#1 Inviato 25 Settembre, 2015 Ciao da una nuova iscritta che vi segue da tempo :-) Nel mio condominio l'amministratore "impera" da 10 anni di cui gli ultimi 9 senza avere mai la maggioranza per la riconferma (e lui così continua in proroga). Secondo voi è comunque obbligato a presentare l'importo dovuto a titolo di compenso come disposto dall'art Art. 1129, 14° comma: L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. considerato anche che non ha mai inviato i dati come da Art. 1129, 2° comma (se non la semplice intestazione nei verbali di assemblea) Contestualmente alla accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e le denominazione, il locale ove si trovano il registro di anagrafe condominiale , il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore, il registro di contabilità Ho possibilità di farlo mandare via e se si come? Posso chiedere di non pagare il suo compenso quando a fine esercizio (dicembre) porterà il consuntivo? Grazie mille per l'aiuto prezioso ?
#2 Inviato 25 Settembre, 2015 L'amministratore può essere revocato per giusta causa con la procedura della "volontaria giurisdizione" (senza l'ausilio di un avvocato), anche con l'intervento di uno solo dei condómini Da quanto hai esposto, non penso che ci siano i crismi per la "giusta causa". Solo l'assemblea, con le maggioranze previste dal Codice, può revocare o "sostituire" il vostro amministratore. Se non eleggete un amministratore diverso, l'attuale resterà in carica con il compenso originariamente stabilito.
#4 Inviato 26 Settembre, 2015 La nomina non è "nulla" se il mandato è proseguito alle stesse condizioni originarie.
#5 Inviato 28 Settembre, 2015 Cara Monica, sono nella tua stessa situazione e aggiungo un'osservazione in merito. Visti: art. 1129, co. 10, del cod. civ.: “L'incarico di Amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata” art. 1136, co. 2 e 4, cod. civ.: “Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore […] devono essere sempre [*] con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” art. 1129, co. 8, cod. civ.: "Alla cessazione dell’incarico l’Amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi" Direi che non essendo stati presenti Condomini in numero tale da rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio, non si è potuto procedere alla regolare nuova nomina dell’Amministratore, il quale perciò s’intende decaduto dopo il secondo anno. A questo punto mi chiederei se è possibile contestare il compenso consuntivato in ragione della nullità della nomina e/o in considerazione della cosiddetta prorogatio imperii
#7 Inviato 28 Settembre, 2015 Peppe, l'art. 1129, co. 10 citato e, se non bastasse, tutta la giurisprudenza in tema di prorogatio imperii. Pertanto dopo il secondo anno si dovrebbe procedere ad una nuova nomina PS comunque mi correggo per prima: in carenza della maggioranza prevista, la nomina è annullabile, perciò decorsi trenta giorni il compenso sarebbe dovuto
#8 Inviato 29 Settembre, 2015 Peppe, l'art. 1129, co. 10 citato e, se non bastasse, tutta la giurisprudenza in tema di prorogatio imperii.Pertanto dopo il secondo anno si dovrebbe procedere ad una nuova nomina PS comunque mi correggo per prima: in carenza della maggioranza prevista, la nomina è annullabile, perciò decorsi trenta giorni il compenso sarebbe dovuto Si dovrebbe, giusto, ma se non si provvede?Se non si provvede l'amministratore in carica rimane in proroga sino a che non verrà nominato un nuovo amministratore, o dall'assemblea oppure dall'A.G su ricorso da parte di qualche condomino. L'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.civile, conserva in proroga i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio e può continuare ad esercitarli fino a che non sia sostituito con un altro amministratore; (Cass. n. 7256/86)
#10 Inviato 29 Settembre, 2015 Vedo che la mia situazione non è atipica!!! 🤬Per far valere la nullità della nomina o riconferma dell'amministratore, è necessario adire al Giudice, prove alla mano, p.es. verbale di nomina/riconferma senza che l'amministratore abbia elencato analiticamente il suo compenso, richiedendo la revoca, puoi adire alla Volontaria Giurisdizione senza avvocato, se lo sai fare, costo c.a. 100 Euro, oppure con l'avvocato ma ti costerà di più per la parcella
#11 Inviato 29 Settembre, 2015 Si dovrebbe, giusto, ma se non si provvede?Se non si provvede l'amministratore in carica rimane in proroga sino a che non verrà nominato un nuovo amministratore, o dall'assemblea oppure dall'A.G su ricorso da parte di qualche condomino. L'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.civile, conserva in proroga i poteri conferitigli dalla legge, dall’assemblea o dal regolamento di condominio e può continuare ad esercitarli fino a che non sia sostituito con un altro amministratore; (Cass. n. 7256/86) Questo è giusto Tullio, ma l'amministratore in questo caso non avrebbe diritto al compenso, quindi, a buon diritto, è possibile non approvare il preventivo in cui tale compenso fosse inserito dal secondo anno in poi. Così facendo sarebbe lo stesso amministratore ad avere interesse a stimolare la partecipazione assembleare che è conditio sine qua non per una più puntuale formazione della volontà collettiva. Correggetemi se sbaglio
#12 Inviato 29 Settembre, 2015 Questo è giusto Tullio, ma l'amministratore in questo caso non avrebbe diritto al compenso, quindi, a buon diritto, è possibile non approvare il preventivo in cui tale compenso fosse inserito dal secondo anno in poi.Così facendo sarebbe lo stesso amministratore ad avere interesse a stimolare la partecipazione assembleare che è conditio sine qua non per una più puntuale formazione della volontà collettiva. Correggetemi se sbaglio Che l'amministratore non abbia diritto al compenso lo deciderà il Giudice, perchè potrebbe ravvisare uno stato di prorogatio imperii e neppure procedere alla revoca convalidando il mandato, ma questo lo si saprà dopo che uno o più condomini procederanno per vie legali, io non posso sapere quello che deciderà il Giudice.
