Il contratto di locazione di un’unità immobiliare destinata a civile abitazione è l’accordo con cui una persona (proprietario) concede la detenzione e l’uso a fini personali (ossia per fissarvi la dimora) di un’abitazione, dietro il versamento di un prezzo. Il prezzo è denominato canone di locazione.
La definizione, vale la pena evidenziarlo, non è tratta da nessun codice: essa è formulata appositamente per meglio introdurre l’argomento oggetto di questo articolo.
Assieme al canone, l’inquilino deve versare le spese condominiali. Quali sono le spese a suo carico? In che misura? La risposta è contenuta nell’art. 9 della legge n. 392/78. In particolare ai sensi dei primi 3 commi di tale articolo:
“ Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.
Le spese di pulizia delle scale? Le paga il conduttore. La bolletta per la luce delle parti comuni? Idem. Le spese per il compenso dell’amministratore? Queste sono una nota dolente.
Come per l’assicurazione, infatti, in alcune sentenze si legge che “ il conduttore non è tenuto al rimborso delle spese relative al compenso dell' amministratore ed alla assicurazione dello stabile sia perché non comprese nel tassativo elenco dell'art. 9 comma 1 l. 27 luglio 1978 n. 392, sia perché aventi origine e fondamento nei diritti dominicali sulle parti comuni, per le prime, ed in quanto effettuate per garantire la conservazione delle situazioni dominicali per le seconde” (Trib. Roma 13 luglio 1992).
Detta più semplicemente: la legge n. 392 elenca in maniera tassativa le spese che possono (si badi non devono) essere poste a carico del conduttore. Tra queste non sono ricomprese quelle per l’amministratore (e l’assicurazione) che riguardano il diritto di proprietà e non l’uso.
Decisione opinabile in quanto l’amministratore svolge comunque un servizio di cui il conduttore usufruisce.
Nella prassi, infatti, prevale quell’orientamento che ripartisce al 50% la spesa per il compenso del mandatario.
Al di là di ogni contrasto una cosa appare certa: non è obbligatorio che il conduttore debba pagare le spese per l’uso delle cose comuni. Egli, infatti, può essere esonerato del tutto dal versamento degli oneri condominiali o contrattare una partecipazione in misura fissa. E’ questo il senso dell’inciso “salvo patto contrario” contenuto nel primo comma dell’art. 9 l. n. 392/78.
