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Riscossione rate condominiali, l'amministratore ha la piena autonomia di agire in tutti i gradi
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Riscossione rate condominiali, l'amministratore ha la piena autonomia di agire in tutti i gradi

L'amministratore ha la piena autonomia di agire in tutti i gradi di giudizio per la riscossione dei contributi condominiali

Avv. Alessandro Gallucci  

Il tema della legittimazione attiva e passiva dell’amministratore di condominio impegna e non poco la Suprema Corte di Cassazione.

Non è raro leggere nelle sentenze che riguardano delle eccezioni circa il difetto di legittimazione dell’amministratore che avrebbe agito senza autorizzazione assembleare.

Siccome, nonostante un intervento delle Sezioni Unite, l’incertezza regna sovrana, ogni intervento è utile per tracciare, sia pur lentamente, un solco di certezza nel magna fluido dell’attività giudiziale del legale rappresentante del condominio.

Quali sono le azioni giudiziarie che l’amministratore può intraprendere legittimamente?

Ai sensi dell’art. 1131, primo comma, c.c. “ nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi”.

Il condomino non rispetta il regolamento condominiale? L’amministratore, senza preventiva autorizzazione condominiale, può agire giudizialmente per chiedere l’accertamento di tal fatto e dunque la condanna del comproprietario.

Il condomino non paga i ratei condominiali? L’amministratore può agire in giudizio ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. (decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo).

Queste azioni giudiziarie non sono limitate al solo giudizio di primo grado; in sostanza l’amministratore può resistere in giudizio nel grado d’appello ed in quello di Cassazione così come promuovere tali giudizi se le sentenze sono avverse al condominio.

Ciò senza farsi preventivamente autorizzare dall’assemblea; il tutto perché si tratta di materie rientranti nella legittimazione ad agire riconosciutagli ex lege.

Tale presa di posizione è stata ribadita dalla Corte di Cassazione con una sentenza resa agli inizi del mese di novembre.

Si legge in questa pronuncia che " riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea è compito precipuo affidato dall'art. 1130 cod. civ. (e dall'art. 63 disp. att. cod. civ.) all'amministratore, il quale pertanto è senz'altro abilitato ad agire e a resistere nei pertinenti giudizi, senza che occorra quell'apposita autorizzazione dell'assemblea, che è richiesta dall'art. 1131 cod. civ. soltanto per le liti attive e passive che esorbitino dalle incombenze proprie dell'amministratore stesso (cfr. Cass., Sez. Un., 6 agosto 2010, n. 18331; Cass., Sez. II, 25 ottobre 2010, n. 21841; Cass., Sez. II, 18 settembre 2012, n. 15638)" (Cass. 9 novembre 2012, n. 19533).

Va ricordato che questa pronuncia è importante anche perché resa alla luce di un principio di diritto (spesso bistrattato) espresso dalle Sezioni Unite, secondo il quale “ l'amministratore del condominio, nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre, non è legittimato a resistere in giudizio per il condominio, o ad impugnare la sentenza a questo sfavorevole, senza previa autorizzazione a tanto dell'assemblea dei condomini, fermo restando peraltro che, qualora egli si sia costituito in giudizio o abbia proposto l'impugnazione senza la detta autorizzazione, il suo operato può essere ratificato dall'assemblea (eventualmente anche in seguito all'assegnazione da parte del giudice di un termine a tal fine, ai sensi dell'art. 182 c.p.c.), derivandone, in mancanza, la inammissibilità della sua costituzione in giudizio o della sua impugnazione (nella specie, la S.C., premesso che la contro versia, avente ad oggetto il risarcimento dei danni cagionati da infiltrazioni d'acqua verificatesi in un appartamento dell'edificio condominiale per difetto di manutenzione del soprastante lastrico solare, esulava da quelle per le quali l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1131, comma 1, c.c., ha dichiarato la inammissibilità del ricorso per cassazione proposto dall'amministratore del condominio senza l'autorizzazione dell'assemblea dei condomini, non avendo il medesimo neppure provveduto, di fronte all'eccezione al riguardo sollevata da controparte, a munirsi della necessaria ratifica) (Cass. SS.UU. n. 18331/10 in Foro it. 2010, 12, I, 3353 (s.m.).

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