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Revoca e nomina dell'amministratore di condominio: il vademecum delle maggioranze da adottare?

Tutte le le norme relative alla sua nomina, conferma e revoca dell'amministratore di condominio.
Avv. Marcella Ferrari Avv. Marcella Ferrari - Foro di Savona 

La figura dell'amministratore ricopre un ruolo centrale in ambito condominiale, pertanto è bene conoscere le norme relative alla sua nomina, conferma e revoca, unitamente ai quorum deliberativi richiesti dalla legge, in prima e seconda convocazione.

Revoca giudiziale dell'amministratore la cui nomina non è obbligatoria

La nomina dell'amministratore. Per nominare l'amministratore di condominio, occorre convocare l'assemblea dei condomini (art. 1129 c. 1 c.c.). La delibera viene adottata con il voto favorevole della metà del valore dell'edificio (500/1000) e della maggioranza degli intervenuti (art. 1136 c. 2 e 4 c.c.).

La nomina avviene con apposita delibera, pertanto, al di fuori di tale ipotesi, si nutrono alcuni dubbi sull'ammissibilità della figura dell'amministratore di fatto (amplius infra).

Si ricorda che l'amministratore, una volta nominato, rappresenta tutti i condomini, anche i dissenzienti nella votazione di nomina.

Cosa fare quando non c'è il registro di nomina e revoca dell'amministratore

Chi convoca l'assemblea per la nomina? Solitamente, spetta all'amministratore uscente convocare l'assemblea. Nel caso in cui questi non vi provveda, possono chiederne la convocazione due o più condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio (166,66 millesimi).

Decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione (art. 66 c. 1 disp. att. c.c.). Ricapitolando, l'assemblea per la nomina viene indetta:

  • dall'amministratore uscente;
  • in difetto, viene richiesta di almeno 2 condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio;
  • decorsi inutilmente 10 giorni, i condomini possono provvedere all'autoconvocazione.

L'assemblea può essere ordinaria, nel caso di mancato rinnovo dell'amministratore al termine del mandato di 1 anno e nomina del nuovo; ovvero può essere convocata un'assemblea straordinaria per la revoca dell'amministratore durante il corso del suo mandato e, conseguentemente, la nomina di un altro.

Infine, in mancanza dell'amministratore, ad esempio per difetto di nomina o decesso, ciascun condomino può convocare tanto l'assemblea ordinaria quanto straordinaria (art. 66 c. 2 c.c.).

Come compilare l'ordine del giorno quando si revoca l'amministratore

Maggioranza per la nomina assembleare dell'amministratore. L'art. 1136 c. 4 c.c. fa espresso riferimento alle deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore, rinviando al secondo comma, ove si prevede la maggioranza di 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti, sia in prima che in seconda convocazione.

Le medesime maggioranze valgono anche in caso di conferma dell'amministratore, ossia l'atto di rinnovo del conferimento dell'incarico.

Per completezza, proprio in materia di conferma dell'amministratore, si segnala che secondo una pronuncia di merito ( Trib. Palermo 23.01.2015 ), che fa seguito ad alcuni precedenti analoghi, in seconda convocazione, la nomina può essere deliberata con la maggioranza degli intervenuti e 1/3 del valore dell'edificio ex art. 1136 c. 3 c.c. [1] Invero, l'orientamento prevalente postula il rispetto del dettato normativo, ossia ½ del valore e ½ degli intervenuti, in prima e seconda convocazione.

La norma sul citato quorum deliberativo, ossia sulle maggioranze, è inderogabile anche da parte del regolamento condominiale.

La suddetta inderogabilità (art. 1138 c. 4 c.c.) non è in contrasto con la previsione dell'art. 1129 c. 11, in materia di revoca, ove si fa riferimento alle «modalità previste dal regolamento di condominio».

Il regolamento, infatti, non può derogare alle maggioranze legali, ma può prevedere un iter alternativo a quello ordinario, ad esempio, in materia di convocazione dell'assemblea.

Revoca tacita amministratore di condominio

Mancata nomina in assemblea: nomina del Tribunale. Se in assemblea non si provvede alla nomina dell'amministratore e i condomini sono più di otto, su ricorso di uno di essi, può intervenire l'autorità giudiziaria (art. 1129 c. 1 c.c.). Vediamo brevemente l'iter da seguire:

  • occorre presentare ricorso al Presidente del Tribunale nella cui circoscrizione si trova il condominio;
  • illustrare le ragioni della mancata nomina dell'amministratore;
  • il Tribunale emette un decreto di nomina;
  • avverso tale decreto è ammessa impugnazione entro 10 giorni;
  • il provvedimento emesso in appello non è ricorribile in Cassazione

La nomina tacita: l'amministratore di fatto. Come anticipato, qualche pronuncia di legittimità ritiene ammissibile anche la nomina tacita dell'amministratore (ossia al di fuori della delibera assembleare di nomina e riconferma o della nomina giudiziale).

