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La delibera non scritta è nulla?
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La delibera non scritta è nulla?

La forma scritta è un elemento essenziale della decisione assembleare. Il verbale diventa è documento imprescindibile.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il caso

Cadere a fagiolo, ovvero quel modo di dire che indica un fatto, una circostanza, una situazione arrivata al momento, al punto giusto, a proposito.

È questo che ci viene da dire leggendo il quesito che ci ha inviato pochi giorni fa un nostro lettore. Lo riportiamo e poi spieghiamo il perché della giustezza del momento.

. Buongiorno amici di Condominioweb: vi spiego cosa è successo nel mio condominio.

Premetto: siamo in cinque e non abbiamo amministratore.

Ieri un mio vicino mi ha detto che una decina di giorni prima c'era stata la riunione.

Mi avevano avvisato per tempo, ma mi sono completamente dimenticato. Fatto sta che hanno deciso di dare mandato ad un tecnico per valutare se possiamo eseguire interventi per il superbonus.

Gli ho detto di mandarmi il verbale così lo leggo, ma mi hanno detto che siccome per il covid hanno parlato nel cortile non hanno fatto verbale, perché erano in piedi.

Mi diceva tutto ciò perché hanno avvisato il tecnico e tra qualche giorno questo verrà a fare i sopralluoghi per la fattibilità.

Come scrivere il verbale di assemblea

Ma è normale una cosa del genere? Insomma, i rapporti sono buoni, c'è fiducia, ma senza uno scritto, per quanti pochi siamo, come posso verificare chi ha votato che cosa, il compenso accordato, ecc.

Non voglio impugnare nulla, ma vorrei almeno capire se è corretto come hanno agito, giusto per farli stare in campana per le prossime volte. .

È la sentenza n. 9839/2021 che, rispetto al quesito del nostro lettore, cade a fagiolo. Vediamo perché.

Le Sezioni Unite, gli elementi essenziali, la nullità e lo specifico riferimento al verbale

La sentenza degli ermellini è stata resa per risolvere un contrasto che col verbale non ha grande conferenza: le Sezioni Unite sono state chiamate a rispondere in merito all'interpretazione delle norme afferenti il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo e vizi delle delibere in materia di ripartizione delle spese trai condòmini.

Il verbale assurge ad elemento di specifica menzione perché al fine di risolvere i contrasti indicati - in particolare quello sul riparto delle spese - la sentenza ha ricostruito meglio specificando le categorie della nullità e dell'annullabilità dettagliate dalla sentenza n. 4806/05 e poi nel frattempo interessate dalle modifiche al codice civile apportate dalla legge n. 220 del 2012.

È bene quindi focalizzare l'attenzione su quel passaggio della sentenza nella quale i giudici si sono soffermati sulla nullità delle delibere per carenza dei requisiti essenziali.

Si legge nella pronuncia: ""Mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali" (volontà della maggioranza; oggetto; causa; forma), tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione: è il caso, ad es., della deliberazione adottata senza la votazione dell'assemblea; o della deliberazione priva di oggetto, ossia mancante di un reale decisum ovvero con un oggetto non determinato né determinabile; o della deliberazione priva di causa, carente cioè di una ragione pratica giustificativa della stessa che sia meritevole di tutela giuridica; o della deliberazione non risultante dal verbale dell'assemblea, sprovvista perciò della necessaria forma scritta. (Cass. 14 aprile 2021 n. 9839).

Comunicazione del verbale dell'assemblea di condominio agli assenti. Entro quanto tempo va inviato? Le modalità di comunicazione.

Più chiari di così non si poteva essere, in generale e per il nostro lettore. La forma scritta è un requisito necessario, ad substantiam, del verbale dell'assemblea condominiale.

Senza forma scritta la delibera è tamquam non esset, ossia giuridicamente inesistente.

La decisione assunta dai vicini del nostro lettore, dunque, non è una decisione dell'assemblea perché manca un requisito essenziale, al forma scritta.

Quand'anche questa sia stata formalmente convocata e si sia svolta, le decisioni ivi assunte devono essere trascritte nel verbale.

Verbale, Sezioni unite e nuove cause

Vizi di forma e vizi di sostanza, questa è la ripartizione di base dalla quale sono partite le Sezioni Unite per giungere alla conclusione esposta.

La sostanza è il verbale, dunque, la forma come viene redatto. Ed in effetti viene considerato vizio formale l'errata verbalizzazione in materia di esito della votazione.

Incerto, alla luce del principio espresso, resterebbe a tutt'oggi l'esito di una controversia afferente all'assoluta mancanza di sottoscrizione del verbale, ossia di assenza di qualunque firma.

Come scrivere il verbale di assemblea

Resta un fatto: ogni causa che verrà iniziata dopo la pubblicazione della sentenza non potrà non tenere in considerazione questo aspetto.

Si pensi e non sono pochi quei casi, ai condomìni minimi gestiti informalmente da uno dei condòmini; in questi casi, salvo gli adempimenti di gestione ordinaria per i quali non sempre è necessaria la delibera, il fondamento delle decisioni collegiali non potrà mai essere una decisione a voce, quella con la "famosa" stretta di mano. Servirà il verbale.

Non che in passato non fosse così, ma adesso la Cassazione ha esplicitato con chiarezCassazione ha esplicitato con chiarezza il principio, prima della sentenza incerto.

Verbale sezioni unite e cause pendenti

Non cambia granché per le cause pendenti.

I principi di diritto espressi dalle Sezioni Unite non sono come le leggi, che dispongono solo per il futuro, l'uniforme interpretazione del diritto non ammette soluzione di continuità.

Tutte le cause nelle quali si litiga anche sulla forma del verbale, dunque, in relazione al punto dovranno essere decise sulla scorta del citato principio di diritto.

=> Assemblea di condominio

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