Amministratore di condominio: quando è obbligatorio nominarlo?
La risposta al quesito è contenuta nel primo comma dell'art. 1129 c.c. a mente del quale quando i condòmini sono più di otto l'assemblea è tenuta a nominare un amministratore.
Più di otto, cioè nove. Al di sotto di quel numero nessun obbligo.
Vista la confusione sull'esatto conteggio del numero di condòmini che sovente si riscontra, è utile una precisazione.
Ai fini del computo dei condòmini, dobbiamo considerare che un condòmino proprietario di più unità immobiliari vale sempre come un solo condòmino, cioè non contano le unità immobiliari possedute.
Al contrario tanti condòmini, ad esempio due o più, proprietari della medesima unità immobiliare sono da ritenersi, ai fini del calcolo che qui c'interessa, sempre e solo come un condòmino.
Riprova di ciò sta nel fatto che i comproprietari di un'unità immobiliare hanno diritto ad un solo rappresentante in seno all'assemblea condominiale.
Così, in un condominio di otto unità immobiliari delle quali sette in proprietà ad altrettante persone ed una in proprietà a tre persone, il numero complessivo di comproprietari (dieci) non incide sull'obbligatorietà della nomina.
Obbligo di nomina ed adempimenti
Che cosa fare quando l'assemblea pur se obbligatorio non provvede alla nomina dell'amministratore condominiale?
In tal caso, a dirlo è lo stesso art. 1129, primo comma, c.c. ciascun condòmino, munito di tale prova (verbale che attesti la mancata nomina, per qualunque motivo), può rivolgersi all'Autorità Giudiziaria affinché la stessa provveda, in sostituzione dell'assise condominiale, all'adempimento di tale incombenza.
Per completezza è utile rammentare che ad oggi l'Autorità competente, trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione, è rappresentata dal Tribunale del circondario nel quale è ubicato l'immobile, mentre a far data dal 31 ottobre 2021, sarà competente il Giudice onorario di Pace del circondario nel quale è ubicato l'immobile (d.lgs n. 116/2017)
L'amministratore così detto giudiziale è in tutto e per tutto parificabile ad un amministratore nominato dall'assemblea. Ciò vuol dire che l'assise deve concordare con esso il compenso e può revocarlo in qualunque momento.
Le stesse prerogative di ciascun condòmino spettano, alle medesime condizioni, anche all'amministratore dimissionario.
Nomina facoltativa e adempimenti
Se la nomina è facoltativa, cioè quando i condòmini non superano il numero di otto, come su calcolati, ad essa può provvedervi solamente l'assemblea condominiale.
È utile rammentare che la legge n. 220/2012, riformando l'art. 1129 c.c., ha innalzato (non senza critiche), la soglia di obbligatorietà della nomina dell'amministratore condominiale da cinque a nove condòmini.
È utile rammentare che in questi casi la giurisprudenza ha ritenuto inammissibile il ricorso volto alla nomina giudiziale dell'amministratore condominiale (Trib. Milano 16 novembre 2015, n. 12843).
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Nomina facoltativa, ma se deliberata vincola tutti
L'art. 1137, primo comma, del codice civile specifica che le delibere assunte dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condòmini.
La legge pone espressamente le eccezioni a questo principio di carattere generale e le individua nelle seguenti fattispecie:
- innovazioni gravose o voluttuarie suscettibili di utilizzazione separata rispetto alle quali i dissenzienti possono dissociarsi dalla spesa rinunciando all'uso dell'innovazione;
- innovazioni gravose o voluttuarie non suscettibili di utilizzazione separata rispetto alle quali i favorevoli abbiano dichiarato di assumersi l'onere integrale della spesa;
- dissenso dalle liti attive e passive deliberate dall'assemblea condominiale;
- invalidazione della deliberazione ad opera dell'Autorità Giudiziaria;
- sospensione della deliberazione ad opera dell'Autorità Giudiziaria fino alla successiva sentenza di conferma ovvero revoca della sospensiva per reiezione della domanda.
Ciò vuol dire, ad esempio, che la nomina dell'amministratore assunta con un quorum deliberativo inferiore rispetto a quello previsto dalla legge sebbene annullabile è da considerarsi pienamente vincolante, anche per il dissenziente ovvero all'assente, fintanto che un giudice non l'abbia sospesa e/o annullata.
Per completezza rammentiamo che per la nomina dell'amministratore, tanto in prima quanto in seconda convocazione è sempre necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.).
Tornando al quesito posto in partenza, pertanto, è possibile affermare che anche in un condomino di quattro persone (come il quello di tre ed in quelli fino ad otto partecipanti), ove la maggioranza decidesse di deliberare la nomina dell'amministratore, allora tutti i condòmini, ossia anche il o i contrari dovrebbero rispettarla, ossia riconoscere il ruolo dell'amministratore e conseguentemente pagargli il compenso concordato con l'assemblea.
Quanto a quest'ultimo aspetto giova comunque rammentare che un eventuale accordo tra tutti i condòmini può prevedere una differente modalità di ripartizione rispetto a quella prevista dalla legge, cioè secondo millesimi di proprietà.
Ciò vuol dire che i favorevoli alla nomina potrebbero concordare con il o i contrari di accollarsi il pagamento dell'onorario del professionista. Ipotesi molto improbabile.
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