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Condominio in autogestione e condomini facente funzione dell'amministratore
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Condominio in autogestione e condomini facente funzione dell'amministratore

Condominio in autogestione, come comportarsi

Avv. Alessandro Gallucci  

Nei condominii che contano fino ad otto partecipanti, la nomina di un amministratore non è obbligatoria (art. 1129, primo comma, c.c.).

In sostanza in queste compagini, i condòmini possono decidere di autogestirsi, ossia di non demandare la gestione delle parti comuni ad una persone specificamente nominata.

=> Con la riforma come cambia la nomina e revoca dell'amministratore di condominio.

In questi casi, non è raro, si finisce per individuare in uno dei condòmini, a turno o sempre nello stesso, una sorta di factotum addetto al disbrigo delle questioni comuni.

Insomma non è raro sentir parlare di quella persona che, nell'ambito del condominio, si occupa di raccogliere i soldi per pagare le utenze comuni, ecc. ecc.

Di tale figura ne era consapevole perfino il Legislatore (ahinoi spesso colpevolmente inconsapevole di molti fatti che regolano i rapporti quotidiani, da qui l'insensatezza di molte leggi) il quale, con la riforma del condominio, ha inserito nell'art. 1129 c.c. il sesto comma che recita:

In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

In buona sostanza nei condominii che non hanno un amministratore, ma esistono persone che svolgono funzioni analoghe ad esso la così detta targa dell'amministratore dev'essere sostituita da una targa del “facente funzioni”. Anche questa norma, pur partendo dalla consapevolezza dell'esistenza dei così detti capiscala, finisce per creare un artificio pasticciato e di sostanziale impossibile applicazione.

Nessun, così detto, caposcala ha effettivi poteri di rappresentanza né svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. L'amministratore assume il compito di porre in essere una serie complessa e variegata di atti e comportamenti che il caposcala, nemmeno lontanamente assume.

Raccogliere i soldi per pagare la bolletta, cosa spesso fatta dal caposcala, non vuol dire assumere lo svolgimento di funzioni analoghe all'amministratore.

Assume tali funzioni, ad esempio, il condomino che durante i lavori di ristrutturazione si prende l'impegno di porre in essere tutto le operazioni necessarie ed indispensabili per usufruire delle agevolazioni fiscali.

=> Ristrutturazione e detrazioni fiscali nei condomìni senza amministratore

In questo caso e solamente per questo periodo, dovrebbe essere esposta fuori dall'edificio o comunque in luogo visibile anche ai terzi (in sostanza quasi sempre vicino ai citofoni o al portone d'ingresso) una targa con il nome del facente funzione.

Facente funzione che, tuttavia, non ha alcun potere di rappresentanza degli altri condòmini. La rappresentanza in condominio, infatti, non è conferibile per fatti concludenti ma solamente a seguito di apposita investitura formale che coincide con la nomina ad amministratore di condominio.

In questo contesto, pertanto, indicare il nome del facente funzione sulla targa esterna, serve a poco o a nulla: a lui non si possono inviare comunicazioni d'interesse condominiale, né atti giudiziari che riguardano la compagine: in tal caso bisognerebbe citare tutti i condòmini oppure agire ai sensi dell'art. 65 disp. att. c.c. ossia chiedere la nomina di un curatore che li rappresenti univocamente.

E quindi a che cosa serve esattamente il sesto comma dell'art. 1129 c.c.? Praticamente a nulla!

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Menichetti F.
Menichetti F. martedì 15 settembre 2015 alle ore 22:46

Non riesco a comprendere come un lunghissimo lavoro dei nostri governanti non sia riuscito neppure a partorire un topolino.
Penso che non lo abbiano proprio voluto

Giorgio
Giorgio martedì 03 novembre 2015 alle ore 09:13

abito in un condominio dove vivo e sono proprietario dell'appartamento che occupo con la famiglia.Non amministro altri stabili,
posso autogestire questo in cui abito ?
Grazie per la risposta e porgo distinti saluti.
giorgio

Dstrati@tiscali.it
Dstrati@tiscali.it martedì 26 aprile 2016 alle ore 19:05

Vivo in uno stabile dove sono residenti 21 condomini-Attualmente abbiamo un amministratore esterno che non ci soddisfa e vorremmo autogestirci per potere usufruire di un servizio migliore e risparmiare sulla quota condominiale - e' possibile -cordiali saluti

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