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Contratto di locazione ed oneri condominiali, quali regole in caso di malfunzionamento?
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Contratto di locazione ed oneri condominiali, quali regole in caso di malfunzionamento?

La stipula di un contratto di locazione prevede, di consueto, una clausola relativa alla imputazione delle spese condominiali ed al criterio di ripartizione ed addebito, ipotesi e conseguenze.

Avv. Laura Cecchini  

Il Giudice monocratico del Tribunale di Trento (sentenza n.938 del 20 gennaio 2020) è stato investito della domanda promossa dalla conduttrice (inquilina) di immobile ad uso abitativo relativamente all'accertamento della illegittimità del criterio di ripartizione delle spese dovute dalla stessa a titolo di oneri condominiali accessori per il riscaldamento, con contestuale richiesta di condanna del locatore alla restituzione della somma ritenuta ingiustificata.

Il rimborso degli oneri condominiali da parte del conduttore in favore del locatore costituisce una obbligazione accessoria a quella principale inerente al pagamento del canone convenuto nel contratto stipulato ed è spesso fonte di litigi e contrasti.

Per una compiuta esposizione, appare confacente, prima della disamina della sentenza, illustrare il quadro normativo.

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Imputazione e ripartizione delle spese condominiali nella locazione

Sulla questione, per semplicità e chiarezza espositiva, è opportuno premettere che, in tema di locazione, l'art. 9 della Legge n. 392/1978 prevede espressamente che «sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta».

In proposito, preme evidenziare che una clausola con la quale si preveda l'attribuzione integrale delle spese condominiali al conduttore è da ritenersi nulla ex art. 79 Legge n.392/1978 in quanto il dettato normativo sopra richiamato è inderogabile in danno ai diritti del conduttore.

Sotto tale profilo, occorre rendere noto che, ai sensi e per gli effetti dell'art. 9, terzo comma, della Legge n. 392/78 è riconosciuto il diritto al conduttore di ricevere l'indicazione degli oneri condominiali e dei parametri di ripartizione nonché di poter prendere visione dei giustificativi delle spese sostenute al fine della verifica del corretto addebito della spesa.

Al contempo, è opportuno ricordare che obbligato ai sensi dell'art. 63 Disp. Att. Cod. Civ. nei confronti del condominio è unicamente il locatore per cui la suddivisione delle spese con il conduttore ha una valenza interna ma non verso i terzi.

Il conduttore terzo pignorato non può essere costretto a proseguire la locazione

Per proseguire nella nostra analisi, non possiamo, però, ignorare che, in merito alla individuazione dei criteri e metodi da applicare nella ripartizione degli oneri condominiali, la novella del 2012 (Legge n.212/2012) non ha apportato novità significative atte a risolvere i dubbi nella divisione delle spese nel rapporto contrattuale tra locatore e conduttore.

Vediamo, allora, quali criteri suppletivi possono essere legittimamente assunti, analizzando il caso oggetto della pronuncia in esame.

Quale criterio in caso di malfunzionamento dei contabilizzatori delle utenze?

Preso atto dei riferimenti legislativi citati, la questione sottoposta all'attenzione del Tribunale di Trento ci dà l'occasione per riflettere sulla legittimità della previsione di criteri contrattuali suppletivi.

Nella fattispecie che interessa, una clausola del contratto di locazione stabiliva espressamente l'obbligo del conduttore di versare una quota mensile a titolo di acconto sugli oneri condominiali, all'uopo prevedendo un conguaglio annuale, previa suddivisione tra tutti i condomini delle spese, tenendo in debito conto i pagamenti effettuati.

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Ebbene, la documentazione accompagnatoria ai rendiconti precisava, ulteriormente, che il conguaglio a credito sarebbe stato rimborsato solo dopo la regolazione contabile delle eventuali partite a debito.

La doglianza su cui si fonda l'azione avanzata dalla conduttrice attiene alla errata determinazione dell'intervenuto addebito relativo ai costi del riscaldamento, determinate secondo il criterio del cosiddetto "volume riscaldato" convenuto nell'ipotesi di avarie e di malfunzionamento, in quanto nel suo appartamento il contabilizzatore era efficiente e la mancata rilevazione di consumi era dovuta dal mancato utilizzo per l'intervenuta installazione di una stufa a pellet.

Di contro, la società locatrice reiterava la propria posizione in ordine alla conformità del parametro di ripartizione applicato, espressamente richiamando quando stabilito nella nota accompagnatoria al rendiconto in caso di avaria o malfunzionamento, sostenendo di essere nella impossibilità di poter determinare la quota variabile sulla base dei singoli contabilizzatori a causa della rilevazione di una anomalia.

Ad avviso del Giudicante, la pretesa della conduttrice non può trovare accoglimento ritenuto e considerato che qualora sussista, ovvero sia rilevato, come nella ipotesi de qua, un difetto nel funzionamento, anche di un unico contabilizzatore, questa circostanza incide sul calcolo e ripartizione degli oneri dovute da ogni utente.

In conseguenza, dimostrata il guasto dell'apparecchio di contabilizzazione, è legittimo l'impiego di un criterio suppletivo, contrattualmente predeterminato, che possa ovviare alla incapacità di assumere la modalità ordinaria di lettura dell'apparecchio mediante il rilievo dei consumi ivi indicati.

Pertanto, l'avvenuta adozione da parte della società locatrice della ripartizione della quota variabile in rispondenza del parametro del "volume riscaldato", e cioè secondo la media dei consumi di tutte le altre unità immobiliari appartenenti allo stesso edificio, come sancito nella nota accompagnatoria al rendiconto, risulta valido e legittimamente impiegato.

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Inoltre, non passa inosservato al Giudicante che la inutilizzazione del contatore comportava non solo inattuabilità della attribuzione della quota variabile secondo quanto riportato dall'apparecchio singolo ma, soprattutto, il corretto calcolo in aderenza al criterio predeterminato della media dei consumi.

Infine, la installazione della stufa a pellet, senza una autorizzazione da parte della società locatrice, può integrare una violazione delle obbligazioni contrattuali nonché rende impraticabile una verifica dei consumi secondo i criteri previsti contrattualmente per tutti i conduttori del condominio.

In conclusione, la pretesa formulata dalla conduttrice non può trovare condivisione a motivo del fatto che il criterio applicato dalla società conduttrice risulta conforme al dettato contrattuale assunto nei confronti di tutti gli utenti dello stabile.

Riduzione canone locazione, che cosa fare?

Scarica Trib. Trento 20 gennaio 2020 n. 938

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