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Macchie di muffa. Il locatore è obbligato alla restituzione della caparra
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Macchie di muffa. Il locatore è obbligato alla restituzione della caparra

Il proprietario deve restituire la caparra all'affittuario se nell'appartamento dopo due mesi dalla consegna compaiono macchie di muffa. Scatta anche la risoluzione consensuale del contratto.

Avv. Maurizio Tarantino  

La vicenda. Tizio e Caio,conduttori di un immobile ad uso abitativo, chiamavano in giudizio il locatore Sempronio chiedendo al giudice adito che fosse accertato il suo inadempimento ex art. 1575 e 1576 c.c. per la comparsa di vizi nell'immobile, la risoluzione consensuale del contratto, la riduzione del canone locatizio a far data dal gennaio 2005 con la restituzione degli importi indebitamente pagati, la condanna del locatore al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.

Costituendosi in giudizio, il locatore eccepiva che in base ad un accertamento tecnico preventivo svolto, la responsabilità dei vizi era imputabile all'erronea esecuzione delle opere di ristrutturazione svolte dalla società di costruzioni Beta, di cui chiedeva la chiamata in causa e al comportamento colposo dei conduttori che non avevano garantito i necessari ricambi d'aria dei locali abitativi.

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Si costituiva in giudizio anche la terza chiamata, svolgendo a sua volta chiamata in causa dell'architetto Mevio, progettista e direttore dei lavori. Il Tribunale adito, disposta una CTU volta ad accertare le cause dei vizi, dichiarava la risoluzione del contratto per gravi vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.), pertanto disponeva la restituzione del deposito cauzionale dal locatore al conduttore con interessi.

In secondo grado, la Corte d'appello di Venezia confermava il provvedimento di primo grado, ed precisava che già nel dicembre 2004, le macchie di muffa e umidità erano state riconosciute dallo stesso Locatore, ed imputabili all'insufficiente isolamento delle pareti perimetrali da parte della società costruttrice e alla difficoltà di realizzare il totale cambio d'aria per limitare l'umidità relativa agli ambienti, stante le finestre a piano terra ed affacciarti su strada trafficata in corrispondenza di semaforo.

La corte territoriale, inoltre, confermava l'insalubrità delle condizioni dell'appartamento, all'epoca della locazione privo di deumidificatore o di impianto di condizionamento, la mancanza di prova da parte del locatore della riconoscibilità dei vizi al momento della consegna del bene, la mancata censura da parte del medesimo.

Avverso tale ultimo provvedimento, Sempronio (locatore) ha proposto ricorso per cassazione ribadendo la responsabilità della società beta ed al problema del deposito cauzionale.

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Il ragionamento della Corte di Cassazione. Con tale giudizio, il locatore aveva chiesto la riforma della sentenza in particolare chiedendo la responsabilità della società ex art. 1669 c.c. e 2055 c.c. per i vizi relativi alle gravi infiltrazioni di umidità e muffe riscontrati nell'Immobile, con condanna della stessa società a risarcire tutti i danni subiti dall'acquirente/locatore Sempronio a causa dei vizi riscontrati, tenendolo indenne da tutte le somme cui era stato condannato a pagare nei confronti dei conduttori.

In merito a tale censura, secondo la Cassazione, il motivo in esame oltre a non cogliere la ratio decidendi della sentenza, va a censurare espressamente il capo di sentenza sulla responsabilità del locatore ai sensi dell'alt. 1578 c.c., così violando i principi di specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata che devono connotare i motivi di ricorso ai sensi dell'alt. 366 c.p.c. (Cass., n. 21638/2016).

Quanto all'altro motivo di censura (deposito cauzionale), il ricorrente locatore criticava la sentenza per non aver ritenuto il deposito cauzionale ricompreso fra le somme dalle quali il compratore-locatore doveva essere tenuto indenne in forza della garanzia impropria azionata con la chiamata in causa di terzo (società beta).

A tal proposito la Corte di legittimità ha evidenziato che la responsabilità della società costruttrice è configurabile ai sensi dell'art. 1669 c.c. alla luce dell'orientamento giurisprudenza previsto dalla Cass. Sez. Un. 7756 del 27 marzo 2017 e Cass., 2, 28 luglio 2017; nel merito, inoltre, i giudici di legittimità hanno evidenziato che la garanzia ai sensi dell'art.. 1669 c.c. non può comprendere l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale la cui funzione è soltanto quella di garantire il locatore da eventuali danni cagionati dal conduttore, non da terzi.

Difatti, secondo gli ermellini, nella specie i danni richiesti dai conduttori in conseguenza dell'art. 1578 c.c. non sono stati riconosciuti e perciò nessun esborso andava effettuato a loro favore dal locatore mentre la restituzione del deposito cauzionale derivava dall'aver escluso i giudici di merito un inadempimento rilevante dei conduttori, (neppure ai sensi dell'art. 1227 c.c.) sicché sarebbe illogico, a fronte di una sentenza che ha stabilito la non imputabilità dei danni ai conduttori, consentire al locatore di rientrare surrettiziamente in possesso della somma detenuta a titolo di deposito.

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In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, con la pronuncia in commento, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso e per l'effetto ha confermato il provvedimento di condanna della Corte territoriale.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Risoluzione del contratto per vizi dell'immobile locatore e restituzione del deposito cauzionale

RIFERIMENTI NORMATIVI

1169 c.c. 1578 c.c.

PROBLEMA

I conduttori di un immobile ad uso abitativo, chiamavano in giudizio il locatore chiedendo al giudice adito che fosse accertato il suo inadempimento per la comparsa di vizi nell'immobile, la risoluzione consensuale del contratto, nonché la restituzione della deposito cauzionale.

Secondo il locatore il deposito cauzionale costituiva una fra le somme dalle quali il compratore-locatore doveva essere tenuto indenne in forza della garanzia impropria azionata con la chiamata in causa di terzo (società beta).

LA SOLUZIONE

Secondo la Cassazione la garanzia ai sensi dell'art. 1669 c.c. non può comprendere l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale la cui funzione è soltanto quella di garantire il locatore da eventuali danni cagionati dal conduttore, non da terzi.

LA MASSIMA

"La garanzia ai sensi dell'art. 1669 c.c. non può comprendere l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale la cui funzione è soltanto quella di garantire il locatore da eventuali danni cagionati dal conduttore, non da terzi.

Ne consegue che in caso di vizi determinati da terzi, riguardante l'immobile concesso in locazione, oltre alla risoluzione del contratto, il locatore è obbligato a restituzione del deposito cauzionale". (Cass. Civ. Sentenza n. 15191 del 12.06.2018).

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Cristina
Cristina mercoledì 13 giugno 2018 alle ore 13:14

Nel condominio dove ho alloggio ad uso gratuito le macchie di muffa sono nei cervelli della maggioranza dei condomini ma la questione è di ordine sanitario -salute mentale-.

Mauro
Mauro venerdì 15 giugno 2018 alle ore 16:11

Vorrei solo precisare che prima di qualunque azione o reazione, in caso di macchie di muffa occorre stabilirne la causa. Salvo il caso della sentenza, in cui si sono riscontrati vizi di ristrutturazione, nella maggioranza dei casi si tratta di macchie di condensa dovute al fatto che chi abita nell'appartamento (soprattutto in caso di infissi "a tenuta") non procede mai all'arieggiamento dei locali, spesso per motivi di "risparmio energetico" in immobili a riscaldamento autonomo. In questo casi nulla può imputarsi al locatore.

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