Tra le tante questioni che possono sorgere in pendenza di un contratto di locazione c'è, sicuramente, anche quella che riguarda lo stato dell'immobile.
Di regola, ogni inquilino sa che deve provvedere alla cosiddetta manutenzione ordinaria dell'appartamento in affitto. La legge, infatti, afferma (art. 1576 c.c) che «… le riparazioni…di piccola manutenzione…sono a carico del conduttore… »; si tratta di una disposizione che trova ulteriore conforto e precisazione nell'altro articolo del codice civile (1609) secondo il quale «Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso».
In altre parole, quindi, l'affittuario di un immobile non può pretendere che il proprietario intervenga a sostituire la cartuccia di un rubinetto oppure una presa elettrica usurata dall'utilizzo quotidiano: il conduttore, infatti, unitamente alla propria famiglia, non si trova certo in un albergo.
D'altro canto, però, non bisogna ignorare che il proprietario non è liberato da ogni obbligo nel preciso momento in cui consegna l'appartamento in affitto all'inquilino. Egli deve, anche, garantire che la cosa locata sia mantenuta in un buono stato locativo.
Pertanto, in cosa si concretizza l'onere del locatore appena citato? In particolare, cosa accade nell'ipotesi in cui dovesse manifestarsi della muffa all'interno dell'appartamento in affitto? In tal caso, come deve comportarsi l'inquilino e quali sono i suoi diritti?
Buono stato locativo: in cosa consiste?
Abbiamo visto che stare in un immobile in affitto non è paragonabile a vivere in una stanza di un hotel e, se sei un inquilino, probabilmente, già sai che per le piccole riparazioni devi provvedere, personalmente, senza neanche avvertire il proprietario di casa.
Non è così, però, per i cosiddetti interventi di manutenzione straordinaria, cioè quelle riparazioni necessarie a mantenere la cosa in un buono stato locativo e, in quanto tali, essenziali a garantire l'idoneo e normale godimento del bene in affitto.
In queste situazioni, quando, ad esempio, si rompe una tubatura all'interno del bagno oppure diventa inevitabile la sostituzione della caldaia ormai invecchiatasi, dovrà essere il locatore ad intervenire.
Recesso conduttore per muffa, è possibile?
Pertanto, nei casi descritti, ricordati di chiamare il padrone di casa affinché possa provvedere, tempestivamente, alla manutenzione richiesta. Non dimenticare che, se si tratta di una riparazione impellente, puoi anche intervenire, personalmente, salvo farti rimborsare dal locatore; tuttavia, si tratta di una facoltà che puoi esercitare soltanto a condizione di aver, preventivamente, avvisato il proprietario e sempreché questi non abbia provveduto in alcun modo, nonostante l'urgenza.
Muffa nell'appartamento in affitto: cosa deve fare il proprietario?
Abbiamo capito che il locatore deve garantire al conduttore il buono stato locativo dell'immobile concesso in locazione.
In termini pratici, questo onere si rispetta provvedendo alla manutenzione straordinaria, lì dove necessaria, dell'appartamento dato in affitto.
Pertanto, nell'ipotesi in cui dovesse manifestarsi della muffa all'interno del bene, potrebbe sembrare ragionevole riconoscere a carico del proprietario l'obbligo di provvedere alla riparazione necessaria: è così oppure si tratta di una situazione diversa?
Per rispondere alla domanda appena posta, come spesso accade, è opportuno rifarsi alle linee guida espresse dalla giurisprudenza della Cassazione. Pertanto, spulciando nei precedenti in materia, troviamo una pronuncia molto interessante, nella quale gli Ermellini hanno precisato che «l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'articolo 1576 cod. civ., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione d'umidità, per effetto di trasudo delle pareti), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli articoli 1578 e 1581 cod. civ. per i vizi della cosa locata» (Cass. 12712/2010).
Si tratta di una sentenza molto interessante, poiché, di fatto sancisce che il problema muffa non rientra, di regola, in quelle situazioni risolvibili con una riparazione, per quanto urgente e necessaria.
Trattasi, infatti, di problemi, evidentemente, di natura strutturale, non eliminabili nel modo consueto; circostanze che, diminuiscono l'idoneità all'uso dell'immobile locato, per le quali l'inquilino può invocare altri rimedi molto più incisivi.
Muffa nell'appartamento in affitto: cosa può fare l'inquilino?
Senza troppi giri di parole, qualora appaia della muffa in un appartamento il problema è molto grave. Evidentemente, le pareti trasudano umidità e occorre prendere una decisione, prima che la situazione possa precipitare.
In particolare, come ricavato dalla decisione giurisprudenziale citata in precedenza, nel caso descritto è facoltà dell'inquilino chiedere la risoluzione del contratto di locazione o, in alternativa, la riduzione del canone di affitto già concordato.
Infatti, l'art. 1578 c.c. stabilisce che «Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo».
Inoltre, il successivo art. 1581 c.c. precisa che «Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione».
Quindi, ricapitolando, se la muffa, come spesso accade è dovuta ad un difetto strutturale dell'immobile in affitto, è possibile pretendere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone.
In aggiunta a ciò sarà, inoltre, possibile chiedere il risarcimento del danno, ferma restando la possibilità per il proprietario di evitare tale ulteriore conseguenza, qualora dovesse dimostrare di aver ignorato, senza alcuna colpa, la presenza del vizio in esame (art. 1578 co. 2 c.c.).
Ovviamente, nulla vieta di pensare che le parti in contestazione possano trovare una soluzione diversa. Ad esempio, la muffa potrebbe derivare da un'infiltrazione d'acqua proveniente dal terrazzo di pertinenza dell'appartamento in affitto.
Il proprietario, quindi, potrebbe provvedere all'immediata impermeabilizzazione dell'immobile e ritinteggiare la stanza interessata dal problema.
Se il conduttore è d'accordo, potrebbe essere una soluzione accettabile in luogo di quella di trovare un'altra abitazione a seguito della richiesta di risoluzione del contratto di locazione.
Residua un'ultima possibilità e cioè che le
muffe siano causate dall'utilizzazione del conduttore poco accorta, insomma dalla cattiva aerazione che provoca condensa e quindi muffa. In tal caso egli nulla potrà chiedere ed ottenere dagli altri, ma dovrà pretendere da sé stesso maggiore accortezza ed attenzione.
Macchie di muffa. Il locatore è obbligato alla restituzione della caparra
