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afoppoli

Riduzione temporanea canone per mancato pieno godimento

Buongiorno,

sono proprietaria di un appartamento locato, dotato di un grande terrazzo. Quest'inverno a causa di infiltrazioni di umidità al piano sottostante sono stati effettuati dall'amministratore del condominio in più punti degli interventi di "rattoppo", eseguiti senza troppa cura per l'impatto estetico degli stessi sul terrazzo. Il risultato è che sicuramente l'estetica, ma non l'agibilità del terrazzo, sono è in parte compromessa. In attesa di individuare l'intervento adatto per porre rimedio al danno fatto, il conduttore chiede una riduzione del canone per i mesi in cui non ha potuto e non potrà godere "pienamente" del terrazzo. Chiedo quindi al forum se ci sono indicazioni/riferimenti per il calcolo della riduzione del canone e gli adempimenti per effettuare la riduzione in modo temporaneo (registrazione di scrittura privata in cui vado ad indicare il lasso temporale della riduzione?)

Grazie a chi vorrà rispondere

A.

Ciao, a mio avviso, non credo ci siano dei parametri che possano stabilire un valore di riduzione per il mancato uso del terrazzo.

Ritengo, anche, di aggiungere che non mi sembra una buona ragione per pagare un canone inferiore a quanto regolarmente pattuito nel contratto in essere perchè le ragioni del "mancato uso" (poi bisognerebbe chirirci bene in cosa consita questo mancato uso) sono dovuti ad interventi edilizi uregenti a cui il Condominio ha dovuto ottemperare.

Un lavoro, quindi, di sicura importanza ma che non ha limitato l'appartamento di strumenti importanti.

Perciò io, se fossi in te, non accetterei neanche per idea una riduzione del canone per questi motivi e nel caso lo facesse, senza la tua autorizzazione, io procederei immediatamente con una lettera di mora e, in caso di insistenza, con lo sfratto per morosità.

Intendiamoci, ci sono dei casi in cui è pienamente legittimo che il conduttore si autoriduca il canone per esempio Cassazione 11/02/2005 n. 2855 perchè sebbene il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando viene a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell'ipotesi di inesatto adempimento, purchè essa appaia GIUSTIFICATA in relazione all'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, valutati questi ultimi in relazione all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede.

Insomma, che cosa ti voglio dire?

Ti voglio dire che se il conduttore ha continuato a godere dell'immobile, sebbene non pienamente a causa di questi momentanei lavori sul terrazzo, se vogliamo imputabili al locatore, non è giustificabile il rifiuto di pagare parzialmente il canone.

Ci devono essere motivi di grave importanza, ce lo dice anche una recente sentenza della Cassazione del 08/01/2010.

Questo è quello che penso a tal proposito poi decidi te, ovviamente.

Ciao

Concordo integralmente con brico.

 

Non ravviso giustificazioni valide quando il mancato uso è determinato da cause di forza maggiore.

Non dipende dal locatore la necessità di dover "lasciar/fare" lavori di riparazione che il Condominio ( e la Legge) gli impone.

 

Se il mancato uso del terrazzo per il periodo necessario ai lavori è una grave discriminante è questione da affidare ad un Giudice per l' eventuale misura di riduzione del canone (salvo non si trovi accordo bonario).

 

Afferma infatti, la giurisprudenza di questa Corte che: “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (cfr. Cassazione 3^ sezione civile n.14739 del 13 luglio 2005)”.

Di conseguenza, risulta alquanto limitato lo spazio in cui la “autoriduzione” del canone è legittima, e cioè quando rappresenta effettivamente una proporzionata (Cassazione, 11 febbraio 2005, n.2855) e ragionevole reazione (16 maggio 2005, n.10185) all’inadempimento comprovato del locatore, configurabile solo in presenza del totale venir meno della propria prestazione, come appare dalla sentenza n.14753, resa dalla Suprema Corte il 13 luglio 2005:

Buongiorno,

sono proprietaria di un appartamento locato, dotato di un grande terrazzo. Quest'inverno a causa di infiltrazioni di umidità al piano sottostante sono stati effettuati dall'amministratore del condominio in più punti degli interventi di "rattoppo", eseguiti senza troppa cura per l'impatto estetico degli stessi sul terrazzo. Il risultato è che sicuramente l'estetica, ma non l'agibilità del terrazzo, sono è in parte compromessa. In attesa di individuare l'intervento adatto per porre rimedio al danno fatto, il conduttore chiede una riduzione del canone per i mesi in cui non ha potuto e non potrà godere "pienamente" del terrazzo. Chiedo quindi al forum se ci sono indicazioni/riferimenti per il calcolo della riduzione del canone e gli adempimenti per effettuare la riduzione in modo temporaneo (registrazione di scrittura privata in cui vado ad indicare il lasso temporale della riduzione?)

Grazie a chi vorrà rispondere

A.

Salve, non devi assolutamente accettare una riduzione del canone, non esiste in questo caso.

Concordo totalmente con l'analisi di brico e di dimaraz che, tra l'altro quest'ultimo, ti mette in evidenza in modo molto tecnico e chiaro, casi giurisprudenziali pertinenti, di cui devi tener conto.

Salve

Grazie a tutti per le risposte e per i precisi riferimenti normativi.

