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Disinfestazione delle parti comuni, i poteri dell'amministratore e quelli dell'assemblea
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Disinfestazione delle parti comuni, i poteri dell'amministratore e quelli dell'assemblea

Gli interventi di disinfestazione possono essere disposti dall'amministratore senza autorizzazione?

Avv. Alessandro Gallucci  

Gli interventi di disinfestazione, o meglio di deblattizzazione e derattizzazione, devono essere necessariamente ordinati dall'assemblea o possono anche essere disposto dall'amministratore di condominio?

E le relative spese come devono essere suddivise?

Partiamo dal primo quesito.

Non mancano pronunciamenti giurisprudenziali che limitano il potere di spesa dell'amministratore alle sole voci indicate nel preventivo di gestione approvato dall'assemblea.

In tal caso, quindi, solamente la presenza di un fondo cassa genericamente destinato a spese non specificamente individuate (modalità di indicazione di un costo della quale in passato s'è paventata l'illegittimità) legittimerebbe l'amministratore a ordinare l'esecuzione di una disinfestazione delle parti comuni (in particolar modo dell'impianto fognario comune).

Eppure non tutti la pensano in tal modo: al contrario, secondo altra parte della giurisprudenza non è così.

Si legge in una pronuncia resa dalla Corte di Cassazione nel dicembre del 2010, che “sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dall'assemblea, la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare: sia perché per le attività comprese nell'ordinaria gestione condominiale l'appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere; sia perchè, come si ricava dall'art. 1135 cod. civ., u.c. l'amministratore - almeno in caso di urgenza (come ritiene Cass., Sez. 2^, 18 maggio 1994, n. 4831) o anche al di là di questa ipotesi (secondo l'orientamento seguito da Cass., Sez. 2^, 18 agosto 1986, n. 5068) - deve e può predisporre gli atti e le opere di manutenzione e di esercizio dei servizi comuni anche quando quel preventivo non vi sia e l'assemblea non si sia pronunciata” (Cass. 3 dicembre 2010 n. 24654).

In pratica per quest'orientamento espresso dalla Corte, l'amministratore potrebbe, di sua iniziativa, incaricare una ditta per la esecuzione dell'intervento di deblattizzazione e derattizzazione.

Quest'ultima soluzione, ad avviso dello scrivente, è la più convincente. La manutenzione ordinaria non ha una definizione compiuta, ma riguarda tutte quelle opere ed interventi che si rendano utili al miglior godimento delle parti comuni ed al loro mantenimento in efficienza rispetto ai normali usi.

In questo contesto, pare evidente che la disinfestazione serva a tale scopo e non rappresenti un'opera straordinaria che, se non urgente, dev'essere per forza di cose deliberata dall'assemblea.

Il provvedimento dell'amministratore, che ordinando la disinfestazione chiede le somme per poter pagare la ditta, può essere contestato nei modi e nei termini di cui all'art. 1133 c.c. Da non perdere: Revoca dell'amministratore di condominio per una “inescusabile superficialità”

L'amministratore che anticipa la somma richiesta può rendicontarla alla fine dell'anno per chiederne la refusione. In caso di contenzioso sulla legittimità di quella spesa, la lite dev'essere preceduta da un tentativo di mediazione. L'impresa prescelta deve essere in regola ai sensi della legge n. 82/1994.

La spesa per la disinfestazione dev'essere suddivisa in base ai millesimi di proprietà e posta in capo al conduttore, ove presente (art. 9 l. n. 392/78).

=> A chi spettino le spese per le famigerate deblattizzazione e derattizzazione

Cerca: assemblea disinfestazione amministratore

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