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Contestazione gravi motivi di recesso dal contratto di locazione, come fare?
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Contestazione gravi motivi di recesso dal contratto di locazione, come fare?

Locazione, come contestare i gravi motivi di recesso.

Avv. Alessandro Gallucci 

Il conduttore ha sempre diritto di recedere dal contratto di locazione in corso, con preavviso di sei mesi, qualora ricorrano gravi motivi.

Tale regola vale tanto per i contratti di locazione ad uso abitativo (legge n. 392/78 e legge n. 431 del 1998), quanto per i contratti di locazione per uso diverso da quello appena indicato (commerciale, professionale, ecc.).

Che cosa s'intende per gravi motivi?

Al riguardo, data la vaghezza del dettato normativo, è utile volgere lo sguardo a quella che è stata la sua interpretazione in sede applicativa.

La Corte di Cassazione è costante nell'affermare che i gravi motivi al ricorrere dei quali è possibile fare cessare il contratto di locazione sono rappresentati "da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione.

La gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo” (Cass. 5 aprile 2016 n. 6553).

Così, ad esempio, possiamo considerare gravi motivi giustificanti il recesso dal contratto di locazione;

  • la perdita involontaria del lavoro;
  • una separazione alla quale segua un peggioramento delle condizioni economiche;
  • l'aggravamento delle condizioni di salute di un genitore (o di un figlio) che richieda costante assistenza domiciliare.

In generale è grave motivo, per l'appunto, tutto ciò che – per ragioni indipendenti dalla volontà del conduttore – renda impossibile o comunque eccessivamente gravosa la persistenza del vincolo contrattuale.

Si badi: il contratto si scioglie a far data dal decorso di sei mesi dalla ricezione del preavviso da parte del locatore. Ciò vuol dire che fino ad allora si è tenuti, salvo diverso accordo, a corrispondere i canoni di locazione.

Da non perdere: Contratto di locazione, è possibile ridurre il termine di recesso?

Locatore che non crede ai gravi motivi di recesso

Che cosa può fare il locatore se il conduttore nel preavviso di recesso indica gravi motivi che egli ritiene insussistenti, oppure se sono indicati motivi che a suo modo di vedere non sono gravi?

Innanzitutto è bene specificare che non solamente devono sussistere tali gravi motivi, ma gli stessi devono essere indicati nella comunicazione di recesso, pena l'inefficacia del medesimo, al fine di consentire al locatore di poterli contestare tempestivamente (tra le tante, Cass. 16676/2006, 6095/2006, 7241/2006).

Ove il conduttore indichi un motivo che all'apparenza rientra nel novero di quelli gravi e pertanto legittimanti il recesso, al locatore è consentito di avere dimostrazione dell'esistenza del suddetto motivo. Ricordiamo che al momento della comunicazione il conduttore deve indicare l'esistenza della ragione di recesso, ma non ha alcun obbligo di allegazione.

Qualora le parti non concordino sulla esistenza del motivo e non si riesca a trovare un accordo, la questione non può che avere uno strascico giudiziale. In questo caso sarà la parte conduttrice a dover provare in giudizio la ricorrenza del grave motivo.

Laddove ad essere contestata non è l'esistenza di una ragione di recesso, ma la sua riconducibilità nell'alveo della gravità, se non si trova una soluzione bonaria spetterà comunque ad un giudice valutare se il motivo di recesso è qualificabile come grave.

È bene che la contestazione sia formale (con raccomandata a.r. o strumento equipollente); anche se la legge non dice nulla in merito alla tempistica, è bene che la stessa – come indicato dalla giurisprudenza – sia comunque tempestiva.

=> Il cane del vicino abbaia giorno e notte: legittimo il recesso del conduttore dal contratto di locazione per gravi motivi?

=> Contratto di locazione, è possibile ridurre il termine di recesso?

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