Il conduttore di un'unità immobiliare può recedere dal contratto in ragione della presenza di muffa?
Abbiamo posto il quesito facendo generico riferimento all'unità immobiliare senza dare importanza alla destinazione d'uso.
Ciò per significare che s'intende fare riferimento tanto alle locazioni per uso abitativo, tanto ai contratti di locazione per uso differente da quello abitativo (es. commerciale, studio professionale, ecc.).
Partiamo dall'inquadramento del fenomeno fisico alla base della possibilità di recessione dal contratto: che cosa s'intende per muffa?
Le muffe sono dei funghi, ossia degli organismo viventi immobili che si nutrono di altri organismi viventi o in decomposizione (si veda per una più ampia disamina del concetto di fungo, ad esempio, la relativa voce nei dizionari enciclopedici).
Le muffe, così descritte, allorquando siano presenti in grande quantità possono essere causa di problemi inerenti alla salubrità degli ambienti nelle quali proliferano, comportando anche - in casi di presenza estesa - conseguenze per l'apparato respiratorio umano.
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Qual è la causa della presenza di muffe negli ambienti?
Al riguardo è possibile rispondere guardano a due sostanziali ipotesi in grado di generare muffe:
- errato comportamento di chi utilizza gli ambienti che ne sono colpiti;
- difetto costruttivo o più in generale per caratteristiche dell'immobile.
Degli esempi, come sempre possono rendere meglio l'idea. Le muffe si sviluppano prevalentemente in ambienti umidi.
L'umidità può essere causata dalla presenza di condensa, a sua volta derivante dalla mancata sufficiente aerazione degli ambienti.
Detta ancor più semplicemente: tenere sempre le finestre chiuse può essere causa della formazione di muffe.
Le muffe possono formarsi anche in ragione della presenza di infissi a chiusura ermetica installati in ambienti non adeguatamente coibentati. Tale ipotesi andrebbe a configurare un difetto costruttivo.
Ciò chiarito passiamo adesso a osservare come la presenza di muffe siano in grado d'incidere sul rapporto locatizio.
Qualora le muffe siano conseguenza dell'errato comportamento del conduttore, nessuna possibilità di recedere dal contratto. A meno che, infatti, il contratto non preveda il così detto recesso libero con sei mesi di preavviso (artt. 4 e 27 della l. n. 392/78, dedicati al recesso del conduttore rispettivamente nelle locazioni ad uso abitativo ed in quelle differenti), all'inquilino non è dato liberarsi dal vincolo per ragioni connesse al suo cattivo utilizzo; anzi il proprietario avrebbe tutte le ragioni per intimare una condotta differente che non sia dannosa per l'unità immobiliare.
Differente l'ipotesi di formazione di muffe derivante da caratteristiche dell'immobile. In tale ipotesi ove la presenza di muffe sia tale da comportare una rilevante menomazione nel godimento dell'unità immobiliare in ragione della sua destinazione d'uso, non vi sono dubbi che il conduttore possa recedere ex lege dal contratto configurandosi tali presenze alla stregua di gravi motivi (ci vedano artt. 4 e 27 della l. n. 392/78).
Non solo: l'art. 1581 c.c. - rubricato Cose pericolose per la salute - specifica che «se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia».
La risoluzione, differentemente dal recesso non implica il pagamento del canone per il periodo di preavviso e consente di agire per eventuali danni subiti.
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