Infatti, secondo tale orientamento, a prescindere da una formale investitura da parte dell'assemblea dei condomini, la nomina dell'amministratore può desumersi per facta con cludentia, alla luce del comportamento tenuto dai condomini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi abitualmente a lui, come se fosse investito ufficialmente dei poteri di gestione e di rappresentanza del condominio (Cass. n. 1791/1993; Cass. n. 705/1994; Cass. n. 3296/1996 ).

In tal senso, recentemente è stato ribadito che si può «convenire in astratto sulla possibilità di conferire l'incarico di amministratore di condominio senza l'utilizzo della forma scritta» (Cass. n. 3459/2015 ).

Infine, dal punto di vista dell'inquadramento dogmatico, la fattispecie non si inserisce nel contratto di mandato - come nell'ipotesi della nomina ufficiale - ma nella cosiddetta gestione di affari altrui ( negotiorum gestio ).

Annullabile la nomina dell'amministratore revocato dall'Autorità Giudiziaria.

La revoca dell'amministratore. L'amministratore di condominio può cessare dalla carica per:

  • scadenza dell'incarico (decorso 1 anno dalla nomina);
  • revoca assembleare durante l'incarico,
  • per giusta causa,
  • senza giusta causa,
  • revoca da parte dell'autorità giudiziaria (per giusta causa).

Prima di analizzare la casistica, analizziamo, anche in questo caso, le maggioranze necessarie.

Maggioranza per la revoca assembleare dell'amministratore. Come ricordato, l'art. 1136 c. 4 c.c. fa espresso riferimento alla maggioranza per la nomina e la revoca dell'amministratore, che sono le medesime per ambedue i casi (½ del valore e ½ degli intervenuti).

Nelle ipotesi di revoca, il regolamento condominiale può prevedere modalità peculiari Si segnala un'isolata pronuncia a mente della quale la revoca dell'amministratore può essere tacita, in quanto è sufficiente la nomina di un nuovo amministratore per considerare rimosso il precedente (Cass. n. 5608/1994).

Infatti, il contratto di mandato - che regola i rapporti tra le parti - prevede che la nomina di un nuovo mandatario importi la revoca del mandato (art. 1724 c.c.).

Revoca dell'amministratore: casistica. Come indicato nell'elenco poco sopra, possono verificarsi le seguenti ipotesi:

1)scadenza dell'incarico: l'amministratore dura in carica un anno (art. 1129 c. 10 c.c.); l'incarico si intende rinnovato automaticamente, fatta salva la possibilità di revoca da parte dell'assemblea. La delibera viene adottata con il voto favorevole della metà del valore dell'edificio (500/1000) e della maggioranza degli intervenuti (art. 1136 c. 2 e 4 c.c.);

2)revoca assembleare durante l'incarico: la revoca può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea (art. 1129 c. 11 c.c.), anche durante l'espletamento dell'incarico, con le stesse maggioranze richieste per la nomina (art. 1136 c. 2 e 4 c.c.).

  • la revoca può avvenire per giusta causa; in tale circostanza, i condomini possono chiedere la convocazione dell'assemblea per revocare l'amministratore che non abbia aperto un conto corrente condominiale o abbia commesso gravi irregolarità fiscali;
  • la revoca può avvenire senza giusta causa, infatti, il rapporto tra amministratore e condomini è un contratto di mandato e si fonda sul vincolo fiduciario; pertanto, il suo venire meno, legittima la revoca.

3)revoca da parte dell'autorità giudiziaria: uno o più condomini possono rivolgersi al Tribunale e chiedere la revoca per giusta causa, se l'amministratore:

  • non dà notizia all'assemblea della ricevuta notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo che esorbitino dalle sue attribuzioni (art. 1131 c. 4 c.c.),
  • non rende il conto della gestione,
  • in caso di gravi irregolarità elencate, a titolo esemplificativo, nell'art. 1129 c. 12 c.c.

In tali circostanze, il Tribunale (art. 64 disp. att. c.c.):

  • dispone all'audizione dell'amministratore in contraddittorio con il/i ricorrente/i,
  • emette un decreto motivato di accoglimento, di rigetto,
  • il decreto è reclamabile entro 10 giorni

Una volta revocato, l'amministratore non può essere nuovamente nominato dall'assemblea (art. 1129 c. 13 c.c.).

