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laelisa

Balconi e riparazioni

Buongiorno a tutti,

ho un quesito da sottoporre.

I balconi della palazzina in cui abito, invece di avere normali ringhiere, sono chiusi da lastre in cemento, alte circa un metro, distanziate circa 8 cm l'una dall'altra. Non ho ancora capito se i balconi siano aggettanti o meno: sporgono dall'edificio, due lati sono chiusi da queste lastre mentre sul terzo lato c'è un vano ripostiglio (sul lato corto è chiuso da un muro a tutta altezza, il lato lungo ha una parte chiusa da un altro muro a tutta altezza , il soffitto è il balcone di sopra).

Alcuni giorni fa, approfittando del muratore che era in casa nostra per effettuare lavori all'interno, abbiamo deciso di commissionargli anche il lavoro di riparazione delle lastre dei nostri balconi, esternamente ed internamente. Va detto che la facciata del condominio sta letteralmente cadendo a pezzi (balconi compresi) e che sono anni che la questione viene sollevata in assemblea ma senza mai raggiungere la maggioranza. Il lavoro è stato eseguito, a nostre spese.

Ora, sorgono i problemi. Una parte dei condomini sbraita che non era nostro diritto (e fosse caduto un calcinaccio a chi passava di sotto?), un'altra parte che avremmo dovuto aspettare di rifare la facciata, un'altra che dovevamo portare la spesa all'assemblea e farla pagare a tutti. L'amministratore, avvisato prima dei lavori, dice di lasciar parlare e basta. Vorrei però poter rispondere a tutti i condomini che protestano in modo serio e giusto.

Grazie!

Come considerare il balcone? Chi è proprietario del balcone nel condominio? Un bene condominiale, oppure del singolo condomino?Balconi in condominio: la ripartizione delle spese e l’utilizzo delle parti strutturali.I balconi,esclusi dall’elenco delle parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.), appartengono come pertinenze ai proprietari degli appartamenti ai quali accedono,insieme alla colonna d’aria sovrastante.

Ringhiere e parapetti dei balconi: Il parapetto ha come scopo l'impedire al proprietario di casa di precipitare sulla strada: quindi é lui che deve occuparsene.Solo quando al balcone sono aggiunti elementi di abbellimento (stucchi, statue, fregi), la loro manutenzione compete all'intero condominio.

Per risolvere ogni qualsiasi interrogativo in materia, bisogna fare una distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati, ossia bisogna valutare attentamente la conformazione dello stabile condominiale.

 

I balconi aggettanti, sono quei balconi che sporgono rispetto alla facciata dello stabile costituendo così un prolungamento della corrispondente unità immobiliare.

Pertanto, essi, così come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione ( Cass. 30 luglio 2004 n. 14576), appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare de qua; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

 

I balconi incassati o a castello invece, sono delle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio, solitamente chiuse su due o tre lati.Essi, così come precisato con sentenza n. 15913 del 2007 dalla Corte di Cassazione, sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura.

 

Preme inoltre specificare, che la parte frontale, di entrambe le tipologie di balconi, è di proprietà condominiale, qualora essa presenti particolari fregi in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’intero stabile.

 

Dunque, avendo effettuate tale distinzione, nel caso di balcone aggettante le spese per la sua manutenzione saranno tutte a carico del proprietario dell’immobile di cui essa costituisce prolungamento.

Inoltre, occorrerà il consenso dello stesso proprietario, ogni qual volta il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, rispetto al balcone, vorrà utilizzare la parte inferiore della soletta stessa per agganciare tende da sole, lampade etc ( Cass. n. 15913 del 2007), così come saranno nulle tutte le decisioni assembleari relative al balcone senza il consenso dello stesso.

Nel caso, invece, di balcone incassato le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto così come previsto dall’art. 1125 c.c.

quando citi:

"...Preme inoltre specificare, che la parte frontale, di entrambe le tipologie di balconi, è di proprietà condominiale, qualora essa presenti particolari fregi in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’intero stabile"

 

per parte frontale si devono intendere anche le ringhiere?

Ho letto tutti i riferimenti dei link e sentenze varie ma una cosa non mi è ancora chiara: su un terrazzo aggettante, la sola ringhiera è da considerarsi elemento della facciata e quindi bene comune oppure è anch'essa da ricomprendere nel prolungamento dell'immobile che serve e quindi bene esclusivo del condomino? Ho sentito altri amministratori che sostengono che trattasi di bene esclusivo per la parte interna ma la parte esterna fa parte della facciata e quindi pubblico. Ma è possibile fare distinzione fra parte interna ed esterna di una semplicissima ringhiera in ferro, quell formate da dei tubolari o lamelle verticali distanziate da meno di 10 cm una dall'altra per intenderci?

 

grazie

Ciao a tutti , vorrei sapere se i terrazzi in foto sono aggiettanti o no. Spero mi risponda qualcuno perchè sono in vertenza con l'inquilino di sopra.

Gianpiero734.jpg

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La ringrazio per la sua risposta. Ma ho letto che la definizione di aggetto si intende in questo caso " Dicasi Aggiettante balcone o terrazzo con sporgenza dalla facciata del palazzo su tutti e tre i lati ". Questo in un'altro forum.

Praticamente tutti i tre lati del balcone devono sporgere. Possibile ? Ormai non ci capisco più niente.

Grazie per ora !

Gianpiero

Se consideriamo i muri perimetrali dell'edificio, anche se questi ultimi hanno un andamento particolare, i balconi sporgono dalla sagoma di questo anche se da un lato sono appoggiati.

