Il contratto di locazione ad uso transitorio, previsto dall'art. 5 comma 1 della legge 22.12.1998 n. 431, ha la specifica finalità di soddisfare esigenze temporanee legate a motivazioni lavorative, di studio o di apprendistato, del locatore o del conduttore (quest'ultima ipotesi più frequente), e può avere una durata fino a 18 mesi; la definizione delle modalità e condizioni per la stipula di tali contratti è demandata al Decreto Ministeriale attuativo della Convenzione Nazionale tra le associazioni di categoria dei proprietari immobiliari e dei conduttori. L'ultimo decreto è quello del 17.01.2017, entrato in vigore il 16.03.2017.
Come detto la peculiarità di tale tipologia di contratto consiste proprio nella motivazione che spinge le parti a concludere la locazione, che diventa pertanto elemento costitutivo del contratto stesso.
Contratto ad uso transitorio, indicazione dell'esigenza che lo consente
Essendo un elemento costitutivo, ne discende che l'esigenza delle parti dovrà essere esplicitata nel contratto, e proprio su questo aspetto l'art. 2 comma 4 del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 17.01.2017, che individua come detto i criteri per la stipula degli accordi territoriali per la definizione canoni di locazione, dispone che:
I contratti di cui al presente articolo devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto.
Tale disposizione ci mostra come non solo nel contratto vada indicata l'esigenza che ha indotto le parti a stipulare il contratto, ma la stessa deve rientrare tra quelle indicate nell'accordo territoriale, stipulato tra le associazioni di categoria dei locatori e dei conduttori e deve essere provata con l'adeguata documentazione da allegarsi al contratto (es. contratto di lavoro, iscrizione corsi di formazione).
D'altro canto vi è l'obbligo di utilizzare il modello ministeriale (allegato B del citato Decreto) per cui il contratto dovrà presentare tutti gli elementi del modello, tra cui l'indicazione della causa di transitorietà.
Niente equo canone se l'utilizzo è transitorio
Essendo un elemento imprescindibile, cosa avviene se il contratto non indica la motivazione per il quale è stato stipulato? Quali sono le conseguenze?
L'art. 2 comma 6 del Decreto Ministeriale del 2017 di cui sopra dispone che i contratti ad uso transitorio "... sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo": pertanto i contratti che non rispettano le disposizioni specifiche per sono ricondotti alla tipologia del contratto cd 'a canone libero' (durata 4+4 anni).
Va tenuto infatti come la formula contrattuale dell'uso transitorio deroga alle disposizioni ordinarie in materia di contratto di locazione ad uso abitativo proprio in virtù della peculiare esigenza che deve soddisfare, ed in mancanza di quest'ultimo deve essere ricondotto alla tipologia di contratto di locazione ordinaria.
Inoltre deve precisarsi che nel caso in cui nel Comune in cui si trova l'immobile non sia stato stipulato un accordo territoriale o non sia stato rinnovato a seguito dell'entrata in vigore del DM del 2017 non esonera dagli obblighi poc'anzi indicati, in quanto anche il precedente Decreto Ministeriale del 2002 prevedeva medesimi vincoli per i contratti di locazione ad uso transitorio.
Registrazione contratto transitorio di locazione con la fotocopia
Contratto ad uso transitorio, perché va indicata l'esigenza?
Il legislatore ha voluto in questo modo evitare che il contratto ad uso transitorio venisse utilizzato per aggirare le norme sulla durata del contratto (4+4 o 3+2) senza che vi fosse una reale esigenza di temporaneità, sanzionandola proprio con l'applicazione della formula contrattuale di durata massima.
Anche la giurisprudenza ha affrontato la problematica, ed in particolare la sentenza n. 4075 del 20.02.2014 ha individuato gli elementi essenziali del contratto stesso:
- la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
- l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
e nel caso le parti vogliano rinnovare il contratto per il permanere dell'esigenza:
- la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine.
Contratto ad uso transitorio, che succede se non si indica l'esigenza che lo legittima?
Va considerato inoltre come la mancata osservanza delle disposizioni su indicate, fa venire meno anche il riconoscimento delle agevolazioni fiscali previste per questa tipologia contrattuale (applicazione dell'aliquota del 10% in caso di opzione per la cedolare secca, riduzione IMU del 25%).
A tal proposito l'art. 2 comma 8 del DM 17.01.2017 prevede che la stipula del contratto ed il calcolo del corretto canone di locazione avvengano l'assistenza delle associazioni di categoria dei proprietari di immobili e degli inquilini, o la successiva verifica da parte di queste (per i contratti stipulati senza l'assistenza), che potrà anche riguardare proprio la secondo le modalità stabile nell'accordo territoriale, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali.
