Chi vive in affitto sa bene che le difficoltà sono dietro l'angolo, in particolare quando si presentano problemi correlati al bene concesso in locazione. Nel corso del rapporto, infatti, potrebbero manifestarsi vizi del bene, di diversa gravità e potenzialmente idonei a diminuire in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito.
Si pensi, ad esempio, alle conseguenze che possono provocare umidità, muffa, infiltrazioni, problemi ai rivestimenti (pavimenti, parenti e soffitto), guasti all'impianto idrico, elettrico, di riscaldamento e così via.
Altra problematica particolarmente sentita, che mette spesso in difficoltà chi abita l'appartamento, è quella riguardante le infestazioni di insetti, come avviene per le blatte che hanno una potenzialità diffusiva davvero elevata se non prontamente e correttamente debellate.
In tali casi, cosa deve fare l'inquilino? Può decidere di lasciare casa e recedere anticipatamente dal contratto? Proviamo a dare una risposta in base alla normativa in materia di locazione.
Infestazione di blatte nell'appartamento: cosa fare?
Nel caso di un'infestazione di blatte nell'appartamento in locazione, la prima scelta per porvi rimedio solitamente ricade sulla predisposizione di una disinfestazione qualora non si sia riusciti a debellarle con rimedi meno incisivi (e meno onerosi).
Di solito l'inquilino cerca il supporto del proprietario, inoltrandogli una comunicazione per informarlo e cercare di trovare con lui un rimedio o una soluzione concordata.
Ma chi paga per la disinfestazione? In primis, bisogna valutare se vi sono eventuali previsioni contrattuali che riguardano tali spese e che le pongono rispettivamente a carico dell'una o dell'altra parte.
Se nulla è indicato nel contratto, l'opinione maggioritaria ritiene che le spese per la disinfestazione ricadano sul conduttore, trattandosi di interventi più vicini alla nozione di "manutenzione ordinaria", ovvero, secondo la giurisprudenza, "quella diretta ad eliminare guasti della cosa o che comunque abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo connotata inoltre da una sostanziale modicità della spesa" (cfr. Cass. n. 27540/2013).
Come noto, l'art. 1576 c.c., stabilisce che il locatore debba eseguire tutte le riparazioni, eccetto quelle di piccola manutenzione che invece spettano al conduttore. In sostanza, la c.d. straordinaria manutenzione spetta al primo e l'ordinaria manutenzione al secondo.
Poiché il codice civile non scende ulteriormente nel dettaglio, hanno fornito ulteriori precisazioni la legge (come la L. n. 392/78 sulle locazioni degli immobili urbani) e la giurisprudenza in relazione a singoli casi concreti.
Inoltre, per arginare il contenzioso, organizzazioni di settore hanno predisposto tabelle specifiche sulla ripartizione delle spese di manutenzione (ad esempio quella concordata tra Confedilizia e SUNIA-SICET-UNIAT) il cui esplicito richiamo nei contratti vincola da subito le parti in relazione a "chi paga cosa".
Pur essendo le parti libere di stabilire nel contratto a chi spettano determinati esborsi, la previsione di cui all'art. 1576 c.c. non si ritiene derogabile in senso peggiorativo, ovvero a sfavore dell'inquilino con nullità (cfr. Cass. n. 2142/2006) di eventuali patti che pongono a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare l'immobile locato l'attitudine all'uso abitativo.
Blatte nell'appartamento appena preso in affitto
Se quanto affermato in precedenza è generalmente consigliato qualora il problema delle blatte si presenti dopo diversi anni dalla concessione del bene in locazione (circostanza che potrebbe, ad esempio, influire sull'imputabilità dell'infestazione all'inquilino e a suoi comportamenti), si può dire qualcosa in più se il fenomeno si verifica, invece, poco tempo dopo che l'inquilino ha iniziato ad abitare la casa in affitto.
