La nullità è la sanzione prevista dall'ordinamento giuridico in relazione ad atti non conformi a determinati principi: non fanno eccezione alle regole le delibere condominiali, che per espressa previsione di legge e al di fuori di quelle ipotesi per unanime convincimento dottrinario e giurisprudenziale, possono essere affette da nullità.
Quando una delibera condominiale è nulla?
Delibere condominiali nulle, l'elencazione
Secondo la legge siamo dinanzi a delibere condominiali nulle quando:
- in materia di modifica delle destinazioni d'uso delle cose comuni la convocazione dell'assemblea non ha indicato le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso (art. 1117-ter, terzo comma, c.c.);
- in relazione alla nomina dell'amministratore, questi, al momento della nomina stessa, ovvero ad ogni suo rinnovo non ha specificato analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso per la propria attività (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).
Per la Corte di Cassazione (si veda su tutte SS.UU. n. 4806/2005), devono qualificarsi nulle:
- le delibere prive degli elementi essenziali;
- le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario a norme imperative, all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
- le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea (es. deroghe ai criteri legali o convenzionali di riparto delle spese senza il consenso di tutti i condòmini);
- le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
- le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.
Riportando questa tipizzazione delle cause di nullità alla classica catalogazione operata in ambito contrattuale, potremmo dire che esistono nullità testuali (quelle previste espressamente dalla legge, es. quella prevista dall'art. 1117-ter c.c.) e nullità virtuali, cioè quelle che non sono espressamente previste dalle norme, ma sono desumibili in ragione della violazione di principi fondanti per il nostro ordinamento giuridico, secondo quanto disposto dall'art. 1418 c.c., norma dettate in materia contrattuale, ma unanimemente considerata di portata generale.
Delibere condominiali nulle, il giudice si limita ad accertare
Quando una delibera è nulla, giuridicamente è come se non esistesse (tamquam non esset, per dirla con un brocardo latino).
Rivolgersi al giudice serve soltanto per fare accertare la nullità, cioè per avere dall'Autorità Giudiziaria il responso che quanto si pensava fosse vero.
La conferma, il sigillo, se volessimo iper-semplificare, non certamente la costituzione di una situazione giuridica prima non esistente.
La nullità può essere accertata prima della esecuzione della delibera, ma anche dopo, oppure anche in ragione della mancata esecuzione di quella decisione assembleare.
Delibere condominiali nulle, eccepibilità in qualunque momento
Corollario di questa considerazione, come stabilito dall'art. 1422 c.c., è che «l'azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione, salvi gli effetti dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione».
Qualunque momento, anche anni dopo l'adozione della delibera. Certo, il tempo non passa invano perché sono salvi gli effetti dell'usucapione (che solitamente si compiono in 20 anni) e della prescrizione delle azioni di ripetizione (10 anni).
Come dire: se ho pagato in base ad una delibera nulla e propongo azione per la sua nullità dopo 10 anni dal pagamento, allora non potrò chiedere indietro quanto ho versato.
Delibere condominiali nulle, il ruolo dell'amministratore
L'amministratore è il mandatario del condominio; egli deve dare esecuzione alle delibere condominiali. In quanto mandatario deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia, diligenza da valutarsi con maggiore severità quando svolge l'incarico nell'ambito della sua professione.
Dato quanto fin qui detto, la domanda, come si suole dire, sorge spontanea: che cosa deve fare l'amministratore che si trova dinanzi ad una delibera nulla?
La nullità, come si diceva in precedenza, viene dichiarata dal giudice, ossia il giudice accerta la sua esistenza, la sentenza non ha valore costitutivo, com'è per l'azione di annullamento. Ergo? L'amministratore, quale mandatario diligente deve evitare di eseguire delibere nulle? Risposta non facile, o meglio non facile a darsi in termini generali.
La macroscopica abnormità di una decisione pone certamente l'amministratore nella posizione di evitare l'esecuzione di decisioni pregiudizievoli. Situazioni più incerte e dai contorni più sfumati (si pensi alla ripartizione delle spese, alla disciplina dell'uso delle cose comuni, ecc.) insomma fattispecie dove è difficile poter concludere icto oculi per la nullità, ad avviso di scrive, devono portare l'amministratore a dare esecuzione alla delibera.
Delibere condominiali nulle, le prerogative dell'assemblea
L'assemblea come l'amministratore non è un giudice, ossia non ha potere di sentenziare circa la nullità, ma può certamente assumere decisioni sostitutive di precedenti sue deliberazioni.
Vale lo stesso anche in relazione alle delibere nulle, le quali, tuttavia, in termini strettamente giuridici, non possono essere sostituite, in quanto se nulle sono giuridicamente inesistenti.
Ecco, allora, che in tali ipotesi l'intervento assembleare si manifesta solo formalmente come sostitutivo. Certo, non è vietato all'assemblea di confermare un deliberato nullo, in tali casi, inevitabilmente, sarà l'Autorità Giudiziaria, ove adita, a dover decidere su tale nullità.
- Delibere del condominio minimo nulle se non si è entrambi d'accordo
- Impugnativa della delibera assembleare: giudizio ordinario o anche procedimento sommario di cognizione?
