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Piove in casa? L'inquilino non può rifiutarsi di pagare i canoni
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Piove in casa? L'inquilino non può rifiutarsi di pagare i canoni

Anche se piove in casa l'inquilino non può rifiutarsi di pagare i canoni se tali vizi comportano solo una riduzione del godimento dell'immobile locato.

Avv. Giuseppe Nuzzo  

A sancirlo è il tribunale di Padova con la sentenza n. 227 del 23 febbraio 2015, secondo cui, in tale ipotesi, il conduttore può ottenere una riduzione del canone d'affitto proporzionale all'entità del mancato godimento, sempre che le infiltrazioni non fossero stati riconosciuti o riconoscibili sin dal momento della consegna dell'immobile.

La decisione di non pagare più i canone d'affitto è legittima solo nel caso in cui l'immobile risulti, per colpa del locatore, del tutto inutilizzabile.

Il fatto - Il proprietario dell'appartamento concesso in locazione intimava al conduttore lo sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni d'affitto e delle spese condominiali e il rilascio dell'immobile.

Il conduttore si giustificava deducendo di non aver pagato l'affitto a causa delle infiltrazioni di acqua presenti nell'immobile dovute alla mancata manutenzione da parte del proprietario.

Lo stesso conduttore affermava di aver subito tre allagamenti di acque nere e, pertanto, chiedeva che fosse il locatore a risarcirgli i danni.

La sentenza in commento ha dichiarato risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore, rigettando le sue difese e condannandolo al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni insoluti.

Il Tribunale veneto ricorda che “è ingiustificata la sospensione unilaterale del pagamento del canone locativo nel caso in cui il conduttore assuma una riduzione del bene e ciò anche quando tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore”.

Infatti, il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive. Il regolare pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, a cui corrisponde l'obbligo del locatore di garantire il pieno godimento del bene locato. La sospensione totale o parziale dell'adempimento della prestazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., è legittima solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte.

Tale principio trova applicazione anche nel caso in cui il mancato godimento si ricolleghi alla presenza di vizi dell'immobili.

Secondo i giudici, infatti, anche “qualora il bene locato presenta dei vizi imputabili al locatore ma il conduttore conservi comunque il godimento, non è giustificabile ex art. 1460 c.c., comma 2, c.c., il suo rifiuto di prestazione dell'intero canone potendosi giustificare solo una riduzione dello stesso proporzionale all'entità del mancato godimento” (Cass. civ., 7/3/2001, n. 3341) e ciò sempre alla condizione, che detti vizi non fossero stati riconosciuti o non fossero riconoscibili sin dal momento della consegna dell'immobile.

Da non perdere: => Ecco quali sono le regole da seguire per trovare un inquilino affidabile.

Ricorda inoltre il Tribunale di Padova che, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede.

E cioè, avuto riguardo alla causa del contratto a prestazioni corrispettive è dato ricorrere all'eccezione di cui all'art. 1460 c.c. solo quando vi sia uno stretto nesso di proporzionalità tra l'inadempimento altrui e la prestazione che viene rifiutata.

Del resto, già la suprema Corte ha più volte affermato che, ove il locatore non sia integralmente venuto meno alle proprie obbligazioni, al conduttore non è dato rifiutare di pagare il canone (cfr. Cass. civ. n. 261/2008; n. 14739/2005; n. 3341/2001).

Diversamente, ove l'inadempimento sia circoscritto alla mancata manutenzione del bene in condizioni tali da consentire comunque l'uso pattuito, non si applica il primo comma dell'art. 1460, bensì il secondo comma del medesimo articolo. Il conduttore può tutelarsi mediante una domanda giudiziale di diminuzione del canone, anche in via retroattiva, nella misura equivalente alla patita diminuzione del godimento, anche in applicazione analogica della norma di cui all'art. 1584 c.c. per l'ipotesi di riparazioni da eseguirsi sul bene locato.

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Scarica Tribunale di Padova n. 227 del 23 febbraio 2015

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