In questo caso, infatti, potrebbe astrattamente ipotizzarsi che il proprietario non abbia adempiuto all'obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, come previsto dall''art. 1575 c.c., e dunque contestargli l'inadempimento per non aver effettuato una disinfestazione "preventiva".
Potenzialmente, anche in virtù della gravità dell'infestazione di blatte che ci si trova ad affrontare, si potrebbe attivare anche la garanzia per i vizi c.d. "occulti" di cui all'art. 1578 c.c. secondo cui "se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili" (ovvero che si ritiene potrebbe avere consapevolmente accettato).
Attenzione, però, a prendere decisioni affrettate, come quella unilaterale di "autosospendere" o "autoridurre" il pagamento del canone. In prima battuta, non tutti i vizi ricadono nella previsione di cui al citato art. 1578 c.c., bensì solo quelli che riguardano la struttura materiale della cosa, alternandone l'integrità in modo tale da impedirne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, non essendo fra essi compresi i guasti o deterioramenti dovuti alla normale usura, per i quali è operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ex art. 1576, la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale (cfr. Cass. n. 24459/2011).
Autoclave rumorosa in condominio: quali rimedi?
Ancora, la giurisprudenza ha più volte chiarito che l'inquilino non potrà astenersi dal versare il canone o ridurlo unilateralmente di fronte a una riduzione o diminuzione nel godimento del bene, anche qualora si ritenga tale evento ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima solo qualora venga totalmente a mancare la controprestazione del locatore (cfr. Cass. n. 13133/2006 e n. 14739/2005) ovvero vi sia un'assoluta impossibilità di utilizzare l'immobile.
Spetta al giudice valutare se la situazione concreta è tale da giustificare uno dei due rimedi alternativi, ovvero la risoluzione del contratto oppure la riduzione del corrispettivo.
Blatte in casa: possibile il recesso anticipato?
L'immediata risoluzione del contratto è dunque limitata a particolari ipotesi o da vizi, presenti al momento della consegna, che diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito, come potrebbe essere un'infestazione davvero massiva, al punto da render il bene totalmente inidoneo ad essere abitato.
Muffa nell'appartamento in affitto, come comportarsi
Se invece l'infestazione di blatte nella casa in affitto si presenta successivamente, l'inquilino potrà lasciare casa? Come noto, le parti pattuiscono la durata della locazione in base a schemi previsti dalla legge, come avviene per le locazioni a canone libero (c.d. 4+4) o a canone concordato (c.d. 3+2), con possibilità di non rinnovarlo alla prima scadenza.
La legge sull'equo canone (art. 4 L. n. 392/1978) attribuisce alle parti anche la facoltà di inserire all'interno del contratto una clausola che consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Si tratta del c.d. "recesso libero" che, qualora contrattualmente previsto, rende possibile un immediato recesso, previo preavviso, quindi anche in caso si voglia lasciare l'appartamento invaso dalle blatte.
Se non è previsto il recesso libero, la stessa norma (art. 4, comma 2, L. n. 392/1978) attribuisce comunque al conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto, ma solo in presenza di "gravi motivi" e dandone preavviso con almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
La formula è alquanto generica e sono stati gli interventi di dottrina e la giurisprudenza a cercare di riempirla di significato. In particolare, si è affermato che "i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione" (cfr. Cass. 30 maggio 2014 n. 12291) e ciò in termini economici, materiali o psicologici
Prima di agire è dunque consigliabile valutare attentamente la gravità del motivi che si vogliono porre alla base del recesso: astrattamente, la presenza delle blatte potrebbe essere tale, ma di certo deve trattarsi di una vera e propria invasione che si è cercato quantomeno di debellare, anche con l'aiuto del padrone di casa al quale si è fatta presente (magari con una lettera ad hoc) le difficoltà riscontrate.
L'abbandono dell'appartamento è consentito se non ci sono le condizioni minime per il suo utilizzo.
Se le parti non trovano un accordo, in caso di contestazione sarà il giudice a valutare se i fatti invocati rientrano o meno nei gravi motivi per cui la legge legittima la risoluzione.
