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Impugnazione del rendiconto condominiale: le sole ragione di contestazione possono riguardare la legittimità della delibera
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Impugnazione del rendiconto condominiale: le sole ragione di contestazione possono riguardare la legittimità della delibera

Rendiconto condominiale, contestazione tramite impugnazione: le scelte di merito dell'assemblea sono incensurabili, salvo eccesso di potere

Avv. Alessandro Gallucci 

Tutti i condominii, ogni anno, ex artt. 1130-1135 c.c., devono essere messi nella possibilità di discutere ed eventualmente approvare il rendiconto condominiale.

Questo è un documento complesso, la cui redazione è di stretta competenza dell'amministratore dell'edificio (artt. 1130-1130-bis c.c.), ha la funzione di relazionare ed informare i comproprietari delle spese sopportate nel corso dell'anno per la gestione e conservazione delle cose comuni nonché della loro ripartizione tra tutti loro oltre che della situazione economico -finanziaria del condominio e delle liti in corso.

Documento complesso, in quanto come specificato dall'art. 1130-bis c.c. si compone:

  • di un registro di contabilità;
  • di un riepilogo finanziario;
  • di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

È bene ricordare che la mancata presentazione del rendiconto di gestione all'assemblea entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio determina la possibilità per i condòmini di chiedere all'Autorità Giudiziaria la revoca dell'amministratore per gravi irregolarità nella gestione (art. 1130 c.c.).

=> Presentazione del rendiconto entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio: da quando si applicherà questa norma?

Tale giudice fino al 30 ottobre 2021 sarà il Tribunale del circondario in cui è ubicato l'immobile, dal giorno successivo il Giudice Onorario di Pace, vista le nuove competente assegnategli dal d.lgs n. 116/2017.

Approvazione del rendiconto condominiale, i quorum deliberativi

Il luogo deputato all'approvazione del rendiconto è l'assemblea ordinaria annuale (art. 1135 c.c.).

Quanto alle maggioranze necessarie per adottarlo, il codice civile non prevede una ad hoc. In ragione di ciò vale quanto segue:

a) in prima convocazione il rendiconto è validamente approvato se la deliberazione, sul punto, riporta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 500 millesimi;

b) in seconda convocazione il documento di gestione è approvato con il voto favorevole di almeno un terzo dei presenti all'assemblea che rappresentino quanto meno un terzo del valore dell'edificio.

Una volta approvato, il rendiconto assume una particolare forma vincolante.

=> Quorum approvazione rendiconto consuntivo

Approvazione del rendiconto condominiale, le conseguenze

In primo luogo ed al pari d'ogni altra deliberazione, quella di approvazione dei conti è obbligatoria per tutti i condomini (art. 1137, primo comma, c.c.).

Non solo: è bene ricordare, inoltre, che ai sensi dell'art. 63, primo comma, disp. att. c.c. «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione».

Si tratta del noto (famigerato, viene da dire) decreto ingiuntivo di pagamento.

Non solo: se nel corso dell'anno di gestione l'amministratore ha effettuato anticipazioni per conto dei condòmini e queste sono regolarmente esposte nel rendiconto (ad esempio con specifica indicazione della voce nel riepilogo finanziario, tra i debiti verso terzi), allora l'approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento del debito verso l'amministratore medesimo.

Ciò nonostante, può accadere che uno o più condomini intendano contestare la regolarità del documento contabile. Salvo il caso di accordo assembleare la strada indicata è quella dell'impugnazione della deliberazione.

Per il caso di nullità della decisione dell'assise la potrà impugnare chiunque vi abbia interesse (anche i favorevoli, vedi Cass. n. 6714/10) ed in qualsiasi momento.

Nel caso di deliberazione annullabile essa dovrà essere impugnata entro 30 giorni dalla sua adozione (per dissenzienti ed astenuti) o comunicazione (per gli assenti), così come disposto dall'art. 1137 c.c. Quanto i motivi d'impugnazione è bene evidenziare quanto segue.

Secondo il costante pronunciamento della Cassazione, «la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera, da considerarsi, perciò, annullabile e dal cui diritto di impugnazione il ricorrente doveva, come accertato dalla Corte territoriale, considerarsi decaduto» (così Cass. 4 marzo 2011 n. 5254).

La stessa Cassazione, tuttavia, specifica che sono sottoponibili al vaglio dell'Autorità Giudiziaria le delibere affette da eccesso di potere.

Quando e come risulta viziata da eccesso di potere la delibera

Come dire: le scelte effettuate dall'assemblea sono sovrane e possono essere contestare solamente se sono state adottate in modo difforme alla legge e non anche per il loro specifico contenuto.

Per lungo tempo e prendendo le mosse da una decisione delle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 4806/2005), si affermava che in relazione all'approvazione di un riparto di spesa, ove la scelta del riparto si fosse rivelata errata, allora la deliberazione di approvazione doveva essere considerata annullabile, mentre nel caso di deroga ai criteri legali o regolamentari applicati quella decisione andava considerata nulla. Questa impostazione pare essere messa in dubbio da un più recente orientamento che considererebbe sempre nulle le delibere di approvazione di riparti non conformi a legge (es. Cass. 20 dicembre 2018 n. 33039).

Rendiconto condominiale e revisione

L'art. 1130-bis c.c. specifica che l'assemblea - con il voto della maggioranza dei presenti alla riunione e almeno la metà del valore dell'edificio - può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio relativamente più annualità specificamente identificate. Tale prerogativa, specifica la norma, può essere esercitata in qualunque momento.

All'esito della revisione il condominio potrà assumere le più opportune decisioni in merito alle annualità oggetto di revisione, salvi diritti dei terzi eventualmente ormai quesiti e fermo restando il diritto d'impugnazione ove la modifica delle rendicontazioni in seguito a revisione sia considerata illegittima.

=> L'assemblea condominiale può annullare l'approvazione del rendiconto?

Cerca: rendiconto impugnazione approvato

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Mariagrazia
Mariagrazia sabato 08 aprile 2017 alle ore 19:08

Buongiorno. Al punto B devo fare una correzione: per l' approvazione del bilancio consuntivo è necessario la maggioranza degli intervenuti che rappresentono 1/3 del valore dell'edificio.

Bruno Puppio
Bruno Puppio martedì 30 maggio 2017 alle ore 10:24

Buongiorno. Per l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore è necessaria la maggioranza dell'art. 1136, comma 2, c.c., in combinato disposto con l'art. 1136, comma 4, c.c., che indica espressamente la maggioranza per l'approvazione del 1135, comma 3 codice civile.

Pasquale
Pasquale martedì 17 ottobre 2017 alle ore 14:38

Ho contestato all'amministratore prima dell'abbattimento di alcuni alberi del condominio,senza avere richiesto le dovute autorizzazioni degli enti predisposti. A seguito di segnalazioni,l'amministratore veniva sanzionato con tre multe che, con il consultivo ha spalmato su tutti i condomini, io non intendo pagare. Cosa posso fare? Grazie

Simona
Simona sabato 21 ottobre 2017 alle ore 21:32

Posso chiedere all' amministratore di rivedere i criteri di riparto delle spese di riscaldamento regolarmente approvati degli ultimi 5 anni in quanto difformi alle norme uni?

Roberto Salta
Roberto Salta venerdì 11 maggio 2018 alle ore 18:06

Ho ricevuto il bilancio consuntivo 2017 e il preventivo 2018 di un monolocale di 25 mq di mia proprietà in un condominio, che hanno gestito le mie figlie negli ultimi 10 anni.
Ho rilevato che le spese dell’acqua, non essendoci i contatori a defalco per ogni singola unità immobiliare, vengono ripartite in parti uguali tra tutti i condomini. In pratica anche gli appartamenti di 120 mq pagano quanto il mio monolocale di 25mq.
L’amministratore mi ha risposto che tale criterio e in vigore da anni.
Intendo impugnare i due bilanci e fare causa al condominio, oltre che chiedere gli arretrati e gli interessi legali per gli anni passati (vale la prescrizione decennale?).
Sono nel giusto?

Olga
Olga giovedì 14 giugno 2018 alle ore 01:41

Salve, vorrei porre il seguente quesito. Ho ricevuto in eredità un appartamento sito in un condominio nel quale dal 2008 non c'è approvazione dei consuntivi. Non perchè non siano stati fatti e approvati, ma perchè sono stati annullati per ricorso di altro condomino . Orbene , dopo una lunga fila di amministratori, è stato nominato tale proprio il condomino che aveva fatto i ricorsi.A questo punto ha stabilito in una prossima assemblea di approvare tutti i rendiconto degli anni precedenti chiedendo a tutti l'intero ammontare delle quote dovute dal 2008. Solo l'esibizione delle ricevute di pagamento degli ultimi 10 anni eviteranno i decreti ingiuntivi. Le chiedo se è così e soprattutto se esiste la prescrizione, poichè non sono in possesso di dette ricevute. Gli amministratori precedenti si sarebbero resi disponibili a dichiarare che non esisteva morosità durante la loro gestione. La ringrazio per la disponibilità e le porgo distinti saluti

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