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L'amministratore può disapplicare una delibera?

Delibera condominiale, obbligo di esecuzione dell'amministratore ex art. 1130, comma I, n.1 Cod. Civ. e limiti.
Avv. Laura Cecchini Avv. Laura Cecchini - Foro di Firenze 

La delibera condominiale

E' noto che tra le principali attribuzioni dell'amministratore di condominio le quali configurano veri e propri doveri incombenti su quest'ultimo, l'art. 1130, comma I, n.1 Cod. Civ. prescrive il compito di <eseguire le deliberazioni dell'assemblea>.

In proposito, è utile ricordare che la delibera assunta dai condomini nel corso di una assemblea rappresenta la manifestazione della volontà dei medesimi in ordine alla organizzazione e amministrazione dei beni e servizi comuni il cui oggetto deve essere compiutamente descritto e circostanziato nell'avviso di convocazione affinché ogni decisione adottanda possa ritenersi consapevole.

Al contempo, l'art. 1137, comma I, Cod. Civ. recita testualmente che <Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini> a confermare l'importanza delle determinazioni necessarie alla corretta gestione del condominio in quanto propedeutiche a esplicitare le decisioni in merito a molteplici situazioni, quali l'esecuzione di lavori ed opere, sia ordinari che straordinari, la predisposizione di servizi ed i relativi contratti, la regolamentazione dell'uso dei beni comuni etc.

Mancanza dei requisiti? Nessun problema per la delibera, ma per l'incarico

Tanto premesso, per affrontare compiutamente il tema de quo, è opportuno ribadire che le delibere possono essere interessate da vizi che ne comportano la nullità o l'annullabilità.

A tal riguardo appare utile rammentare che, in caso di vizio che comporti l'annullabilità della delibera, sono legittimati a promuovere impugnazione, entro il termine perentorio di trenta giorni dalla conoscenza della stessa, non solo coloro che hanno espresso voto contrario o erano assenti, ma anche gli astenuti.

Sotto tale profilo, sono qualificabili quali delibere annullabili quelle affette da vizi che attengono alla regolare costituzione dell'assemblea e/o adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta da legge o regolamento condominiale, oppure qualora sia ravvisabile una irregolarità della convocazione oppure, ancora, laddove siano rinvenibili dei vizi formali.

Decorso tale termine, senza che sia intervenuta impugnazione, le delibera diventa definitiva.

Pertanto, se l'amministratore ritiene che la delibera sia annullabile, sarà sufficiente che lasci trascorrere i trenta giorni di cui all'art. 1137, comma II, Cod. Civ. prima di darvi esecuzione.

Diversamente, per quanto attiene ai difetti che comportano la nullità delle delibere, questi possono formare oggetto di impugnazione in ogni tempo, non essendo applicabile un termine di prescrizione.

Un focus sulla prorogatio dell'amministratore di condominio

In questa seconda fattispecie rientrano certamente le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario a norme imperative, all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), nonché quelle che incidono sui diritti dei singoli condomini esercitabili sui beni e servizi comuni oppure, ancora, sulla proprietà esclusiva di ognuno di essi.

Obbligo dell'amministratore di eseguire la delibera e limiti

Come evidenziato, non vi sono dubbi che tra i doveri primari che rientrano nelle competenze dell'amministratore di condominio con il conferimento dell'incarico e la correlata accettazione da parte di quest'ultimo via sia quello di dare esecuzione, ovvero compimento, alle delibere della assemblea.

A rendere cogente tale obbligo interviene il precetto di cui all'art. 1129, comma XII, n.2 Cod. Civ., secondo cui costituisce una grave irregolarità dell'amministratore la mancata esecuzione di delibere condominiali, per cui è passibile - appunto - di revoca.

Fermo il quadro normativo illustrato, è doveroso rappresentare come non sia secondaria la problematica che si pone all'amministratore nel caso in cui la delibera adottata dalla assemblea sia palesemente contraria a norme imperative o alla Legge (e, quindi, nulla), motivo per cui le conseguenze della sua applicazione comporterebbero una chiara violazione non sanabile con inevitabili conseguenze pregiudizievoli.

Nomina amministratore: la delibera resta valida anche se manca il compenso.

A titolo esemplificativo, prendiamo l'ipotesi della deroga ai criteri legali di riparto delle spese condominiali la quale è pacifico che debba essere adottata dai condomini all'unanimità, per cui laddove risulti approvata dalla sola maggioranza si ha, inequivocabilmente, la nullità di tale decisione (Cassazione civile sez. VI, 12/09/2018, n.22157).

Sul punto, invero, non possiamo ignorare che l'applicazione di una simile delibera determina, potenzialmente, una situazione tale da arrecare un danno così come quella che si realizza qualora una delibera adottata dal condominio abbia comportato una illegittima compromissione dei diritti del singolo condomino su una parte comune, privandolo, ad esempio del diritto al godimento della stessa.

Al contempo, risponde alla medesima casistica, non solo di nullità ma anche di legittima disapplicazione da parte dell'amministratore l'esecuzione di un'opera eventualmente contrastante con le norme imperative in materia di edilizia che, in quanto contraria all'ordine pubblico, investe pure la nullità per illiceità dell'oggetto della delibera dell'assemblea che l'abbia disposta (Tribunale Salerno, 08/03/2008).

Ulteriormente, pensiamo alla fattispecie in cui l'assemblea deliberi al di fuori delle proprie competenze e poteri che ricorre, ad esempio, quando l'oggetto della decisione attenga ad una proprietà non condominiale, per cui è manifestamente nulla.

Al verificarsi di tali circostanze, di nullità macroscopica, ritenuto e considerato che un amministratore è tenuto, in rispondenza alle sue competenze ed alla diligenza professionale richiesta a riconoscere una delibera nulla, non dovrebbe eseguirla ben potendo anche cagionare un danno al condominio per il quale potrebbe essere chiesto anche un risarcimento.

Se la delibera viene sostituita il decreto ingiuntivo va revocato

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