettuano lavori condominiali ( imprese pulizia, Fabbri, muratori,ecc...). E li che bisogna intervenire e avere il coraggio di denunciare alle autorità preposte per quei gesti illeciti. Dal ricavato in nero nessuno se ne potrà mai accorgere. Inoltre ai condomini bisogna stimolarli per svegliarsi e di essere parte attiva nella realtà condominiale. Laddove ci si accorge di qualche comportamento atipico subito segnalarlo ai vari condomini.

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