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akruky

Impugnare il primo verbale per nullità?

Salve a tutti, sono nuova del forum ma penso che sarò costretta a frequentarlo perchè sono da pochi mesi proprietaria di un appartamento in un condominio di nuova costruzione, inserito in un supercondominio pure appena costituito, che già ci sta procurando non pochi grattacapi.

Uno dei problemi riguarda l'imposizione da parte del costruttore - sottoscritto anche nel rogito ahimè - di un amministratore da lui designato per la durata di due anni.

Tutti noi acquirenti eravamo rassegnati di fronte a questo diktat, ma c'è dell'altro: nel primo verbale in cui è stato costituito il condominio (redatto quando ancora l'impresa risultava proprietaria del 90% degli appartamenti e carpendo due deleghe ai primi due acquirenti sprovveduti) è stata nominata una srl esperta nella gestione dei condomini, nella persona di Tizio, presente a verbale, il quale accetta l'incarico. Punto.

Non essendo stato verbalizzato alcun compenso, il verbale è impugnabile per nullità assoluta, in quanto carente di un elemento fondamentale, oppure, avendo l'amministratore indetto a distanza di due mesi una seconda assemblea valida per i millesimi presenti ( in cui però non sono state prese decisioni in quanto unica voce all'odg era "varie ed eventuali") , la nostra presenza ha comportato "per facta concludentia" una sorta di sanatoria della sua nomina?

Per assurdo mi piacerebbe potesse essere considerato valido come incarico senza alcun compenso...

la ditta nominata come amministratore avrebbe dovuto presentare un preventivo di spesa da sottoporre all'approvazione dell'assemblea, se non l'ha fatto non può richiedere alcun compenso per l'attività svolta.

  • Confuso 1
Salve a tutti, sono nuova del forum ma penso che sarò costretta a frequentarlo perchè sono da pochi mesi proprietaria di un appartamento in un condominio di nuova costruzione, inserito in un supercondominio pure appena costituito, che già ci sta procurando non pochi grattacapi.

Uno dei problemi riguarda l'imposizione da parte del costruttore - sottoscritto anche nel rogito ahimè - di un amministratore da lui designato per la durata di due anni.

Tutti noi acquirenti eravamo rassegnati di fronte a questo diktat, ma c'è dell'altro: nel primo verbale in cui è stato costituito il condominio (redatto quando ancora l'impresa risultava proprietaria del 90% degli appartamenti e carpendo due deleghe ai primi due acquirenti sprovveduti) è stata nominata una srl esperta nella gestione dei condomini, nella persona di Tizio, presente a verbale, il quale accetta l'incarico. Punto.

Non essendo stato verbalizzato alcun compenso, il verbale è impugnabile per nullità assoluta, in quanto carente di un elemento fondamentale, oppure, avendo l'amministratore indetto a distanza di due mesi una seconda assemblea valida per i millesimi presenti ( in cui però non sono state prese decisioni in quanto unica voce all'odg era "varie ed eventuali") , la nostra presenza ha comportato "per facta concludentia" una sorta di sanatoria della sua nomina?

Per assurdo mi piacerebbe potesse essere considerato valido come incarico senza alcun compenso...

...Nomina. L’amministratore deve essere nominato, dall’assemblea condominiale, quando in uno stabile i condomini sono più di quattro (ora otto NDR). Ciò significa che la nomina dell’amministratore fatta dal costruttore-venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito, è nulla. Perciò anche se i condomini subiscono di fatto e per un lungo periodo l’amministratore nominato da altri, potranno in ogni momento ribellarsi: non esistono termini di prescrizione di questo loro diritto. Finchè non lo fanno, però, secondo la Cassazione l’amministratore con nomina irregolare può continuare ad esercitare le sue funzioni

http://www.diritto.it/docs/24141-la-nomina-dell-amministratore-condominiale

Nulla la clausola di nomina amministratore da parte del costruttore

Inoltre, l’art.1138 c.c. sancisce l’inderogabilità delle disposizioni sulla nomina dell’amministratore contenute nell’art.1129 c.c., e la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che l’ìnderogabilità è assoluta.

