La figura dell'amministratore ricopre un ruolo centrale in ambito condominiale, pertanto è bene conoscere le norme relative alla sua nomina, conferma e revoca, unitamente ai quorum deliberativi richiesti dalla legge, in prima e seconda convocazione.
La nomina dell'amministratore. Per nominare l'amministratore di condominio, occorre convocare l'assemblea dei condomini (art. 1129 c. 1 c.c.). La delibera viene adottata con il voto favorevole della metà del valore dell'edificio (500/1000) e della maggioranza degli intervenuti (art. 1136 c. 2 e 4 c.c.).
La nomina avviene con apposita delibera, pertanto, al di fuori di tale ipotesi, si nutrono alcuni dubbi sull'ammissibilità della figura dell'amministratore di fatto (amplius infra).
Si ricorda che l'amministratore, una volta nominato, rappresenta tutti i condomini, anche i dissenzienti nella votazione di nomina.
Chi convoca l'assemblea per la nomina? Solitamente, spetta all'amministratore uscente convocare l'assemblea. Nel caso in cui questi non vi provveda, possono chiederne la convocazione due o più condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio (166,66 millesimi).
Decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione (art. 66 c. 1 disp. att. c.c.). Ricapitolando, l'assemblea per la nomina viene indetta:
- dall'amministratore uscente;
- in difetto, viene richiesta di almeno 2 condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio;
- decorsi inutilmente 10 giorni, i condomini possono provvedere all'autoconvocazione.
L'assemblea può essere ordinaria, nel caso di mancato rinnovo dell'amministratore al termine del mandato di 1 anno e nomina del nuovo; ovvero può essere convocata un'assemblea straordinaria per la revoca dell'amministratore durante il corso del suo mandato e, conseguentemente, la nomina di un altro.
Infine, in mancanza dell'amministratore, ad esempio per difetto di nomina o decesso, ciascun condomino può convocare tanto l'assemblea ordinaria quanto straordinaria (art. 66 c. 2 c.c.).
Come compilare l'ordine del giorno quando si revoca l'amministratore
Maggioranza per la nomina assembleare dell'amministratore. L'art. 1136 c. 4 c.c. fa espresso riferimento alle deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore, rinviando al secondo comma, ove si prevede la maggioranza di 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti, sia in prima che in seconda convocazione.
Le medesime maggioranze valgono anche in caso di conferma dell'amministratore, ossia l'atto di rinnovo del conferimento dell'incarico.
Per completezza, proprio in materia di conferma dell'amministratore, si segnala che secondo una pronuncia di merito ( Trib. Palermo 23.01.2015 ), che fa seguito ad alcuni precedenti analoghi, in seconda convocazione, la nomina può essere deliberata con la maggioranza degli intervenuti e 1/3 del valore dell'edificio ex art. 1136 c. 3 c.c. [1] Invero, l'orientamento prevalente postula il rispetto del dettato normativo, ossia ½ del valore e ½ degli intervenuti, in prima e seconda convocazione.
La norma sul citato quorum deliberativo, ossia sulle maggioranze, è inderogabile anche da parte del regolamento condominiale.
La suddetta inderogabilità (art. 1138 c. 4 c.c.) non è in contrasto con la previsione dell'art. 1129 c. 11, in materia di revoca, ove si fa riferimento alle «modalità previste dal regolamento di condominio».
Il regolamento, infatti, non può derogare alle maggioranze legali, ma può prevedere un iter alternativo a quello ordinario, ad esempio, in materia di convocazione dell'assemblea.
Revoca tacita amministratore di condominio
Mancata nomina in assemblea: nomina del Tribunale. Se in assemblea non si provvede alla nomina dell'amministratore e i condomini sono più di otto, su ricorso di uno di essi, può intervenire l'autorità giudiziaria (art. 1129 c. 1 c.c.). Vediamo brevemente l'iter da seguire:
- occorre presentare ricorso al Presidente del Tribunale nella cui circoscrizione si trova il condominio;
- illustrare le ragioni della mancata nomina dell'amministratore;
- il Tribunale emette un decreto di nomina;
- avverso tale decreto è ammessa impugnazione entro 10 giorni;
- il provvedimento emesso in appello non è ricorribile in Cassazione
La nomina tacita: l'amministratore di fatto. Come anticipato, qualche pronuncia di legittimità ritiene ammissibile anche la nomina tacita dell'amministratore (ossia al di fuori della delibera assembleare di nomina e riconferma o della nomina giudiziale).
