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Condominio in autogestione e condomini facente funzione dell'amministratore
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Condominio in autogestione e condomini facente funzione dell'amministratore

Condominio in autogestione, come comportarsi

Avv. Alessandro Gallucci  

Nei condominii che contano fino ad otto partecipanti, la nomina di un amministratore non è obbligatoria (art. 1129, primo comma, c.c.).

In sostanza in queste compagini, i condòmini possono decidere di autogestirsi, ossia di non demandare la gestione delle parti comuni ad una persona specificamente nominata.

Resta sempre un elemento indefettibile: almeno per le utenze comuni, quelle che necessitano di un materiale esborso di denaro e del pagamento del versamento del medesimo a fronte del servizio erogato, qualcuno dovrà recarsi presso un ufficio postale o almeno eseguire un bonifico.

In questi casi, non è raro, si finisce per individuare in uno dei condòmini, a turno o sempre nello stesso, una sorta di factotum addetto al disbrigo delle questioni comuni.

Insomma non è raro sentir parlare di quella persona che, nell'ambito del condominio, si occupa di raccogliere i soldi per pagare le utenze comuni, ecc. ecc.

Come si gestisce un condominio senza amministratore?

Facente funzione di amministratore nel codice civile

Dell'esistenza de facto di tale figura ne era consapevole perfino il Legislatore (ahinoi spesso colpevolmente inconsapevole di molti fatti che regolano i rapporti quotidiani, da qui l'insensatezza di molte leggi) il quale, con la riforma del condominio, ha inserito nell'art. 1129 c.c. il sesto comma che recita:

"In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore".

In buona sostanza nei condominii che non hanno un amministratore, ma esistono persone che svolgono funzioni analoghe ad esso la così detta targa dell'amministratore dev'essere sostituita da una targa del "facente funzioni". Anche questa norma, pur partendo dalla consapevolezza dell'esistenza dei così detti capiscala, finisce per creare un artificio pasticciato e di sostanziale impossibile applicazione.

Nessun, così detto, caposcala ha effettivi poteri di rappresentanza né svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. L'amministratore assume il compito di porre in essere una serie complessa e variegata di atti e comportamenti che il caposcala, nemmeno lontanamente assume.

Facente funzione di amministratore, un delegato de facto senza rappresentanza legale

Raccogliere i soldi per pagare la bolletta, cosa spesso fatta dal caposcala, non vuol dire assumere lo svolgimento di funzioni analoghe all'amministratore.

Assume tali funzioni, ad esempio, il condomino che durante i lavori di ristrutturazione si prende l'impegno di porre in essere tutto le operazioni necessarie ed indispensabili per usufruire delle agevolazioni fiscali.

In questo caso e solamente per questo periodo, dovrebbe essere esposta fuori dall'edificio o comunque in luogo visibile anche ai terzi (in sostanza quasi sempre vicino ai citofoni o al portone d'ingresso) una targa con il nome del facente funzione.

Facente funzione che, tuttavia, non ha alcun potere di rappresentanza degli altri condòmini. La rappresentanza in condominio, infatti, non è conferibile per fatti concludenti ma solamente a seguito di apposita investitura formale che coincide con la nomina ad amministratore di condominio. Insomma per la rappresentanza del condominio serve una delibera.

In questo contesto, pertanto, indicare il nome del facente funzione sulla targa esterna, serve a poco o a nulla: a lui non si possono inviare comunicazioni d'interesse condominiale, né atti giudiziari che riguardano la compagine: in tal caso bisognerebbe citare tutti i condòmini oppure agire ai sensi dell'art. 65 disp. att. c.c. ossia chiedere la nomina di un curatore che li rappresenti univocamente.

E quindi a che cosa serve esattamente il sesto comma dell'art. 1129 c.c.? Praticamente a nulla!

Ristrutturazione e detrazioni fiscali nei condomìni senza amministratore

Si accennava alla figura del facente funzione in relazione ad interventi che beneficiano di detrazioni fiscali. Si pensi, per fare degli esempi:

  • alle ristrutturazioni edilizie che portano la detrazione del 50%;
  • al bonus facciate del 90%;
  • al così detto superbonus del 110%.

In tutti questi casi, ferme restando le peculiarità dovute alle pratiche burocratiche specificamente riguardanti la singola detrazione, è un condòmino che dovrà occuparsi dei pagamenti, ecc.

Si badi: non necessariamente il condòmino che per altro ha assunto il ruolo di facente funzione, può essere anche un'altra persona.

Al riguardo ormai da anni l'Agenzia delle Entrate afferma che . i condomini che, non avendone l'obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni. Con la circolare n. 3/E del 2 marzo 2016, l'Agenzia delle entrate ha precisato che:

  • il pagamento deve essere sempre effettuato mediante l'apposito bonifico bancario/postale (sul quale è operata la ritenuta d'acconto da parte di banche o Posta)
  • in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti riporteranno nei modelli di dichiarazione le spese sostenute indicando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico.

In sede di controllo si dovrà dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell'edificio. Se per la presentazione della dichiarazione il contribuente si rivolge a un Caf o a un intermediario abilitato, sarà tenuto a esibire, oltre alla documentazione generalmente richiesta, un'autocertificazione che attesti i lavori effettuati e che indichi i dati catastali degli immobili del condominio. .

Nessuna certificazione, dunque, da parte del facente funzione, ma solo l'obbligo di consegnare copia dei bonifici ai agli condòmini.

I condomini senza obbligo di nomina dell'amministratore, la scelta di nominarlo, le spese e la crisi economica.

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Menichetti F.
Menichetti F. 15-09-2015 22:46:15

Non riesco a comprendere come un lunghissimo lavoro dei nostri governanti non sia riuscito neppure a partorire un topolino.
Penso che non lo abbiano proprio voluto

rispondi
Giorgio
Giorgio 03-11-2015 09:13:40

abito in un condominio dove vivo e sono proprietario dell'appartamento che occupo con la famiglia.Non amministro altri stabili,
posso autogestire questo in cui abito ?
Grazie per la risposta e porgo distinti saluti.
giorgio

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Dstrati@tiscali.it
Dstrati@tiscali.it 26-04-2016 19:05:08

Vivo in uno stabile dove sono residenti 21 condomini-Attualmente abbiamo un amministratore esterno che non ci soddisfa e vorremmo autogestirci per potere usufruire di un servizio migliore e risparmiare sulla quota condominiale - e' possibile -cordiali saluti

rispondi
Ally.blackb@gmail.com
Ally.blackb@gmail.com 28-08-2019 15:33:03

In un condominio inferiore ad 8 condomini, se già presente l'amministratore è possibile rimuoverlo e non eleggerne nessun altro?
Grazie!

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Giovanni Manzari
Giovanni Manzari 28-04-2021 20:28:34

Buonasera,
Abitiamo in uno stabile con n. 6 famiglie tutti proprietari e vorremmo sbarazzarci dell'amministratore .
Quali sono i passi da compiere? In comune abbiamo l'energia elettrica dello stabile e il solo contatore per il singolo rubinetto in giardino comune.
La ringrazio per la risposta.

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