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Per le infiltrazioni è responsabile il titolare del terrazzo giardino che copre i garage condominiali
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Per le infiltrazioni è responsabile il titolare del terrazzo giardino che copre i garage condominiali

Il titolare della terrazza giardino, che copre le autorimesse, paga i danni al box invaso dall'umidità

Avv. Maurizio Tarantino  

In tema di condominio, il titolare della terrazza giardino, che copre le autorimesse, paga i danni al box invaso dall'umidità quando la perdita è causata da un tubo e dall'impermeabilizzazione frutto di un'opera autonoma. Ne consegue che Il singolo proprietario risarcisce le infiltrazioni se ha svolto lavori in proprio.

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 25677 del 24 dicembre 2015 in merito al risarcimento da infiltrazioni.

I fatti di causa. Tizio (condomino) con citazione chiamava in giudizio Caia per i danni subiti dalle infiltrazioni provenienti dalla sua terrazza giardino che copriva i garage condominiali (pertinenze del proprio appartamento).

Per tali motivi, l'attore chiedeva la condanna della convenuta per il risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 2051 c.c. e la condanna all'esecuzione degli interventi necessari risolutivi di impermeabilizzazione e ripristino dello stato dei luoghi.

Costituendosi in giudizio, Caia contestava in toto le pretese dell'attore; in particolare, eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva in quanto, a suo dire, era il condominio ad essere l'unico legittimato/responsabile del presente giudizio poiché, quest'ultimo, era rimasto inerte all'eventuale partecipazione delle spese preventivate per l' impermeabilizzazione della terrazza (di copertura anche condominiale).

Infiltrazione dalla terrazza a livello, chi paga i danni?

Il problema della vicenda: la terrazza a livello e la cattiva impermeabilizzazione. È stato evidenziato che il lastrico solare può essere definito come quella superficie piana che è posta alla parte superiore del condominio con funzione di copertura.

Nel caso in cui sia circondata da ringhiere per consentire l'affaccio, questo prende il nome di terrazzo. Quindi, se entrambe le parti del condominio hanno innegabilmente una funzione di copertura, ebbene, ciò che contraddistingue la terrazza è principalmente dalla funzione di affaccio.

Infatti la terrazza a livello è costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno (servire all'uso esclusivo del proprietario di questo).

Premesso ciò, sul punto, è importante sottolineare che secondo la giurisprudenza, l'equiparazione al lastrico solare della terrazza a livello qualora essa assuma anche funzioni di copertura, anche nell'ipotesi in cui appartenga in proprietà superficiaria o sia attribuito in via esclusiva ad uno dei condomini, alle spese di riparazione o ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo, secondo le proporzioni fissate dall'art. 1126 c.c. (In tal senso Cass. civ., 27 luglio 2004, n. 15702; Cass. civ., 15 luglio 2003, n. 11029).

Dal punto di vista teorico e strutturale lastrico e terrazza sono cose ben distinte

Ecco quali sono i danni che possono essere richiesti per le infiltrazioni dalle terrazze

Il ragionamento del Tribunale di Roma e la responsabilità esclusiva. Nella fattispecie in esame, il giudice romano ha avuto modo di precisare che non può applicarsi il principio di diritto espresso in sede di legittimità secondo cui "all'obbligo di provvedere alla riparazione o ricostruzione (del lastrico/terrazza) sono tenuti tutti i condomini in concorso col proprietario superficiario o con il titolare del diritto esclusivo".

Difatti, a seguito dell'istruttoria, era emerso che a causa della particolare conformazione dell'edificio, "la terrazza non fungeva da copertura di una o più unità immobiliari ricadenti nel complesso, e che la stessa apparteneva alla proprietà esclusiva di uno dei condomini"; quindi, tutte circostanze che escludevano al caso l'applicazione del criterio previso dall'articolo 1126 del codice civile.

Per tali ragioni, poiché la parte convenuta aveva dichiarato di aver provveduto in proprio ai lavori di impermeabilizzazione e poiché il tubo che causava le infiltrazioni era stato realizzato in maniera autonoma, la causa della dannosità della struttura dipendeva da fatti a essa imputabili; di talché, sul punto, rileva la responsabilità esclusiva del custode prevista dall'art. 2051 c.c. in quanto il soggetto che si trova in relazione di custodia con la res versa nelle condizioni di poter controllare i rischi inerenti alla cosa stessa (In tal senso Cass. Civ. n.15096/2013 e n.1948/2003).

Infiltrazioni derivanti dal lastrico solare. L'entità del danno viene stabilita dal consulente tecnico

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Roma con la presente pronuncia ha accolto la richiesta di risarcimento dell'attore in quanto provata; per l'effetto, ha condannato la convenuta al risarcimento dei danni da infiltrazioni.

Per le infiltrazioni dal lastrico paga un terzo il proprietario esclusivo e il resto il condominio.

Scarica Tribunale di Roma n. 25677 del 24 dicembre 2015

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