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Ecco quali sono le regole da seguire per trovare un inquilino affidabile.
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Ecco quali sono le regole da seguire per trovare un inquilino affidabile.

Aumento della morosità incolpevole dovuta alla perdita improvvisa del lavoro: alcune regole per trovare un inquilino affidabile.

Dott. Ivan Meo 

Il quarantasettesimo rapporto del Censis evidenzia un aumento della morosità incolpevole, dovuta cioè alla perdita improvvisa del lavoro.

La crisi colpisce anche il settore delle locazioni. Non ci sono settori che finora non abbiano risentito della crisi economica. E quello del mercato degli affitti sembra anche lontano dal trovare una via d'uscita.

I proprietari di immobili spesso preferiscono cederli in locazione ad un canone inferiore rispetto al passato e a volte addirittura lasciarli liberi in attesa di tempi migliori, pagando piuttosto imposte più numerose. Infatti, l'elenco delle tasse che gravano su una unità immobiliare sono tante.

Da ultimo la Tasi, la tassa sui servizi indivisibili, che, a seconda dei Comuni, graverà tra il 10% e il 30% sugli inquilini.

Il fenomeno della morosità incolpevole. A tali problematiche si aggiunge anche un nuovo aspetto: vale a dire la cosiddetta morosità incolpevole, determinata dalla perdita di lavoro dell'affittuario.

È stato il 47° rapporto stilato dal Censis a mettere in evidenza il vertiginoso aumento del numero degli inquilini che diventa moroso o addirittura insolvente a causa dell'interruzione del rapporto di lavoro.

In Italia ammontano al 15% le famiglie che vivono in affitto, di cui il 23,8% è composto da nuclei giovani.

La scelta dell'affitto è praticamente obbligata dato che la precarietà lavorativa non consente l'accesso al credito, motivo per cui solo una famiglia su due riesce a comprare casa.

In una situazione generale così critica sono molti i proprietari disposti a richiedere un canone di affitto più basso, facendo tuttavia affidamento sull'affidabilità e sulla continuità dei pagamenti.

Per tutelarsi, dunque, è buona norma assumere maggiori informazioni possibili sul conduttore, chiedendo le ultime tre buste paga o la dichiarazione dei redditi.

È preferibile che il canone di affitto annuo non superi il 30-40% del reddito lordo del nucleo familiare.

Bisognerebbe poi cercare delle referenze dal precedente proprietario per accertarsi che non ci siano eventuali protesti. Sarebbe anche rilevante capire come mai si sceglie di andare a vivere in affitto.

Nel momento della stesura del contratto sarà bene essere chiari sul versamento del canone e delle spese accessorie, sul numero delle rate e sulla loro scadenza. (Da vedere: Quando l'affitto alla prostituta integra gli estremi del favoreggiamento?)

Alcune regole da seguire:

  • fotografare i mobili. Nel caso in cui l'appartamento sia ammobiliato, è opportuno che il proprietario fotografi i mobili e gli oggetti presenti in casa e l'inquilino firmi tali fotografie.

    Va specificato che spetta all'inquilino sostenere le riparazioni in caso di danneggiamento nonché occuparsi della manutenzione degli elettrodomestici mentre la sostituzione resta a carico del proprietario.

    Se gravi danni pregiudicano l'abitabilità dell'appartamento, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto, trattenendo a titolo di risarcimento il deposito cauzionale solitamente inserito nel contratto ai sensi della legge 392/78.

  • Fideiussione bancaria. Ulteriore garanzia può essere la richiesta di una fideiussione bancaria, oggi sempre più comune per i contratti di locazione, che rappresenta anche una forma di protezione contro la difficoltà di ottenere lo sfratto.
  • Contratto blindato. La necessità di "blindare" il contratto deriva dal fatto che i tempi per risolvere i contenziosi sono sempre molto lunghi anche quando la normativa prevede procedure semplificate, come nel caso del mancato pagamento dei canoni e delle spese accessorie come quelle condominiali.
  • Detenzione di animali. L'art. 1138, ultimo comma, c.c. del testo novellato laddove prescrive che "le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici".

    Va precisato che il condomino rimane pur sempre il principale destinatario delle clausole del regolamento e, conseguentemente, sarà costui il responsabile delle dirette violazioni delle stesse norme da parte del conduttore dell'immobile.

    In quest'ultima evenienza sarà onere del proprietario imporre al conduttore, attraverso gli strumenti ordinari del diritto contrattuale, il rispetto dei divieti previsti dal regolamento o agire preventivamente presso quest'ultimo per prevenirne le inosservanze, se del caso anche mediante la cessazione del rapporto di locazione.

  • Conoscere veramente chi è l'inquilino. Capita spesso che il contratto venga intestato alla c.d. "teste di legno" ovvero a prestanomi.

    Quest'ultimi in realtà possono utilizzare l'appartamento per poi sublocarlo a terzi e trarre profitto.

  • Coinvolgere l'amministratore condominiale. E' buon norma avvisare preventivamente che l'appartamento, se collocato all'interno di un complesso condominiale, è stato concesso in affitto.

    A tal proposito l'istituzione del registro dell'anagrafe condominiale sarà più facile garantire una maggiore trasparenza della composizione della compagine condominiale .

    Il registro dovrà contenere tutti i proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento di ogni unità immobiliare (codici fiscali, residenza e/o domicilio).

    Dovrà contenere i dati non solo relativi all'immobile ma anche alle persone che lo occupano: proprietario, usufruttuario, conduttore, comodatario.

  • Cedolare secca. Per quanto riguarda il trattamento fiscale, il proprietario può scegliere di tassare l'importo incassato secondo le regole Irpef, sottoponendolo quindi anche alle addizionali regionali e comunali, oppure la cedolare secca.

    Nel primo caso il reddito è determinato con l'applicazione delle tariffe d'estimo: se il canone d'affitto, al netto della deduzione forfettaria (a partire dall'anno fiscale 2013 ridotta dal 15% al 5%), risulta superiore al reddito medio ordinario, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto della riduzione.

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