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Insanabile la nomina dell'amministratore di condominio che non indica il compenso: una nuova conferma dal Tribunale di Roma
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Insanabile la nomina dell'amministratore di condominio che non indica il compenso: una nuova conferma dal Tribunale di Roma

L'amministratore di condominio, ex art. 1129, comma 14, c.c., è tenuto a fornir euna descrizione minuziosa e specifica del proprio compenso

Dott.ssa Marta Jerovante 

Il caso Con una recente pronuncia(Trib. Roma, sez. V civ., 9 aprile 2018, n. 7192) il giudice capitolino ha dichiarato la nullità di una delibera condominiale di nomina dell'amministratore impugnata da uno dei proprietari: questi, tra le altre doglianze, ne aveva lamentato l'invalidità per mancata determinazione del compenso dell'amministratore medesimo, e aveva altresì ritenuto censurabili di nullità, per derivazione, i successivi deliberati che avevano confermato l'amministratore nella sua carica e lo avevano anche autorizzato a stare in giudizio.

Il Condominio, costituitosi in giudizio, replicava che con una successiva delibera l'assemblea aveva confermato nella sua carica l'amministratore, ne aveva deliberato il compenso e aveva dichiarato espressamente la propria volontà di sanare i precedenti atti riguardanti la nomina.

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La decisione: l'impossibilità di sanare un atto nullo Il Tribunale ha ritenuto di non condividere la deduzione formulata dal Condominio convenuto: il disposto della norma prevede la radicale nullità della delibera di nomina dell'amministratore in assenza di analitica indicazione, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, dell'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Ora, la delibera assembleare, in quanto manifestazione di volontà, «soggiace pacificamente» alla disciplina civilistica in materia di nullità del contratto, la quale, all'art. 1423 c.c., esclude che il contratto nullo possa essere convalidato, fatte salve diverse disposizioni di legge.

Ne consegue l'impossibilità di convalidare una delibera nulla per dettato normativo, come nel caso di specie, dovendosi ritenere ammissibile l'operatività della sanatoria in presenza di vizi di legittimità solo con riferimento alle delibere annullabili.

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Un precedente giurisprudenziale: nullità della nomina e sue ricadute Il Tribunale di Milano aveva già espresso il medesimo orientamento, con la sentenza del 5 aprile 2016, n. 4294: la controversia originava dall'impugnazione di una delibera assembleare proposta da alcuni condomini, i quali avevano lamentato la nullità del provvedimento di conferma del mandato al precedente amministratore in quanto privo della specificazione indicazione della misura del compenso.

La relativa delibera si era limitata a disporre il rinnovo dell'incarico del precedente amministratore «alle medesime condizioni economiche esposte per il passato». (Per completezza, si segnala che, nel caso di specie, in seno al consesso assembleare non era stata raggiunta la maggioranza necessaria ad affidare l'incarico ad un nuovo amministratore. Di conseguenza, era stata deliberata la conferma del precedente professionista).

Il Condominio convenuto aveva al contrario sostenuto la piena legittimità della delibera in questione, sia perché si trattava di una mera conferma dell'amministratore in carica (e non di una nuova nomina) sia perché nel verbale assembleare era stato comunque fatto riferimento alla misura del compenso riconosciuto all'amministratore nella precedente gestione, e come tale ricostruibile, almeno nel suo ammontare complessivo, dal relativo consuntivo.

L'organo giudicante ha invece accolto l'istanza degli attori, dichiarando la nullità della delibera impugnata e condannando il Condominio al pagamento delle spese processuali. L'assenza dell'indicazione di cui al nuovo art. 1129 c.c.

è stata dunque reputata come idonea ad inficiare della più grave fra le sanzioni la delibera assembleare, mentre, nella prassi, la conseguenza più frequente di invalidità è l'annullabilità.

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Tra l'altro, preme rammentare che la declaratoria della nullità di una delibera condominiale comporta la perdita di inefficacia del provvedimento sin dal momento della sua adozione; ne consegue, con riferimento al caso in questione, che l'amministratore nominato dall'assemblea, nel momento in cui venga dichiarata nulla la sottostante deliberazione, non potrà più essere considerato tale a decorrere dal primo giorno del suo incarico, con pesanti ricadute sull'efficacia e sul valore giuridico degli atti posti in essere da tale soggetto in qualità di legale rappresentante della compagine condominiale.

Altrettanto complessa appare la questione del diritto al compenso: alla dichiarazione giudiziale della nullità della delibera di nomina dovrebbe infatti conseguire la nullità del contratto di mandato e, dunque, la mancanza di causa per il pagamento della retribuzione.

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Scarica Tribunale di Roma, sez. V civ., 9 aprile 2018, n. 7192

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Paolo Lozzi
Paolo Lozzi martedì 05 giugno 2018 alle ore 19:50

L, amministratore può aumentarsi il compenso senza delibera assembleare? È sufficiente distribuire ai condomini un allegato al preventivo di gestione durante una assemblea senza che se ne discuta? E senza che risulti la specifica a verbale?

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