Pertanto, è una disciplina che non può subire modificazioni per volontà delle parti. Di conseguenza è da ritenere nulla la clausola - anche se contenuta nei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari o nel regolamento contrattuale - che riservi l’amministrazione all’impresa costruttrice per un dato periodo di tempo, per violazione degli artt.1129 e 1138 c.c. (Cass.civ. 19/10/1961 n.2246; Cass.civ. 3/08/1966 n.2155; Tribunale di Napoli, Sez.X 21/03/1989).

Aggiungo a quanto giustamente detto nei precedenti interventi che l'amministratore, per legge, può essere revocato in qualsiasi tempo, quindi se per assurdo egli sia ritenuto effettivamente operativo (e non lo è) può essere sostituito in qualsiasi momento. Ciò che è difficile è piuttosto la reale possibilità di una nuova nomina che sarebbe valida se vi sarà la maggioranza richiesta dalla legge (teste+metà del valore del fabbricato) al momento attuale, cioè sino a quando il resto dei condomini non raggiungerà i 500 millesimi, si potrà solo convocare una o più assemblee per la nomina che andranno in stallo (ci sarà la maggioranza di teste ma non di millesimi) ed a quel punto anche uno dei condomini potrà chiedere giudizialmente la nomina di un amministratore giudiziario super-partes

  • Confuso 1

Non vorrei si confondesse l'obbligo di nominare un amministratore quando i condomini sono otto con la facoltà di farlo comunque anche se i condomini sono solo 4. Il condominio si può costituire comunque, mi pare; diventa obbligatorio al raggiungimento degli otto proprietari.

Apprendo con soddisfazione che la Cassazione ritiene sia nulla la clausola di nomina da parte del costruttore nei contratti; ma il costruttore è intervenuto alla prima assemblea in qualità di proprietario di 20 appartamenti i cui rogiti si sono tenuti nelle settimane successive... Non sarei così convinta che la prima assemblea non sia valida dal punto di vista formale. Eppoi, delle due l'una: o si chiede al giudice di dichiararne la nullità o, tutto sommato, gioverebbe di più a noi condomini quello che dice Josefat, e quindi considerare l'attività dell'amminstratore senza diritto a compenso. Inoltre devo precisare che alla seconda assemblea i condomini avevano raggiunto l'80% dei millesimi ed erano presenti anche in maggioranza pro-capite: anche in questo caso l'attività dell'amministratore, se pure limitata a raccogliere lamentele e segnalazioni di malfunzionamento, è stata svolta.

E' sostenibile giuridicamente l' opinione di Josefat?

Non vorrei si confondesse l'obbligo di nominare un amministratore quando i condomini sono otto con la facoltà di farlo comunque anche se i condomini sono solo 4. Il condominio si può costituire comunque, mi pare; diventa obbligatorio al raggiungimento degli otto proprietari.

Apprendo con soddisfazione che la Cassazione ritiene sia nulla la clausola di nomina da parte del costruttore nei contratti; ma il costruttore è intervenuto alla prima assemblea in qualità di proprietario di 20 appartamenti i cui rogiti si sono tenuti nelle settimane successive... Non sarei così convinta che la prima assemblea non sia valida dal punto di vista formale. Eppoi, delle due l'una: o si chiede al giudice di dichiararne la nullità o, tutto sommato, gioverebbe di più a noi condomini quello che dice Josefat, e quindi considerare l'attività dell'amminstratore senza diritto a compenso. Inoltre devo precisare che alla seconda assemblea i condomini avevano raggiunto l'80% dei millesimi ed erano presenti anche in maggioranza pro-capite: anche in questo caso l'attività dell'amministratore, se pure limitata a raccogliere lamentele e segnalazioni di malfunzionamento, è stata svolta.

E' sostenibile giuridicamente l' opinione di Josefat?

Fermo restando che un condominio nasce spontaneo quando ci sono almeno due proprietari e questi possono nominare un amministratore.

