Un verbale può contenere molte delibere

Il verbale è quel documento nel quale sono trascritte le decisioni assunte dai condòmini riuniti in assemblea.

Da ciò discende che nel verbale possono essere contenute tante delibere quanto sono le decisioni tra loro autonome prese dall'assemblea.

Poniamo il caso che l'amministratore convochi l'assemblea ordinaria annuale con il seguente ordine del giorno:

approvazione rendiconto;
conferma o revoca dell'amministratore e conseguente nomina nuovo amministratore;
approvazione preventivo;
varie ed eventuali.

Ogni punto all'ordine del giorno rappresenta un argomento di discussione autonomo rispetto agli altri.

In termine sostanziali è evidente, i primi due punti sono sicuramente collegati, ma al momento della deliberazione non è detto che siano combacianti: può accadere che si approvi un rendiconto sostituendo l'amministratore, ovvero che non si approvi il rendiconto pur confermando il mandatario. Nessuna illegittimità in tali casi.

Come scrivere il verbale di assemblea

Un cenno merita il punto varie ed eventuali, rispetto a quale la giurisprudenza ha avuto modo di specificare che «non deve ritenersi possibile riportare gli argomenti nuovi nella voce varie ed eventuali, che ha ben altro significato e finalità, non comprende atti negoziali ma si riferisce a comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, solleciti, prospettazione di problemi da istruire, risposte dell'amministratore, e così via.

Tale voce, infatti, non può tradursi in un contenitore eterogeneo, da cui far scaturire argomenti a sorpresa per gli ignari condomini.

Le delibere assunte in virtù di tale generica voce devono considerarsi, pertanto, annullabili ai sensi dell'art. 1137 c.c.» (Trib. Roma 19 giugno 2012 n. 12684 in Guida al diritto 2012, 42, 98).

Delibere autonome contestazioni a sé stanti

Restando all'esempio di cui sopra, se ne deve dedurre che il verbale dell'assemblea convocata conterrà quattro deliberazioni, una per ogni punto discusso. Data la natura delle "varie", le delibere propriamente dette, ossia decisioni su questioni concrete, saranno solamente tre.

Ogni decisione avrà natura autonoma dalle altre, sicché ove s'intendesse contestare l'approvazione del rendiconto ciò non vorrebbe dire che la doglianza si estenda automaticamente ad uno degli altri argomenti.

In tal senso è stato affermato che «l'assemblea dei condomini, ancorché sia redatto un unico processo verbale per l'intera adunanza, pone in essere tante deliberazioni ontologicamente distinte ed autonome fra loro, quante siano le diverse questioni e materie in discussione indicate nell'ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione, con la conseguente astratta configurabilità di ragioni di invalidità attinenti all'una o all'altra delibera, e perciò non necessariamente comuni a tutte.

Di tal che, ogni domanda di declaratoria di invalidità di una determinata delibera dell'assemblea dei condomini si connota per la specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di diritti, ovvero per una propria "causa petendi", che rende diversa, agli effetti degli artt. 183 e 345 c.p.c., la richiesta di annullamento di una delibera dell'assemblea per un motivo diverso da quello inizialmente dedotto in giudizio (così Cass. Sez. 2, 28/02/2018, n. 4686; arg. anche da Cass. Sez. 2, 18/02/1999, n. 1378; Cass. Sez. 2, 20/08/1986, n. 5101)» (Cass. 25 giugno 2018, n. 16675).

Esempi di contestazione delle delibere e conseguenze

Si supponga che il verbale dell'assemblea condominiale contenga un errore seriale di verbalizzazione delle operazioni di voto.

Errore che, in quanto ripetitivo, riguarda ogni argomento in discussione, non consentendo per nessuno degli argomenti di distinguere chi ha votato come, oltre che i quorum deliberativi.

Tali errori comportano l'annullabilità delle deliberazioni che ne sono affette, ossia la possibilità di ottenere l'invalidazione della decisione, purché questa sia impugnata entro trenta giorni dalla sua adozione (per i presenti dissenzienti od astenuti) ovvero dalla comunicazione (per gli assenti), fatti salvi gli effetti sul termine della sospensione feriale dei termini processuali.

Dato questo contesto, se un condòmino decidesse d'impugnare per errore nella verbalizzazione l'approvazione del rendiconto, questa contestazione non si estenderebbe anche alle altre, con la conseguenza, ad esempio, che la conferma (o la revoca) dell'amministratore andrebbe per consolidarsi mantenendo definitivamente l'efficacia, al pari delle altre.

Rendiconto condominiale incompleto? Delibera annullabile

Né i motivi di contestazione volti ad allargare lo spettro della invalidità ad altre deliberazioni potrebbero essere aggiunti in corso di causa, posto che la domanda è quella che si propone all'inizio.

Non solo: la contestazione di uno piuttosto che due o più delibere incide anche sul valore della causa e quindi sulla individuazione del giudice competente.

La contestazione di un rendiconto del valore di € 3.000,00 comporta la competenza del giudice di pace, ma se unitamente a questo si contestasse anche la conferma dell'amministratore - che in quanto tale ha valore indeterminabile - allora la competenza sarebbe del Tribunale.