La legge n. 431/98, dedicata alla locazione di immobili ad uso abitativo, prevede tre tipologie contrattuali:
a) contratto così detto 4+4 a canone libero;
b) contratto così detto 3+2 a canone concordato;
c) contratto di locazione transitoria o per studenti universitari.
La transitorietà della locazione, che prevede la possibilità di affittare per un periodo di tempo non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto, dev'essere sussistente e dimostrata al momento della stipula del contratto.
In tal senso depongono i commi quarto e quinto dell'art. 2 del d.m. 31 dicembre 2002, a mente dei quali:
“I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno”.
Se la transitorietà viene meno in corso di contratto o se le stesse non vengono confermate al suo rinnovo, il contratto assume ex lege la durata del così detto contratto 4+4. Chiaramente in caso di contrasto tra le parti spetta la giudice verificare tale circostanza
Che cosa accade se la transitorietà non esiste ab origine? Qual è la conseguenza rispetto all'accordo transitorio originariamente firmato?
Al riguardo la risposta va cercata, come si suole dire, nel combinato disposto delle norme dettate dall'art. 13, terzo-quarto-quinto comma, l. n. 431/98.
In sostanza un contratto di locazione transitoria firmato senza che ne ricorrano i presupposti è censurabile da questo punto di vista e il conduttore a sua scelta può chiedere (giudizialmente) che sia trasformato in un contratto quadriennale ai sensi dell'art. 1 della legge n. 431/98.
E la misura del canone? In tal caso, dice l'art. 13, quinto comma, l. n. 431/98 è il giudice adito a determinarlo secondo i criteri previsti dalla legge rispetto alla tipologia contrattuale della quale si chiede l'applicazione.
Che cosa accade rispetto al canone se la parte conduttrice domanda giudizialmente la trasformazione di un contratto di locazione transitoria in uno così detto 4+4?
Secondo la Corte di Cassazione, che si è stata chiamata ad esprimersi sulla questione, "tale schema comporta che il canone possa essere liberamente determinato ragione per cui non può ritenersi nulla la pattuizione relativa al canone contenuto nel contratto; mentre deve ritenersi nulla quella relativa alla durata, per la quale la legge del 1998 prevede che il contratto abbia durata di quattro anni più quattro" (Cass. 30 luglio 2015, n. 16191).
Come dire: cambia la durata ma non l'ammontare del canone se questo era stato determinato liberamente dalle parti.