Per la nomina andiamo per ordine, un conto è il Rogito e un'altro conto è l'assemblea, fatto sicuro è che nel rogito il costruttore non può scegliere e nominare un amministratore di suo gradimento e scelta, un altro è che questo amministratore venga proposto all'assemblea e votato dai presenti, comunque l'assemblea è valida, bisogna vedere come si sono svolti i fatti, se c'è stata una votazione il costruttore anche se possedeva ancora 20 immobili (da vendere) aveva diritto ad un voto solo rappresentante la somma dei mlm delle u.i. gli altri condomini proprietari di rappresentavano tante teste quanti erano presenti, per cui immagino la maggioranza e volendo avrebbero potuto approvare la nomina di questo amministratore oppure scegliere un altro ma probabilmente non avevano i mlm sufficienti (almeno 500), per cui se l'amministratore votava per il suo amministratore e voi condomini per un altro c'era uno stallo e nessuno veniva nominato, se invece avete fatto finta di nulla ed accettato questo amministratore potrebbe essere nominato di fatto (Cass. civile, sez. II, 10-04-1996, n. 3296), ovvero se ora voi pagate le quote a questa persona ed in pratica lo considerate come amministratore lui lo e comunque deve aver espletato tutte le faccende previste dall'art 1129, ovvero;

 

Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata

L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Però se non ha espletato nemmeno questo come dici nel 1° post che non si è verbalizzato nessun compenso, si potrebbe parlare di nullità assoluta della nomina, anche se l'assemblea è valida.

Non vorrei si confondesse l'obbligo di nominare un amministratore quando i condomini sono otto con la facoltà di farlo comunque anche se i condomini sono solo 4. Il condominio si può costituire comunque, mi pare; diventa obbligatorio al raggiungimento degli otto proprietari.

Apprendo con soddisfazione che la Cassazione ritiene sia nulla la clausola di nomina da parte del costruttore nei contratti; ma il costruttore è intervenuto alla prima assemblea in qualità di proprietario di 20 appartamenti i cui rogiti si sono tenuti nelle settimane successive... Non sarei così convinta che la prima assemblea non sia valida dal punto di vista formale. Eppoi, delle due l'una: o si chiede al giudice di dichiararne la nullità o, tutto sommato, gioverebbe di più a noi condomini quello che dice Josefat, e quindi considerare l'attività dell'amminstratore senza diritto a compenso. Inoltre devo precisare che alla seconda assemblea i condomini avevano raggiunto l'80% dei millesimi ed erano presenti anche in maggioranza pro-capite: anche in questo caso l'attività dell'amministratore, se pure limitata a raccogliere lamentele e segnalazioni di malfunzionamento, è stata svolta.

E' sostenibile giuridicamente l' opinione di Josefat?

La nullità della nomina (non si fa annullare l'assemblea ma la delibera) non è solo costituita dal fatto che la stessa sia stata imposta dal costruttore ma bensì dal fatto che non siano stati rispettati i disposti dell'art. 1129 c.c. comma X L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

 

Adesso sulla carta è molto semplice la questione non avendo rispetto i dettami normativi l'amministratore non ha diritto a compenso, ma la verità è un altra ossia che innanzitutto se avete approvato un rendiconto detta situazione in merito al compenso viene sanata e seconda cosa seppur che la nullità non produce effetto è anche vero che in ogni caso lo scenario immaginabile in questo contesto non è che voi non paghiate la parcella dell'amministratore ma bensì che una volta che adite alla autorità giudiziaria per la revoca del mandato (volontaria giurisprudenza ma che a Milano si necessità comunque di un avvocato) il giudice nomini un altro amministratore ma che comunque l'attuale avrà diritto al compenso salvo diversa disposizione del giudice

... ma bensì che una volta che adite alla autorità giudiziaria per la revoca del mandato (volontaria giurisprudenza ...
Concordo, MIChris, mi ero dimenticato che si deve ricorrere quantomeno alla Volontaria Giurisdizione, per il resto sembra che abbiamo detto su per giù le stesse cose.
Concordo, MIChris, mi ero dimenticato che si deve ricorrere quantomeno alla Volontaria Giurisdizione, per il resto sembra che abbiamo detto su per giù le stesse cose.

Sì ma come al solito mi hai anticipato 😉

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