#13 Inviato 29 Settembre, 2015 Scusatemi, forse non mi sono espresso bene, ma io, Tullio, intendevo nel caso di prorogatio imperii, ossia nel caso della senteza di Cassazione che hai gentilmente riportato
#14 Inviato 29 Settembre, 2015 Scusatemi, forse non mi sono espresso bene, ma io, Tullio, intendevo nel caso di prorogatio imperii, ossia nel caso della senteza di Cassazione che hai gentilmente riportatoL'amministratore in proroga ha diritto di ricevere il compenso stabilito dall'ultima assemblea in cui si era deliberato il compenso in maniera regolare, non è colpa dell'amministratore se i condomini non nominano un sostituto
#15 Inviato 29 Settembre, 2015 L'amministratore in proroga ha diritto di ricevere il compenso stabilito dall'ultima assemblea in cui si era deliberato il compenso in maniera regolare, non è colpa dell'amministratore se i condomini non nominano un sostituto Però lettura combinata dell'ar. 1129, co. 4 e 10 c.c. suggerisce il contrario. Si dovrebbe procesere ad un'amministrazione giudiziaria se un condomino sollevasse la questione in sede di presentazione del preventivo e se di conseguenza l'assemblea non approvasse quest'ultimo. È un'interpretazione letterale della norma (senz'altro lacunosa), ma sono ben accette critiche mosse sulla base di sentenze o altre norme in contrasto. Grazie
#16 Inviato 29 Settembre, 2015 Però lettura combinata dell'ar. 1129, co. 4 e 10 c.c. suggerisce il contrario. Si dovrebbe procesere ad un'amministrazione giudiziaria se un condomino sollevasse la questione in sede di presentazione del preventivo e se di conseguenza l'assemblea non approvasse quest'ultimo.È un'interpretazione letterale della norma (senz'altro lacunosa), ma sono ben accette critiche mosse sulla base di sentenze o altre norme in contrasto. Grazie Cosa intendi dire? cc art 1129; comma 4. - L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. comma 10. - L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
#18 Inviato 29 Settembre, 2015 Comma 8. - Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi comma 10. - L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. Il grassetto, se è questo che intendi, vale nel caso di revoca e nomina del successore, cioè fino a che il neo amministratore non accetta l'incarico e non si provvede alle consegne delle documentazioni, l'amministratore revocato è obbligato ad eseguire le attività urgenti. Ma se l'amministratore rimane in proroga perchè i condomini non hanno raggiunto la maggioranza per riconfermarlo, e senza nominare un successore, l'amministratore non ha cessato l'incarico e mantiene le competenze e compenso precedentemente approvato, ovvero dell'ultima assemblea valida, e per assurdo e molte volte succede che l'amministratore rimane in proroga per un altro anno e un altro ancora, so di condominii dove l'amministratore è stato in proroga per lunghi anni, per il semplice fatto che non nominavano il sostituto.
#19 Inviato 29 Settembre, 2015 Comma 8. - Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi comma 10. - L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. Il grassetto, se è questo che intendi, vale nel caso di revoca e nomina del successore, cioè fino a che il neo amministratore non accetta l'incarico e non si provvede alle consegne delle documentazioni, l'amministratore revocato è obbligato ad eseguire le attività urgenti. Ma se l'amministratore rimane in proroga perchè i condomini non hanno raggiunto la maggioranza per riconfermarlo, e senza nominare un successore, l'amministratore non ha cessato l'incarico e mantiene le competenze e compenso precedentemente approvato, ovvero dell'ultima assemblea valida, e per assurdo e molte volte succede che l'amministratore rimane in proroga per un altro anno e un altro ancora, so di condominii dove l'amministratore è stato in proroga per lunghi anni, per il semplice fatto che non nominavano il sostituto. Il termine "cessazione" a cui fa riferimento la norma (art. 1129, co. 8) è una categoria più ampia, che comprende sì la revoca, ma anche le dimissioni e la scadenza del termine di cui all'art. 1129, co. 10 c.c. Infatti: l'istituto della prorogatio imperii – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129,comma 2, c.c. (vecchia versione), o in caso di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cass. Civ., sent. 27-03-2003, n. 4531) A legger bene questa sentenza della Cassazione, espressione di un principio da tempo canonizzato (Cfr. anche Cass. n. 18660/2012; n. 14930/2013), ci si accorge di come la cosiddetta proroga dell'amministratore sia consentita nella "presunzione di conformità alla volontà dei condomini". Pertanto, direi in tutta onestà che, qualora non vi sia la maggioranza deliberante ed i condomini presenti siano insoddisfatti, si debba parlare proprio di cessazione per scadenza del termine di cui all'art. 1129, co. 10, con conseguente inesigibilità del compenso. Sarà poi il caso di adire l'autorità giudiziaria per nominare l'amministratore, e, a questo proposito, mi viene da pensare che lo stesso amministratore possa agire in tal senso, esperiti inutilmente tentativi assembleari, per sottrarsi dall'incombenza di amministrare gratuitamente.
