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Piove in casa? Devi comunque pagare l'affitto
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Piove in casa? Devi comunque pagare l'affitto

Si continua a pagare l'affitto anche se piove in casa

Avv. Alessandro Gallucci 

Nel caso d'infiltrazioni in un appartamento concesso in locazione, il conduttore non può permettersi, salvo casi eccezionali, di sospendere il pagamento del canone, pena la possibilità d'essere sfrattato.

Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 1317 depositata in cancelleria il 26 gennaio 2015.

Il caso alla base della pronuncia degli ermellini è di quelli molto ricorrenti: infiltrazioni d'acqua in un appartamento concesso in locazione. Il conduttore ha l'insana idea di smettere di pagare il canone a fronte di questo fenomeno.

Quel che ne è seguito è stata una causa da parte del proprietario finalizzata ad ottenere la risoluzione del contratto per grave inadempimento. Il locatore ha avuto ragione in entrambi i giudizi di merito ed anche in Cassazione.

Locazione, contratto a prestazioni corrispettive e ragioni di sospensione del pagamento del canone; questi i concetti cardine attorno ai quali ruota la vicenda.

Nel contratto di locazione, dice la legge (art. 1571 c.c.), “una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

Si tratta, sul punto dottrina e giurisprudenza sono concordi, di un contratto a prestazioni corrispettive. Il locatore concede il bene in godimento e per questo il conduttore si obbliga a versare il canone stabilito.

Ad oggi, è utile ricordarlo, salvo il caso dei contratti 3+2 e di quelli transitori, la determinazione del canone è totalmente rimessa alla libera contrattazione delle parti.

Nell'ambito del contratto, oltre alle prestazioni succitate, le parti hanno una serie di altri obblighi reciproci; così ad esempio, il proprietario, durante tutta la durata del contratto, deve mantenere la cosa locata in buono stato, mentre il conduttore deve eseguire gli interventi di piccola manutenzione (cfr. artt. 1576 e 1609 c.c.).

Nell'ambito dei contratti di locazione ad uso abitativo, il conduttore può essere sfrattato, salvo il caso di pagamento entro il così detto termine di grazia, se non paga due mensilità di canone (cfr. artt. 5 e 55 l. n. 392/78).

=> Perché il conduttore non può ridurre il canone di locazione?

Trattandosi di contratto a prestazioni corrispettive, si applica il principio “inadimplenti non est adimplendum” (letteralmente, all'inadempiente non è dovuto l'adempimento), sancito dall'art. 1460 c.c. che recita:

Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto.

Nel caso della locazione, le infiltrazioni che non comportino la totale impossibilità di utilizzazione dell'unità immobiliare non possono essere considerate motivo d'inadempimento del proprietario tale da legittimare il blocco del pagamento dei canoni.

Nel caso risolto dalla Cassazione con l'ordinanza n. 1317, il conduttore aveva smesso di pagare per una piccola infiltrazione in una delle stanze dell'appartamento. Per la Cassazione si tratta di un comportamento illegittimo in quanto, si legge nel provvedimento in esame, “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore” (così Cass. 26 gennaio 2015 n. 1317).

Nel caso della locazione, in pratica, non pagare il canone è possibile solamente nei casi di sostanziale inutilizzabilità dell'unità immobiliare.

I rimedi a disposizione del conduttore, in casi come quello di cui stiamo trattando, vanno trovati nelle azioni giudiziarie che possono variare, a seconda della situazione, della richiesta di riduzione del canone alla domanda di risoluzione del contratto, salvo sempre il risarcimento del danno subito.

Morale della favola: se in casa tua piove, ma non tanto, metti al riparo i soldi che ti serviranno per pagare l'affitto.

=> Condominio e infiltrazioni d'acqua, cosa fare quando si scoprono?

Scarica Cass. 26 gennaio 2015 n. 1317

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