Manca la prova relativa alla periodicità dell'aggiornamento in materia. L'amministratore di condominio può essere revocato

Le gravi irregolarità (art. 1129 c. 12 c.c.). Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità che legittimano la revoca per giusta causa dell'amministratore:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente (art. 1129 c. 7 c.c.);

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di tenere i registri obbligatori e di fornire al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti (art. 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona dell'amministratore e la sede dei locali ove sono conservati i registri condominiali (art. 1129 c. 2 c.c.).

=> Avv. Marcella Ferrari

Avvocato del Foro di Savona


[1] In tal senso vedasi M. FRACARO - G. PALMIERI, Condominio. Il dizionario dalla A alla Z, collana il Diritto di tutti, Milano, Giuffré, voce "amministratore", 2016, 17 ss.

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Giovanni
Giovanni 01-08-2019 14:25:03

Comunico a tutti che 1/2 degli intervenuti NON E' la maggioranza !

rispondi
Arduino Ciaralli
Arduino Ciaralli 25-06-2020 06:35:21

Gentilissimi, vorrei questo chiarimento:
per poter considerare l'assemblea validamente costituita e deliberare sul punto all'odg. "nomina o revoca dell'amministratore" in seconda convocazione devono essere presenti condomini che rappresentano almeno la metà del valore del condominio 500/1000 mm. Poi si aggiunge "e metà dell'intervenuti." Quindi chiedo, se sono intervenuti in totale condomini per 500 mm per la conferma dell'amministratore che maggioranza e' sufficiente? Grazie

rispondi
Armando RUGGERI
Armando RUGGERI 30-07-2020 16:02:29

L'amm/re viene nominato o revocato dall'assemblea con delibera approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.Qualora l'assemblea non dispone provvederà l'Autorità Giudiziaria su istanza anche di un solo Condomino.Analogamente la mancata indicazione delle sue generalità e del relativo compenso in base all'art.1129 c.c.comporta la nullità della sua nomina.

rispondi
Luca
Luca 26-09-2020 10:32:52

Una informazione: possono essere nominati in un condominio due Amministratori Persone Fisiche?

rispondi
Marisa61
Marisa61 27-03-2021 19:35:16

Vorrei dei chiarimenti sulla revoca amministratore per giusta causa
Nel mio condominio, si dà la lettura contatore acqua consumata
L’ amministratore, quando riporta le cifre, lettura attuale e lettura precedente, in alcuni condomini, non riporta la lettura giusta dell’ anno precedente, ma a quella cifra scala 100/200 mc di acqua
In questo modo, il condomino malcapitato,paga 2 volte l’acqua
Mi spiego
LA1468
LP 1350 consumo 118 mc
L’anno successivo riporta:
LP 1368
LA XXX
Scalando 100 mc

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Roberto Zecca
Roberto Zecca 29-05-2021 08:49:45

Pongo una domanda:
È possibile nella disdetta dell’incarico all’amministratore effettuare la votazione in forma anonima?
Grazie

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Civis
Civis 16-03-2023 13:39:29

No, perché si devono contare i millesimi a favore, contro e astenuti e tutti i votanti hanno il proprio nome.

rispondi
Ida 60
Ida 60 12-06-2021 15:33:43

Nell'ordine del giorno della prossima assemblea condominiale, fatta dopo due anni, non c'è la dicitura: nomina o revoca dell'amministratore
È corretto, volendo revocare il nostro amministratore?
Grazie

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Civis
Civis 11-03-2023 00:36:16

Se "dopo due anni" vuol dire dopo due anni dall'ultima nomina dell'amministratore, che allora nell'ultimo anno ha proseguito per "rinnovo sottinteso",. significa che ora gli 1+1 anni di mandato sono finiti, l'amministratore è decaduto e all'odg della assemblea ordinaria va ora messo il punto "nomina amministratore".

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Angelo
Angelo 14-06-2021 20:39:17

La revoca o la scelta di un nuovo amministratore va fatto con i voti dei presenti o si può anche delegare ?

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Filippo
Filippo 28-04-2023 10:01:54

Buongiorno avrei bisogno di un vostro consiglio :
Durante la riunione di condominio l’amministratore non è stato rinominato in quanto non si è raggiunto i 501 millesimi x poter mandalo via
Ad oggi l’amministratore ha richiesto una riunione straordinaria per dei lavori straordinari inerente al condominio vorrei sapere se attualmente è ancora in carica e se può fare questa riunione

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