Le spese a carico del proprietario e quelle di competenze dell'inquilino nel caso di appartamento concesso in locazione

Prendere in locazione un'unità immobiliare non vuol dire solamente corrispondere il canone locativo (più comunemente detto affitto) per il godimento del bene ma anche dover affrontare una serie di costi che proprio quel medesimo godimento può comportare.

L'individuazione di queste spese e la loro ascrivibilità nell'ambito dei doveri del proprietario o dell'inquilino è cosa assai delicata e molto spesso foriera di contrasti tra le parti.

Chi paga la manutenzione degli infissi?

Chi è tenuto a corrispondere le somme per la sostituzione di componenti dei sanitari?

Chi deve pitturare le pareti?

Se si rompono tubazioni idrauliche, paga il proprietario o il conduttore?

Qui vedremo di fornire gli strumenti generali per rispondere a specifici quesiti.

Spese per l'appartamento concesso in locazione, le norme

Prima d'ogni cosa, per comprendere chi debba pagare che cosa, è necessario fare riferimento a quanto detto nel contratto di locazione che a sua volta, molto spesso, si rifà alla disciplina codicistica.

Le norme di riferimento sono rappresentate dagli artt. 1576-1577 c.c. che per completezza si riportano qui di seguito:

Art. 1576 Mantenimento della cosa in buono stato locativo

«Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione (art. 1609 c.c.) che sono a carico del conduttore.

Danni all'immobile concesso in locazione. Il condominio risponde delle lesioni derivanti da modifiche strutturali.

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.»

Art. 1577 Necessità di riparazioni

«Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.

Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.»

In primis è quindi necessario distinguere tra riparazioni straordinarie (in linea generale sempre a carico del proprietario) quelle ordinarie ed in queste tra normali e piccole riparazioni. Queste ultime sono sempre a carico del conduttore.

Piccole riparazioni, le norme e la loro applicazione

Quando una riparazione può essere definita piccola ?

L'art. 1609 c.c., rubricato Piccole riparazioni a carico dell'inquilino, recita:

«Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.»

In termini generali, la Corte di Cassazione, in materia di piccole riparazioni a carico dell'inquilino, ha avuto modo di affermare che «la definizione delle piccole riparazioni, a carico del locatario di fondo urbano[...] è rimessa all'apprezzamento del giudice, il quale, deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d'insieme, della entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell'immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia, gravanti sul conduttore (Cass. 6.5.1978 n. 2181)» (Cass. 27 luglio 1995 n. 8191).

Un esempio può essere d'aiuto per comprendere meglio. In giurisprudenza è stato detto che «in tema di locazione di immobile ad uso abitativo, l'obbligo, gravante sul locatore, di mantenere la cosa locata nello stesso stato in cui si trovava al momento del contratto e, comunque, in uno stato tale da servire all'uso pattuito, include anche l'obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione, laddove devono intendersi come tali quelle derivanti non dal caso fortuito ma dall'utilizzo quotidiano del bene da parte del locatore. Ne deriva che spettano al conduttore le spese necessarie alla riparazione della caldaia, indipendentemente dal fatto che essa abbia già subito una prima sostituzione». (Trib. Salerno 28 novembre 2007 in Il merito 2008, 7).

E' chiaro che inserire nel contratto di locazione un'elencazione, sia pur meramente esemplificativa, di quali debbano essere considerate le spese di piccola manutenzione non può che essere utile per evitare l'insorgenza di contrasti sul punto.

Riparazioni urgenti, i poteri del conduttore e quelli del proprietario

In questo contesto bisogna evidenziare come il legislatore al di là del carattere dell'intervento da eseguire ponga l'accento sulle riparazioni urgenti. A mente del succitato art. 1577 c.c. il conduttore può eseguirle di propria iniziativa, se del caso chiedendone il rimborso, purché ne dia immediata notizia al proprietario.

Chi paga la sostituzione della cinghia della tapparella?

La ratio della norma è evidente: consentire il miglior godimento del bene locato anche in quelle circostanze in cui l'intervento del locatore potrebbe, per i necessari tempi, ridurlo sensibilmente.

Qui di seguito, senza pretesa di esaustività, un riepilogo delle principali spese con l'indicazione della spesa in capo al proprietario (P) o al conduttore (C) in ragione dei suindicati principi.