La sostituzione dell'amministratore è attività deliberativa complessivamente abbastanza semplice: basta decidere la revoca, ove non vi siano già dimissioni e quindi successivamente scegliere un nuovo mandatario.
Eppure alle volte, un'incerta formulazione dell'ordine del giorno può portare a situazioni d'incertezza.
Revoca e nuova nomina dell'amministratore di condominio, il quesito
È il caso, ad esempio, che ci ha portato un nostro lettore, il quale scrive:
"Nel condominio nel quale abito abbiamo deciso di sostituire l'amministratore; per farlo abbiamo chiesto a quello in carica di convocare un'assemblea con all'ordine del giorno il seguente punto:
"Revoca attuale amministratore: discussione e deliberazioni in merito".
Il nostro mandatario ha sì convocato l'assemblea, ma s'è limitato ad inserire nell'ordine del giorno il semplice riferimento alla revoca. Il mio pensiero è che, così facendo, l'amministratore voglia prendere tempo e continuare ad amministrare per un altro po' di tempo, fintanto che non vi sia una nuova assemblea. Che cosa possiamo fare?"
Cessazione dell'incarico di amministratore, quali conseguenze?
Inutile nascondercelo: quello che ci ha chiesto il nostro lettore è uno di quegli escamotage che alcuni amministratori (quelli che in altri lidi verrebbero definiti attaccati alla poltrona) utilizzano per allungare il periodo della propria gestione. Sotterfugio inutile, tra le altre cose, dato che il periodo così detto di prorogatio non dà diritto a compensi ulteriori per l'attività svolta (cfr. art. 1129, settimo comma, c.c.).
Eppure questo modo di fare genera disorientamento e nervosismo in chi, con poca fatica, s'era già prefigurato il cambio del gestore inviso. Naturalmente quanto detto non vale ove, in sede consuntiva o preventiva l'assemblea riconosca all'amministratore un compenso per il periodo di gestione post cessazione dell'incarico.
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Revoca e nuova nomina dell'amministratore di condominio, le norme
Torniamo al caso del nostro lettore: che cosa può essere fatto in questi casi per addivenire prontamente al cambio di guardia nell'amministrazione dell'edificio?
Detta diversamente: la sola menzione della revoca nell'ordine del giorno renderebbe la nomina deliberata in quell'occasione invalida per omessa indicazioni di un punto nel citato odg?
Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio la risposta alla domanda era senz'altro positiva. Era parere diffuso in seno alla giurisprudenza di legittimità che "la prescrizione, stabilita dall'art. 1105, 3 comma, c.c., che tutti i condomini conoscano in anticipo le questioni e le materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta e non significa certamente, [...], che, nell'avviso di convocazione, debba quasi essere prefigurato il risultato dell'esame del punto da parte dell'assemblea, della discussione conseguente e dello sviluppo di questa" (così Cass. 25 novembre 1993 n. 11677).
Insomma se l'oggetto essenziale dell'assemblea era la revoca, era evidente che la nomina esulava da quell'ambito e non poteva essere considerata immediatamente conseguenza.
La legge n. 220/2012, probabilmente (vedremo in seguito il perché della formula dubitativa), ha modificato la situazione.
Ai sensi dell'art. 1129, decimo comma, c.c. "[…]. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore".
La formulazione della norma pare aver imposto un obbligo di legge che supera ogni eventuale lacuna, più o meno volontaria, relativa compilazione dell'ordine del giorno.
Viene richiesta un'assemblea per la revoca dell'amministratore? Indipendentemente dalla formulazione dell'ordine del giorno, se l'assise revoca il mandatario in carica, per legge, dovrà nominarne uno nuovo.
Immediata conseguenza di questa interpretazione è che in tali casi, la delibera di nomina assunta senza che ciò fosse previsto come argomento da trattare può essere considerata illegittima per omessa indicazione dell'argomento nell'o.d.g., poiché è la legge a prevederlo come naturale conseguenza d'altro provvedimento (la revoca o le dimissioni ).
Revoca e nuova nomina dell'amministratore di condominio, le norme operano sempre?
Il diavolo fa le pentole ma non i coperchi, dice il vecchio adagio.
La domanda, in un caso particolare sorge spontanea: la dicitura nell'ordine del giorno "Revoca attuale amministratore: discussione e deliberazioni in merito" è sufficiente a deliberare la nomina pure in quei condòmini con meno di nove partecipanti rispetto ai quali la nomina dell'amministratore non è obbligatoria, ma facoltativa?
Detta diversamente: laddove i condòmini possono anche scegliere di non dotarsi di un mandatario, l'ordine del giorno deve esplicitare che alla revoca segue una nuova nomina, oppure anche in questo caso la si dà per sottintesa?
Ad avviso dello scrivente, proprio in assenza di obbligatorietà di nomina ed in ragione della necessaria chiarezza che ogni ordine del giorno deve avere (seppur sintetica), la mancanza di indicazione della nomina, in un contesto di facoltatività della stessa, non fa divenire automatica la possibilità di rendere l'argomento oggetto di discussione.
Ergo ? Laddove il condominio sia composto da non più di otto partecipanti (conteggio rispetto al quale, ricordiamo, i comproprietari delle abitazioni valgono come unico soggetto) è da ritenersi caldamente consigliato, se non proprio obbligatorio formulare un ordine del giorno del genere "Revoca attuale amministratore e nomina nuovo amministratore: discussione e deliberazioni in merito".
In tal modo si mette chiaramente in evidenza che non v'è la volontà di dismettere il servizio, ma semplicemente quella di sostituire il mandatario.
Revoca giudiziale dell'amministratore la cui nomina non è obbligatoria
Un focus sulla prorogatio dell'amministratore di condominio
