Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
120657 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Disinfestazione delle parti comuni, i poteri dell'amministratore e quelli dell'assemblea

Gli interventi di disinfestazione possono essere disposti dall'amministratore senza autorizzazione?
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Gli interventi di disinfestazione, o meglio di deblattizzazione e derattizzazione, devono essere necessariamente ordinati dall'assemblea o possono anche essere disposto dall'amministratore di condominio?

E le relative spese come devono essere suddivise?

Le domande che abbiamo qui posto sono il frutto della domanda che ci è stata posta da un nostro lettore, che ci ha scritto:

Derattizzazione e deblattizzazione in condominio: chi deve pagare tra conduttore e proprietario?

Disinfestazione e derattizzazione, il caso

. Ciao amici di Condominioweb!

Vi prospetto il mio caso: nel condominio in cui vivo, palazzone anni '60, abbiamo due problemi, cioè presenza di topi e scarafaggi.

Abbiamo chiamato il proprietario, io e mia moglie siamo in casa in affitto, il quale ci ha detto che è questione che va affrontata dall'amministratore. In effetti la problematica attiene alle parti comuni.

Entrambi ci siamo attivati, ma l'amministratore ha detto che per disporre questi interventi non può non chiedere prima l'autorizzazione dell'assemblea.

È davvero così? Al di là di questo, il proprietario mi dice che la spesa la devo sostenere, io poiché si tratta di spesa d'uso: vi risulta?. .

Disinfestazione e derattizzazione, le prerogative dell'amministratore

Torniamo all'inizio e leggiamo le domande. Fatto? Ok. Partiamo dal primo quesito.

Non mancano pronunciamenti giurisprudenziali che limitano il potere di spesa dell'amministratore alle sole voci indicate nel preventivo di gestione approvato dall'assemblea.

Preventivo dell'amministratore di condominio, un breve focus

In tal caso, quindi, solamente la presenza di un fondo cassa genericamente destinato a spese non specificamente individuate (modalità di indicazione di un costo della quale in passato s'è paventata l'illegittimità) legittimerebbe l'amministratore a ordinare l'esecuzione di una disinfestazione delle parti comuni (in particolar modo dell'impianto fognario comune).

Eppure non tutti la pensano in tal modo: al contrario, secondo altra parte della giurisprudenza non è così.

Si legge in una pronuncia resa dalla Corte di Cassazione nel dicembre del 2010, che . sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dall'assemblea, la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare: sia perché per le attività comprese nell'ordinaria gestione condominiale l'appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere; sia perché, come si ricava dall'art. 1135 cod. civ., u.c. l'amministratore - almeno in caso di urgenza (come ritiene Cass., Sez. 2^, 18 maggio 1994, n. 4831) o anche al di là di questa ipotesi (secondo l'orientamento seguito da Cass., Sez. 2^, 18 agosto 1986, n. 5068) - deve e può predisporre gli atti e le opere di manutenzione e di esercizio dei servizi comuni anche quando quel preventivo non vi sia e l'assemblea non si sia pronunciata. (Cass. 3 dicembre 2010 n. 24654).

Disinfestazione e derattizzazione, i poteri dell'assemblea

Sullo stesso solco, ma con maggiore attenzione alle prerogative dell'assemblea, quell'orientamento a mente del quale . spetta, comunque, all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, come confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8498 del 28/05/2012) [...] è funzione tipica del consuntivo proprio l'approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea. L'approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacché con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5068 del 18/08/1986). (Cass. 11 gennaio 2017 n. 454).

Disinfestazione e derattizzazione, la disposizione della spesa e la sua ripartizione

In pratica per quest'orientamento espresso dalla Corte, l'amministratore potrebbe, di sua iniziativa, incaricare una ditta per la esecuzione dell'intervento di deblattizzazione e derattizzazione. All'assemblea resterebbe un potere di controllo finale. Va da sé che il controllo dell'assemblea non può spingersi a bocciare una scelta di gestione ordinaria in maniera arbitraria, pena l'invalidazione di quella decisione per eccesso di potere.

Questa impostazione complessiva, ad avviso dello scrivente, è la più convincente. La manutenzione ordinaria non ha una definizione compiuta, ma riguarda tutte quelle opere ed interventi che si rendano utili al miglior godimento delle parti comuni ed al loro mantenimento in efficienza rispetto ai normali usi.

In questo contesto, pare evidente che la disinfestazione serva a tale scopo e non rappresenti un'opera straordinaria che, se non urgente, dev'essere per forza di cose deliberata dall'assemblea.

Il provvedimento dell'amministratore, che ordinando la disinfestazione chiede le somme per poter pagare la ditta, può essere contestato nei modi e nei termini di cui all'art. 1133 c.c.

L'amministratore che anticipa la somma richiesta può rendicontarla alla fine dell'anno per chiederne la refusione. In caso di contenzioso sulla legittimità di quella spesa, la lite dev'essere preceduta da un tentativo di mediazione. L'impresa prescelta deve essere in regola ai sensi della legge n. 82/1994.

La spesa per la disinfestazione dev'essere suddivisa in base ai millesimi di proprietà e posta in capo al conduttore, ove presente (art. 9 l. n. 392/78).

Blatte in casa in affitto, posso andarmene?

Cerca: assemblea disinfestazione amministratore

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento