In tema di infiltrazioni d'acqua nell'immobile di proprietà esclusiva concesso in locazione derivanti dalla montante dell'impianto di riscaldamento centralizzato si deve riconoscere in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell'uso.
Ne consegue che, per le macchie di muffa sul soffitto dell'appartamento, l'assicurazione copre il condominio nel risarcimento al conduttore, che è ben legittimato ad agire in proprio per i danni, ma l'ente di gestione rifonde la somma prevista nelle condizioni particolari di polizza a titolo di franchigia.
Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Napoli con la sentenza n. 536 del 4 gennaio 2016 in merito al risarcimento danni da infiltrazioni.
I fatti di causa. Tizio (conduttore) con citazione chiamava in giudizio il proprio condominio per i danni subiti dalle infiltrazioni provenienti dalla montante dell'impianto di riscaldamento centralizzato di proprietà condominiale.
Per tali motivi, l'attore chiedeva la condanna del condominio al risarcimento per i danni materiali e per il mancato godimento dell'immobile. Costituendosi in giudizio, il condominio contestava in toto le pretese dell'attore.
In particolare, eccepiva di aver provveduto a riparare il sistema di sfiato dell'impianto di riscaldamento con rimozione delle cause dell'infiltrazioni; inoltre, evidenziava di aver denunciato l'accaduto alla compagnia di assicurazione.
Le infiltrazioni e la garanzia per le molestie di fatto. L'art. 1585 c.c. prevede al primo comma che "il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie, che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima"; al secondo comma, invece, la norma prevede che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore "dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio".
Premesso ciò, appare evidente che nel caso in esame, la disciplina ricade nel secondo comma della citata norma.
Invero, a differenza delle molestie di diritto (previste dal primo comma), le molestie di fatto (secondo comma) non sono fondate su pretese giuridiche, quindi, il conduttore potrà agire con l'azione di reintegra per la tutela immediata del proprio diritto (1168 c.c.) nonché chiedere il risarcimento dei danni in via extracontrattuale (2043 c.c.).
Difatti, per costante orientamento giurisprudenziale, è stato riconosciuto al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento arrechi danni nell'uso o nel godimento dell'immobile locato. Ne discende che, qualora a carico dell'appartamento si verifichi un'infiltrazione d'acqua da un appartamento sovrastante, il locatore gode di un'autonoma legittimazione per proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno (In tal senso Cass.17881/2011, Cass. n. 1693/2010 e Cass. n. 12220/2003).
Le responsabilità del custode. A tal proposito, giova ricordare che in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, la fattispecie dell'art. 2051 c.c. individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, essendo sufficiente per l'applicazione della stessa norma, la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo.
Sul punto, la giurisprudenza è ormai granitica nell'affermare che il limite della responsabilità del custode ex art. 2051 c.c. risiede nell'intervento del caso fortuito inteso come un fattore esterno (che può essere anche il fatto del terzo o dello stesso danneggiato) imprevedibile ed eccezionale, idoneo ad interrompere il nesso causale, con la conseguenza, in tema di ripartizione dell'onere della prova, che mentre compete al danneggiato dimostrare l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, incombe al custode l'onere della prova liberatoria del caso fortuito. (In tal senso Cass. n. 12329/2004, 376/2005, 2563/2007 e 11695/2009).
Infiltrazioni e muffa. Anche i danni esistenziali vanno risarciti.
Il ragionamento del Tribunale. A seguito dell'istruttoria è stato pienamente provato che si verificarono infiltrazioni nell'immobile locato (soffitto e pareti del vano salotto), riconducibili alla rottura della montante del riscaldamento centralizzato condominiale.
Quindi, essendo un danno cagionato da cosa in custodia, consegue che il condominio (custode della montante del riscaldamento centralizzato) è tenuto a risarcire i danni, salvo la prova del caso fortuito. (In tal senso Cass. 21244/06).
Quanto alla domanda proposta dal condominio nei confronti della compagnia di assicurazione si osserva che non può ritenersi operante la garanzia invocata dal condominio. Difatti, a parere del giudice, l'amministratore (rifiutandosi) ha errato a non definire il sinistro dopo che l'assicurazione aveva mandato il perito nel palazzo, incaricato di chiudere la pendenza (di un danno di € 1250,00) con l'indennizzo di mille euro (al netto della franchigia) previsto dal contratto; in questo caso, operava la garanzia assicurativa, ma non sull'intero appartamento, perché i danni riguardano solo soffitto e pareti di un solo vano, il salotto.
Di conseguenza, riconosciuta la responsabilità del condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c. (obblighi di custodia), secondo il tribunale napoletano, nella fattispecie è stata ravvisata l'operatività della polizia assicurativa a carico dell'assicurazione per il danno (garantito) e sul condominio l'onere di corrispondere l'importo previsto delle condizioni particolari di polizza a titolo di franchigia.
Muffa e danni da infiltrazioni. Responsabile il Condominio
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Napoli con la presente pronuncia ha accolto la richiesta di risarcimento dell'attore in quanto provata; per l'effetto, ha condannato la compagnia di assicurazione al risarcimento del danno di € 1570,00 e il condominio al pagamento della franchigia di € 200,00.
