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Modalità di comunicazione dell'avvenuta nomina all'amministratore di condominio
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Modalità di comunicazione dell'avvenuta nomina all'amministratore di condominio

Come avviene la conclusione del contratto tra amministratore e condominio

Avv. Alessandro Gallucci 

In tema di condominio negli edifici, qual è il momento e quindi il modo in cui deve ritenersi concluso il contratto tra la compagine e la persona indicata quale amministratore dell'edificio?

Prima di dare soluzione al quesito è utile chiarire che a seconda della modalità di nomina dell'amministratore, la risposta può essere differente.

Innanzitutto è bene ricordare che quello tra amministratore e condominio è un rapporto giuridico inquadrabile, sia pur con le proprie specificità, nell'ambito del contratto di mandato.

L'amministratore, quindi, è quella persona (fisica e giuridica è indifferente, cfr. art. 71-bis disp. att. c.c.) cui viene demandato il compito di porre in essere degli atti giuridici in nome e per conto dei condomini; questi ultimi sono i così detti mandati, il primo è il mandatario. Una firma può costar caro. I limiti del mandato dell'amministratore di condominio.

Il contratto di mandato, in generale, non necessita di forma scritta: la prima specificità del rapporto amministratore-condominio è proprio questa. La nomina, infatti, deve risultare da un atto scritto – il verbale d'assemblea – e la sua accettazione deve essere accompagnata dal dettaglio analitico del compenso per l'attività (che sebbene non sia specificato chiaramente che debba essere scritto, nei fatti è bene che lo sia).

Qui arriva il punto nodale della vicenda che consente di addivenire a due differenti soluzioni rispetto al quesito proposto.

La formazione del contratto può avvenire secondo due modalità:

a) l'amministratore presente il preventivo scritto per l'assunzione della gestione dell'edificio e l'assemblea, con la deliberazione di nomina, lo approva;

b) l'assemblea nomina l'amministratore di condominio, il quale a sua volta dovrà comunicare al condominio (nella persona dell'amministratore uscente al fine di perfezionare il passaggio di consegne o ai condomini qualora tale figura non esista) l'accettazione dell'incarico ed il compenso analitico per l'attività presa in carico.

L'opzione di cui al punto a) è indubbiamente quella maggiormente diffusa ed in ogni caso quella che si consiglia di seguire per un semplice motivo: l'accettazione del preventivo (leggasi compenso analitico per l'attività di amministrazione) consente di non accettare l'incarico senza avere certezza dell'accettazione del compenso; in caso di contrasti, infatti, salvo dimissioni immediate, l'incarico dev'essere assento ed il compenso sarà stabilito dal giudice (art. 1708 c.c.).

Affinché il contratto possa dirsi concluso è necessario che l'accettazione del preventivo o della nomina siano comunicate all'altra parte, rispettivamente amministratore e condominio.

La comunicazione deve avvenire nei termini e nei modi stabiliti dal proponente. Così, ad esempio, se l'amministratore che ha presentato il preventivo ha specificato che trascorsi trenta giorni dalla data in esso contenuta, la sua offerta non avrà più valore, se la nomina avviene successivamente, solamente un'accettazione tardiva prontamente comunicata può dargli valore (cfr. art. 1326 c.c.).

Allo stesso modo dicasi per il caso di nomina di cui deve seguire l'accettazione da parte del nuovo amministratore; in tal caso il professionista revocato si trova in un classico caso di prorogatio imperii, ed è a lui, salvo diverse indicazioni, che dev'essere comunicata l'accettazione della nomina e il compenso analitico richiesto per l'attività svolta.

In poche parole: la conclusione del contratto tra amministratore e condominio avviene:

a) al momento della comunicazione della nomina al nuovo amministratore, nei modi e nei termini da questi indicati, se essa segue il preventivo;

b) al momento della comunicazione dell'accettazione della nomina al condominio nei modi e nei termini da questi indicati nella deliberazione di nomina.

=> Nomina dell'amministratore, basta l'indicazione del cognome per considerare valida la delibera d'incarico

Cerca: nomina amministratore compenso

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RINO
RINO lunedì 02 luglio 2018 alle ore 15:17

Lo revocate ma chi mi dice cosa devo fare sul fatto che è stato nominato un amministratore senza che tutti i condomini fossero convocati in assemblea ?

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