Com'è noto le delibere adottate dall'assemblea di condominio possono essere invalide e più nello specifico possono risultare nulle o annullabili.
Prima dell'entrata in vigore della così detta riforma del condominio, la legge faceva semplice riferimento alla possibilità (per i condòmini assenti e dissenzienti) di impugnare le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio.
In quel contesto la catalogazione dei vizi d'invalidità su elaborata dalla giurisprudenza e consacrata nell'arcinota sentenza delle Sezioni Unite n. 4806 del 2005, poi superata, in termini di continuità - forse sarebbe più corretto dire aggiornata in termini di principio - dalla sentenza n. 9839 resa sempre dalle Sezioni Unite, qualche anno dopo, esattamente il 14 aprile 2021.
La legge n. 220/2012 ha sostanzialmente accolto quell'impostazione con due specificazioni:
a) la nullità alla delibera di nomina cui non sia seguita la comunicazione del compenso al momento dell'accettazione dell'incarico, nonché la nullità per vizi della procedura di convocazione nel caso di assemblea convocata per la modificazione della destinazione d'uso delle cose comuni ex art. 1117-ter c.c.;
b) la legittimazione ad impugnare le delibere invalide per errori nella procedura di convocazione da parte dei soli condòmini dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (cfr. art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.).
Il resto, nella sostanza, è rimasto immutato. Come dire: il principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite nel 2005 ha mantenuto la propria validità anzi è stato nella sostanza accolto in sede legislativa dalla citata legge.
Tra le cause d'invalidazione delle delibere, v'è certamente l'eccesso di potere.
=> Delibere condominiali nulle e annullabili
Che cosa deve intendersi per eccesso di potere?
Da quale vizio è affetta la delibera condominiale assunta con eccesso di potere?
Eccesso di potere, la definizione
La figura del vizio dell'eccesso di potere in ambito condominiale ha piena ed assoluta matrice giurisprudenziale. È la Cassazione, in primis, ad aver coniato una definizione del vizio.
Al riguardo, gli ermellini, quando sono stati chiamati a pronunciarsi sull'argomento, hanno affermato che esso è . ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante" (Cass. n. 5889 del 2001; Cass., n. 19457 del 2005)" (Cass. 18 settembre 2012, n. 15633).
Quando il potere decisionale è sviato dal suo alveo naturale?
Proviamo ad utilizzare alcuni esempi per comprendere il concetto.
Non rappresenta eccesso di potere la scelta di un'impresa edile o di un amministratore che abbia presentato il preventivo più alto. L'offerta economicamente più impegnativa non è ex se dannosa per il condominio, così come quella più economica non può essere considerata la più vantaggiosa.
Contestazione delle delibere e delle tabelle: c'è differenza
Rappresenta una delibera viziata da eccesso di potere, quella che dispensa l'amministratore dall'esercizio dell'azione coattiva di recupero del credito, ai sensi dell'art. 1129, nono comma, c.c. con l'unico intento di salvaguardare i condòmini da azioni legali connesse a stati volontari e perduranti di morosità.
Del pari risulterebbe viziata da eccesso di potere la deliberazione con la quale si decida una disapplicazione ad personam di un divieto regolamentare pienamente legittimo solamente per evitare le lamentele di un condòmino circa la sua esistenza.
In buona sostanza ciò che rende viziata per eccesso di potere una delibera, non è l'esercizio discrezionale del potere di decisione, ma l'esercizio arbitrario della discrezionalità, ossia il suo abuso sicché la decisione raggiunta risulti dannosa per il condominio.
Nel caso di azione per l'invalidazione della delibera fondata su eccesso di potere, spetta a chi lamenta tale vizio provarlo in giudizio, specificando perché la decisione risulta sviata e quindi non frutto di discrezionalità, ma sostanzialmente di arbitrio.
Eccesso di potere e incompetenza, la distinzione
La sentenza n. 9839/2021 ha qualificato come nulle le delibere condominiali con oggetto giuridicamente impossibile.
Al riguardo gli ermellini hanno specificato che "l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni; essa è abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 c.c. carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni. Perciò, l'assemblea non può perseguire finalità extra condominiali (Cass., Sez. 2, n. 5130 del 06/03/2007); e neppure può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi" (Cass. SS.UU. 14 aprile 2021 n. 9839).
In sostanza un conto e poter decidere e farlo male, perché nel deliberare non si è perseguito il giusto fine (interesse collettivo), un conto è aver deciso su questioni che non possono rientrare nell'ambito della competenza assembleare in quanto vertenti su argomenti esulanti dalla gestione e conservazione delle cose comuni.
Un verbale può contenere molte delibere
