Che cosa può fare l'amministratore di condominio se uno dei partecipanti alla compagine impugna una delibera assembleare?
Per rispondere alla domanda è prima di tutto necessario ricordare che l'impugnazione di una deliberazione condominiale è soggetta al preventivo obbligatorio esperimento di un tentativo di mediazione (cfr. art. 71-quater disp. att. c.c. e d.lgs. n. 28/2010).
Tra i poteri riguardanti il procedimento di mediazione e quelli inerenti l'inizio e lo svolgimento della causa avente ad oggetto l'impugnazione di una deliberazione assembleare vi sono sostanziali differenze; vediamo quali.
Mediazione prima dei giudizi d'impugnazione delle delibere
Rispetto al procedimento di mediazione, la riforma del condominio, introducendo in legge l'art. 71-quater disp. att. c.c. ha sostanzialmente ridotto l'amministratore ha mero nuncius della volontà assembleare.
Motivo?
“Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice” (art. 71-quater disp. att. c.c.).
Come dire: l'amministratore non può decidere se intraprendere o aderire ad un procedimento di mediazione se l'assemblea non lo autorizza con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione ed almeno 500 millesimi.
Revoca dell'amministratore, perchè è necessario ricorrere alla mediazione
Anche rispetto ai procedimenti aventi ad oggetto contestazione di delibere assembleari? Si, anche rispetto a questa controversia.
Speciale focus sull'impugnazione delle delibere condominiali
Lo stesso dicasi nel caso di proposta di mediazione: l'amministratore deve farsi autorizzare ad accettare o rifiutare dall'assemblea condominiale, con le medesime maggioranze suindicate.
Se rispetto all'accettazione della proposta la previsione del placet o del niet assembleare è comprensibile, non lo si condivide rispetto all'adesione o all'attivazione della procedura, quanto meno in relazione alle materie che rientrano nell'ambito della legittimazione attiva e passiva autonoma dell'amministratore condominiale.
Tra queste materie è annoverabile l'intero contenzioso giudiziale afferente le impugnazioni di delibere assembleari. Rispetto a questa materia, al Suprema Corte di Cassazione, ormai da anni, afferma che “in tema di condominio negli edifici, l'amministratore può resistere all'impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso” (Cass. n. 1451 del 2014; Cass. n. 27292 del 2005)" (Cass. 23 aprile 2015, n. 8309).
Come dire: l'amministratore di condominio che riceve una invito in mediazione avente ad oggetto una delibera assembleare dovrà farsi autorizzare dall'assembleare a partecipare all'incontro, mentre se la controversia dovesse andare avanti, ossia giungere nelle aule di Tribunale, lo stesso amministratore avrebbe piena autonomia di:
a) nominare il legale del condominio;
b) nel caso di soccombenza decidere se far proporre appello oppure ricorso per Cassazione;
c) nel caso di vittoria resistere alle eventuali impugnazioni delle controparti.
In buona sostanza è evidente che le norme dettate in materia di mediazione condominiale sono del tutto mal coordinate rispetto a quelle che riguardano la legittimazione attiva e passiva dell'amministratore.
Amministratore e mediazione condominiale: alcune considerazioni