#20 Inviato 29 Settembre, 2015 Peppe, l'art. 1129, co. 10 citato e, se non bastasse, tutta la giurisprudenza in tema di prorogatio imperii.Pertanto dopo il secondo anno si dovrebbe procedere ad una nuova nomina PS comunque mi correggo per prima: in carenza della maggioranza prevista, la nomina è annullabile, perciò decorsi trenta giorni il compenso sarebbe dovuto Non mi sembra che l'art 1129 preveda la decadenza al 2 anno . Afferma che ogni incarico dura 1 anno e che il successivo durerà ' un anno . Non mi sembra che ci sia un limite al numero di mandati
#21 Inviato 29 Settembre, 2015 Non c'è un limite al numero di mandati. Però alla fine del secondo anno qualcosa deve succedere... In particolare - escludendo le dimissioni - si può procedere alla revoca (che peraltro può essere disposta in ogni tempo) o alla nuova nomina, dal momento che non mi risulta che il codice parli da qualche parte di delibera per il rinnovo. Il fatto è che queste alternative necessitano di 500 millesimi e, non avendo questa maggioranza, se i condomini sono dissenzienti, avviene comunque una cessazione, in specie la cessazione per decorrenza del termine di cui parlavamo con il signor Tullio
#22 Inviato 29 Settembre, 2015 Anche dopo due anni (che poi non sono due anni ma due mandati annuali )potrebbe non succedere nulla ( ne dimissioni ne revoca ne nuova nomina )e quindi nei fatti inizierebbe un nuovo incarico di un anno e ciò puo' continuare anno per anno . Direi che gia' anno per anno occorrerebbe fare "assemblea nomina amninistratore "ma se ciò non succede l'amministratore non decade ne il primo ne il secondo ne il terzo ne il quarto etc .
#23 Inviato 29 Settembre, 2015 Sì questo nella prassi, finché i condomini lo permettono...ma la legge è quella, e se si vuole evitare un'amministratore che "impera", come aveva suggestivamente detto Monica, è meglio saperlo
#24 Inviato 29 Settembre, 2015 Il termine "cessazione" a cui fa riferimento la norma (art. 1129, co. 8) è una categoria più ampia, che comprende sì la revoca, ma anche le dimissioni e la scadenza del termine di cui all'art. 1129, co. 10 c.c.Infatti: A legger bene questa sentenza della Cassazione, espressione di un principio da tempo canonizzato (Cfr. anche Cass. n. 18660/2012; n. 14930/2013), ci si accorge di come la cosiddetta proroga dell'amministratore sia consentita nella "presunzione di conformità alla volontà dei condomini". Pertanto, direi in tutta onestà che, qualora non vi sia la maggioranza deliberante ed i condomini presenti siano insoddisfatti, si debba parlare proprio di cessazione per scadenza del termine di cui all'art. 1129, co. 10, con conseguente inesigibilità del compenso. Sarà poi il caso di adire l'autorità giudiziaria per nominare l'amministratore, e, a questo proposito, mi viene da pensare che lo stesso amministratore possa agire in tal senso, esperiti inutilmente tentativi assembleari, per sottrarsi dall'incombenza di amministrare gratuitamente. Certo la categoria è più ampia, le dimissioni le deve dare l'amministratore, se non le da significa che vuol continuare, e se l'assemblea non lo revoca e non lo riconferma significa che continua in proroga, sino a che non sarà nominato un successore. La volontà dei condomini deve essere espressa con la maggioranza delle teste presenti in assemblea rappresentanti almeno 500 mlm. L'amministratore se desidera continuare ad amministrare non si rivolgerà mai all'A.G. perchè lui non essendo stato revocato, avrà diritto al compenso, sarebbe troppo comodo come tu pensi, non si rinnova l'incarico e l'amministratore non viene pagato, se così fosse avemmo scoperto la formula magica.
#25 Inviato 29 Settembre, 2015 È appunto perché la volontà dei condomini si esprime con 500 millesimi e perché l'incarico si rinnova per un solo anno che non può considerarsi "giusta" una proroga a tempo indefinito. Quindi tu diresti che l'amministratore ha abbia tutto l'interesse a che i condomini disertino l'assemblea? E che se quei pochi presenti si opponessero, senza giusta causa, l'amministratore potrebbe rimanere indifferente per anni?