Infatti, secondo tale orientamento, a prescindere da una formale investitura da parte dell'assemblea dei condomini, la nomina dell'amministratore può desumersi per facta con cludentia, alla luce del comportamento tenuto dai condomini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi abitualmente a lui, come se fosse investito ufficialmente dei poteri di gestione e di rappresentanza del condominio (Cass. n. 1791/1993; Cass. n. 705/1994; Cass. n. 3296/1996 ).
In tal senso, recentemente è stato ribadito che si può «convenire in astratto sulla possibilità di conferire l'incarico di amministratore di condominio senza l'utilizzo della forma scritta» (Cass. n. 3459/2015 ).
Infine, dal punto di vista dell'inquadramento dogmatico, la fattispecie non si inserisce nel contratto di mandato - come nell'ipotesi della nomina ufficiale - ma nella cosiddetta gestione di affari altrui ( negotiorum gestio ).
La revoca dell'amministratore. L'amministratore di condominio può cessare dalla carica per:
- scadenza dell'incarico (decorso 1 anno dalla nomina);
- revoca assembleare durante l'incarico,
- per giusta causa,
- senza giusta causa,
- revoca da parte dell'autorità giudiziaria (per giusta causa).
Prima di analizzare la casistica, analizziamo, anche in questo caso, le maggioranze necessarie.
Maggioranza per la revoca assembleare dell'amministratore. Come ricordato, l'art. 1136 c. 4 c.c. fa espresso riferimento alla maggioranza per la nomina e la revoca dell'amministratore, che sono le medesime per ambedue i casi (½ del valore e ½ degli intervenuti).
Nelle ipotesi di revoca, il regolamento condominiale può prevedere modalità peculiari Si segnala un'isolata pronuncia a mente della quale la revoca dell'amministratore può essere tacita, in quanto è sufficiente la nomina di un nuovo amministratore per considerare rimosso il precedente (Cass. n. 5608/1994).
Infatti, il contratto di mandato - che regola i rapporti tra le parti - prevede che la nomina di un nuovo mandatario importi la revoca del mandato (art. 1724 c.c.).
Revoca dell'amministratore: casistica. Come indicato nell'elenco poco sopra, possono verificarsi le seguenti ipotesi:
1)scadenza dell'incarico: l'amministratore dura in carica un anno (art. 1129 c. 10 c.c.); l'incarico si intende rinnovato automaticamente, fatta salva la possibilità di revoca da parte dell'assemblea. La delibera viene adottata con il voto favorevole della metà del valore dell'edificio (500/1000) e della maggioranza degli intervenuti (art. 1136 c. 2 e 4 c.c.);
2)revoca assembleare durante l'incarico: la revoca può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea (art. 1129 c. 11 c.c.), anche durante l'espletamento dell'incarico, con le stesse maggioranze richieste per la nomina (art. 1136 c. 2 e 4 c.c.).
- la revoca può avvenire per giusta causa; in tale circostanza, i condomini possono chiedere la convocazione dell'assemblea per revocare l'amministratore che non abbia aperto un conto corrente condominiale o abbia commesso gravi irregolarità fiscali;
- la revoca può avvenire senza giusta causa, infatti, il rapporto tra amministratore e condomini è un contratto di mandato e si fonda sul vincolo fiduciario; pertanto, il suo venire meno, legittima la revoca.
3)revoca da parte dell'autorità giudiziaria: uno o più condomini possono rivolgersi al Tribunale e chiedere la revoca per giusta causa, se l'amministratore:
- non dà notizia all'assemblea della ricevuta notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo che esorbitino dalle sue attribuzioni (art. 1131 c. 4 c.c.),
- non rende il conto della gestione,
- in caso di gravi irregolarità elencate, a titolo esemplificativo, nell'art. 1129 c. 12 c.c.
In tali circostanze, il Tribunale (art. 64 disp. att. c.c.):
- dispone all'audizione dell'amministratore in contraddittorio con il/i ricorrente/i,
- emette un decreto motivato di accoglimento, di rigetto,
- il decreto è reclamabile entro 10 giorni
Una volta revocato, l'amministratore non può essere nuovamente nominato dall'assemblea (art. 1129 c. 13 c.c.).
Le gravi irregolarità (art. 1129 c. 12 c.c.). Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità che legittimano la revoca per giusta causa dell'amministratore:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente (art. 1129 c. 7 c.c.);
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di tenere i registri obbligatori e di fornire al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti (art. 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona dell'amministratore e la sede dei locali ove sono conservati i registri condominiali (art. 1129 c. 2 c.c.).
Avv. Marcella Ferrari
Avvocato del Foro di Savona
[1] In tal senso vedasi M. FRACARO - G. PALMIERI, Condominio. Il dizionario dalla A alla Z, collana il Diritto di tutti, Milano, Giuffré, voce "amministratore", 2016, 17 ss.
