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Modalità di comunicazione dell'avvenuta nomina all'amministratore di condominio

Come avviene la conclusione del contratto tra amministratore e condominio
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

In tema di condominio negli edifici, qual è il momento e quindi il modo in cui deve ritenersi concluso il contratto tra la compagine e la persona indicata quale amministratore dell'edificio?

Prima di dare soluzione al quesito, o meglio per dare la migliore risposta, è utile chiarire che a seconda della modalità di nomina dell'amministratore, la risposta può essere differente.

Innanzitutto è bene ricordare che quello tra amministratore e condominio è un rapporto giuridico cui si applicano, sia pur con le specificità proprie derivanti dalla natura dell'incarico, le disposizioni sul contratto di mandato.

Va detto che in sede dottrinaria la qualificazione del rapporto nell'ambito del contratto di mandato non sia unanimemente riconosciuta. Al di là di ciò, non v'è dubbio alcuno che quello tra le due parti sia un contratto volto alla gestione delle parti comuni dell'edificio. Ai fini che qui interessano, ciò che importa è come si conclude questo accordo e tale conclusione è uguale qualunque sia il nomen iuris che si vuol dare al rapporto amministratore-condominio.

L'amministratore, quindi, è quella persona (fisica e giuridica è indifferente, cfr. art. 71-bis disp. att. c.c.) cui viene demandato il compito di porre in essere degli atti giuridici in nome e per conto dei condomini; questi ultimi sono i così detti mandati, il primo è il mandatario. Una firma può costar caro.

La conclusione del contratto di mandato

Il contratto di mandato, in generale, non necessita di forma scritta: la prima specificità del rapporto amministratore-condominio è proprio questa. La nomina, infatti, deve risultare da un atto scritto - il verbale d'assemblea - e la sua accettazione deve essere accompagnata dal dettaglio analitico del compenso per l'attività (che sebbene non sia specificato chiaramente che debba essere scritto, nei fatti è bene che lo sia).

Qui arriva il punto nodale della vicenda che consente di addivenire a due differenti soluzioni rispetto al quesito proposto.

La formazione del contratto può avvenire secondo due modalità:

a) l'amministratore presente il preventivo scritto per l'assunzione della gestione dell'edificio e l'assemblea, con la deliberazione di nomina, lo approva;

b) l'assemblea nomina l'amministratore di condominio, il quale a sua volta dovrà comunicare al condominio (nella persona dell'amministratore uscente al fine di perfezionare il passaggio di consegne o ai condomini qualora tale figura non esista) l'accettazione dell'incarico ed il compenso analitico per l'attività presa in carico.

Il mandato dell'amministratore e il perfezionamento del contratto

L'opzione di cui al punto a) è indubbiamente quella maggiormente diffusa ed in ogni caso quella che si consiglia di seguire per un semplice motivo: l'accettazione del preventivo (leggasi compenso analitico per l'attività di amministrazione) consente di non accettare l'incarico senza avere certezza dell'accettazione del compenso; in caso di contrasti, infatti, salvo dimissioni immediate, l'incarico dev'essere assento ed il compenso sarà stabilito dal giudice (art. 1708 c.c.).

Affinché il contratto possa dirsi concluso è necessario che l'accettazione del preventivo o della nomina siano comunicate all'altra parte, rispettivamente amministratore e condominio.

La comunicazione deve avvenire nei termini e nei modi stabiliti dal proponente. Così, ad esempio, se l'amministratore che ha presentato il preventivo ha specificato che trascorsi trenta giorni dalla data in esso contenuta, la sua offerta non avrà più valore, se la nomina avviene successivamente, solamente un'accettazione tardiva prontamente comunicata può dargli valore (cfr. art. 1326 c.c.).

Allo stesso modo dicasi per il caso di nomina di cui deve seguire l'accettazione da parte del nuovo amministratore; in tal caso il professionista revocato si trova in un classico caso di prorogatio imperii, ed è a lui, salvo diverse indicazioni, che dev'essere comunicata l'accettazione della nomina e il compenso analitico richiesto per l'attività svolta.

In poche parole: la conclusione del contratto tra amministratore e condominio avviene:

a) al momento della comunicazione della nomina al nuovo amministratore, nei modi e nei termini da questi indicati, se essa segue il preventivo;

b) al momento della comunicazione dell'accettazione della nomina al condominio nei modi e nei termini da questi indicati nella deliberazione di nomina.

Contratto, nomina e compenso, attenzione agli adempimenti

Ai sensi dell'art. 1129, quattordicesima comma, c.c. "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta".

Si badi: non è necessario che il compenso sia specificamente scritto nella delibera, meglio nel verbale nel quale è inserita la delibera di nomina.

Ciò che è importante è che il compenso sia comunicato e che di ciò possa darsi prova. Così, ad esempio, se il compenso è indicato nel preventivo, sarà sufficiente indicare nel verbale che è nominato amministratore Tizio, sulla scorta del preventivo presentato ed allegato.

È l'assoluta mancanza di riferimento diretto o indiretto al compenso che rende la delibera di nomina nulla, ossia impugnabile in ogni momento, con tutte le conseguenze che ne discendono anche in relazione ai profili remunerativi dell'incarico (illegittimamente) svolto.

Giova ricordare che la determinazione del compenso è completamente libera, cioè rimessa alla contrattazione tra le parti, non esistendo tariffari vincolanti.

Le modalità di accettazione dell'incarico di amministratore di condominio

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RINO
RINO 02-07-2018 15:17:38

Lo revocate ma chi mi dice cosa devo fare sul fatto che è stato nominato un amministratore senza che tutti i condomini fossero convocati in assemblea ?

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