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Spese per la pulizia dei pozzi neri e danni dalle condutture: il proprietario c'entra ben poco
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Spese per la pulizia dei pozzi neri e danni dalle condutture: il proprietario c'entra ben poco

Appartamento locato e danni a causa di rigurgito fognario proveniente dall'impianto condominiale

Avv. Alessandro Gallucci 

Sempronio conduce in locazione un locale commerciale di proprietà di Mevio; tale unità immobiliare è ubicata nel condominio Beta.

A causa di un rigurgito fognario, proveniente dall’impianto condominiale, il conduttore subisce danni sicché decide, operando una sorta di compensazione, di non pagare il canone di locazione al proprietario del bene.

La vicenda non si compone bonariamente ed è necessario l’ingresso nelle aule di Tribunale per dargli una soluzione; la contesa, com’è immaginabile, gira attorno al pagamento delle mensilità di affitto e ai danni occorsi al conduttore.

In sostanza:

a) il conduttore deve pagare il canone di locazione? ;

b) chi deve pagare le spese per la manutenzione dei pozzi neri condominiali?;

c) chi gli deve risarcire i danni?

Secondo la Cassazione, che s’è pronunciata in materia confermando le decisioni assunte in secondo grado, il conduttore deve pagare l’affitto, le spese condominiali inerenti lo spurgo di pozzi neri e latrine mentre per i danni da lui subiti l’azione dev’essere indirizzata contro il condominio, quale proprietario degli impianti da cui è provenuto il liquame, e non contro il locatore.

Si legge in sentenza che non si può negare che “ l'art. 9 della legge n. 392/1978, che pone a carico del cond uttore lo spurgo di pozzi neri e latrine, sia applicabile anche alle locazioni non abitative, stante il richiamo di cui all'art. 41, primo comma, della legge stessa; e non è contestata la ratio decidendi (al di là della formale menzione dell'art. 1585 tra le norme di cui è denunciata la violazione) secondo la quale alla conduttrice cooperativa era imputabile il non aver "agito contro il condominio per tutelare il suo diritto di godimento, come consentito dal secondo comma dell'art. 1585 c.c." (così la sentenza impugnata, alle ultime due righe di pagina 5).

In siffatto contesto, corretta o no che sia in diritto l’interpretazione offerta dalla Corte d'appello dell'art. 1585 c.c., mentre è inammissibile la diversa (rispetto a quella compiuta dalla Corte di merito, conforme a quella del tribunale) valutazione in fatto che la ricorrente propone delle risultanze istruttorie (il cui apprezzamento è stato dal giudice effettuato con motivazione peraltro non censurata in questa sede), la allegazione degli effetti giuridici della insuperabilità dell'affermato inadempimento della conduttrice si infrange contro la fondamentale ragione della decisione, costituita dalla ravvisata non imputabilità al locatore dell'inconveniente costituito dal rigurgito fognario al piano seminterrato e dalla possibilità che la conduttrice avrebbe avuto di adoperarsi per risolverlo direttamente” (Cass 18 ottobre 2012, n. 17892).

In sostanza il rigurgito fognario dev’essere ricondotto nell’alveo delle così dette molestie di fatto rispetto alle quali l’art. 1585, secondo comma, c.c. prevede una tutela che si esplica direttamente contro chi le ha poste in essere, escludendo qualsivoglia responsabilità del proprietario dell’immobile che resta imputabile solamente per le così dette molestie di diritto (ossia le pretese giuridiche di terzi sul bene concesso in locazione).

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