A dire la verità la questione è un po' particolare: l'inquilino in realtà non si è mai trovato nella condizione di non poter utilizzare il terrazzo (gli interventi sono stati effettuati in inverno, con la bella stagione erano conclusi), ma a seguito di questi e altri precedenti che sono stati effettuati nel corso della locazione, l'estetica del terrazzo (non l'agibilità) è stata di fatto in parte compromessa. Ora l'inquilino lamenta il fatto che a causa del "disagio" dovuto all'aspetto poco decoroso del terrazzo, non può più fare di esso l'uso che ne faceva prima (feste con inviti ad amici e amici dei figli, per intenderci). In effetti il terrazzo, sebbene la pavimentazione sia effettivamente vetusta, costituisce un elemento di forte valorizzazione dell'appartamento (appartamento di circa 150mq, con 200 di terrazzo, a Milano), quindi la richiesta potrebbe anche essere lecita, o no?

Colgo anche l'occasione per chiedere se, nel caso decidessi di effettuare un intervento di evidente miglioria, anche solo dell'aspetto estetico (ad esempio una ripiastrellatura), come potrei invece chiedere un aumento del canone? (attualmente sono in regime di cedolare secca)

Ringrazio ancora per l'attenzione

A.

Grazie a tutti per le risposte e per i precisi riferimenti normativi.

A dire la verità la questione è un po' particolare: l'inquilino in realtà non si è mai trovato nella condizione di non poter utilizzare il terrazzo (gli interventi sono stati effettuati in inverno, con la bella stagione erano conclusi), ma a seguito di questi e altri precedenti che sono stati effettuati nel corso della locazione, l'estetica del terrazzo (non l'agibilità) è stata di fatto in parte compromessa. Ora l'inquilino lamenta il fatto che a causa del "disagio" dovuto all'aspetto poco decoroso del terrazzo, non può più fare di esso l'uso che ne faceva prima (feste con inviti ad amici e amici dei figli, per intenderci). In effetti il terrazzo, sebbene la pavimentazione sia effettivamente vetusta, costituisce un elemento di forte valorizzazione dell'appartamento (appartamento di circa 150mq, con 200 di terrazzo, a Milano), quindi la richiesta potrebbe anche essere lecita, o no?

Colgo anche l'occasione per chiedere se, nel caso decidessi di effettuare un intervento di evidente miglioria, anche solo dell'aspetto estetico (ad esempio una ripiastrellatura), come potrei invece chiedere un aumento del canone? (attualmente sono in regime di cedolare secca)

Ringrazio ancora per l'attenzione

A.

Anche con questa ulteriore precisazione io rimango sempre del parere espresso prima.

In caso di nuova pavimentazione non puoi chiedere un aumento del canone.

E' una tua decisione che non rientra nei casi in cui si possa chiedere un aumento, è un pò come se lo dovessi sostituire perchè si è verificata una infiltrazione, in questo caso mica paga il conduttore, paga il proprietario essendo una spesa di totale sua competenza.

Ciao

Concordo con Brico sulla mancanza di giustificazione a chiedere/fare una riduzione perchè la "finitura del terrazzo" non è "esteticamente consona" a feste di qualsiasi genere.

Tu affitti un locale presumo uso abitazione. Le "feste" non sono contemplate ( magari anche mal tollerate in Condominio) nei criteri di locazione uso abitativo.

 

Il tuo inquilino è libero di addobbare (rivestire con cosa mobile) il latrico quando deve dare feste.

Nel caso tu decida di sobbarcarti la spesa di una piastrellatura...rammento di aver letto che per determinate spese straordinarie (migliorie) si può chiedere un aumento del canone...ma non sono espertissimo di locazioni e prendila con beneficio d' inventario.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Rapida rinfrescata alla memoria...e ti confermo con le opportune precisazioni (il web è insostituibile a saperlo usare e leggere)

 

http://abcrisparmio.soldionline.it/network/affittare-casa/adeguamento-canone-per-lavori-straordinari.html

Concordo con Brico sulla mancanza di giustificazione a chiedere/fare una riduzione perchè la "finitura del terrazzo" non è "esteticamente consona" a feste di qualsiasi genere.

Tu affitti un locale presumo uso abitazione. Le "feste" non sono contemplate ( magari anche mal tollerate in Condominio) nei criteri di locazione uso abitativo.

 

Il tuo inquilino è libero di addobbare (rivestire con cosa mobile) il latrico quando deve dare feste.

Nel caso tu decida di sobbarcarti la spesa di una piastrellatura...rammento di aver letto che per determinate spese straordinarie (migliorie) si può chiedere un aumento del canone...ma non sono espertissimo di locazioni e prendila con beneficio d' inventario.

 

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Rapida rinfrescata alla memoria...e ti confermo con le opportune precisazioni (il web è insostituibile a saperlo usare e leggere)

 

http://abcrisparmio.soldionline.it/network/affittare-casa/adeguamento-canone-per-lavori-straordinari.html

Ciao dimaraz, in effetti ci sarebbe la possibilità di aumentare il canone in occasione di lavori strordinari ma afoppoli dice di essere in presenza di "cedolare secca" quindi non credo che si possa fare.

Ciao

Ripeto ...non sono esperto sul campo.

In ogni caso l' aumento sarebbe risibile e certo non compensativo dell' investimento.

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