In ipotesi, se si volessero abolire, ciò non inficerebbe la struttura dell'edificio stesso.

Ora allego il testo ......

I Balconi rappresentati in Foto sono (per tutto) a Castello; parte Aggettante non esiste (ricordo a me stesso che si definisce "Aggetto" un corpo sporgente dall'edificio libero da tre parti). Se la parte destra del Balcone/Terrazzo fosse tutta libera la cosa non cambierebbe resterebbe un Balcone a Castello avendo liberi solo due parti. Le spese devono essere suddivise ex Art. 1125; il Fondo del Balcone del 2°p.f.t. è Condominiale mentre la Copertura dell'ultimo Balcone deve essere considerato come Lastrico Solare. Saluti Akim Con la teoria si sa tutto e niente funziona. Con la pratica tutto funziona e nessuno sa il perché.

secondo me sono balconi in aggetto visto che sporgono rispetto ai muri perimetrali , ovvero non sono incassati .

Ricordo che anni fa postai analoga domanda per dei balconi del tutto simili a quelli delle fotografie oggetto di questa discussione ed ebbi risposte diametralmente opposte a quelle che ora peppe64 e Giovanni Inga stanno fornendo a G.gianpiero, ovvero che si tratta di balconi a castello...

Semplicemente il balcone incassato si trova entro le mura perimetrali dell'edificio o in altre parole nella sagoma di esso. In questo caso, come ho già detto, si deve tenere conto della specifica conformazione dell'edificio (mura perimetrali a zig zag";in tal contesto, questi balconi sono aggettanti.

Questa è la mia opinione.

Ho capito che purtroppo le idee e le leggi fatte non sono chiare......

Nel vocabolario la parola aggetto significa sporgenza , appendice ed anche per quanto rigurda nel campo della montagna è una roccia sporgente per cui una sporgenza non può essere ancorata ad un lato ( anzi nel mio caso un lato è addirittura all'interno di una facciata del palazzo )

Gianpiero

Prova ad immaginare le mura perimetrali (la sagoma) dell'edificio senza i balconi e capirai che sono in aggetto anche se un lato è appoggiato ad una parete.

Ok..Ora altra domanda....in questi terrazzi sono ancorati dei tendoni dal 2001, ora un condomine deve ristrutturare i terrazzi e dice di non volere più dare il consenso per l'ancoraggio. Può farlo visto che nel 2001 diede il consenso ?

Grazie a tutti per la pazienza...

Gianpiero

Ricordo che anni fa postai analoga domanda per dei balconi del tutto simili a quelli delle fotografie oggetto di questa discussione ed ebbi risposte diametralmente opposte a quelle che ora peppe64 e Giovanni Inga stanno fornendo a G.gianpiero, ovvero che si tratta di balconi a castello...

In una vecchia discussione indicata al link in calce c'è uno scontro tra TITANI (Akim e Massi)

https://www.condominioweb.com/archivio_forum/balconi-in-aggetto---a-castello-94403/

Nella fattispecie dedotta in quesito le fotografie raffigurano balconi che per un lato sono a filo con il muro perimetrale della facciata, per un altro lato sono aperti e si inseriscono nel prospetto.

Questo tipo di balcone non può definirsi “aggettante”, in quanto è aggettante quel balcone che: a) sporge rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente unità immobiliare; b) si protende nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio; c) ha autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno.

I balconi in questione rientrano invece nella categoria dei balconi a castello, che è quella tipologia di balcone che non sporge rispetto alla facciata dello stabile, ma è posto all’interno del perimetro esterno dell’edificio, inserito nella sua struttura portante e non si protende autonomo nel vuoto.

Il balcone a castello a sua volta rappresenta una tipologia dei cc.dd. balconi incassati.

Per questo tipo di balcone le spese per il rifacimento del parapetto in muratura dovranno essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. poiché esso fa parte integrante della facciata dell’edificio.

Quanto al sottobalcone, nella tipologia del balcone incassato esso viene considerato alla stessa stregua dei solai, sicchè la spesa relativa deve essere sostenuta da ciascuno dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.): infatti, la conformazione del balcone incassato fa sì che esso funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

(anaci.it)

Sempre mia opinione...

Il balcone a castello o incassato, è così chiamato poichè si trova "entro" le mura perimetrali dell'edificio o in altre parole non sporge dalla sagoma dell'edificio stesso. Su questo, penso, che siamo tutti d'accordo.

Nel caso di specie, come detto, a mio avviso si deve partire dalla conformazione delle mura perimetrali che hanno un andamento particolare. Considerando la sagoma, i balconi escono dalle mura perimetrali;anche se da un lato appoggiano al muro esterno non ritengo si possano considerare aggettanti.

Il fatto che siano appoggiati non implica che siano,a l contempo, agganciati alla struttura portante.

... anche se da un lato appoggiano al muro esterno non ritengo si possano considerare aggettanti...

O ti sei incartato o non ho compreso io.

 

Ritieni che NON SONO AGGETTANTI e quindi sono castello (una delle varie tipologie di balconi non aggettanti) oppure nella frase quotata in neretto c'è un "non" di troppo?

 

In questa discussione

https://www.condominioweb.com/archivio_forum/balconi-in-aggetto---a-castello-94403/

un certo Vanni espresse un concetto chiaro e semplice:

"...a castello, poichè i balconi in aggetto hanno tre lati liberi.."

Hai ragione... piccolo lapsus..

La frase corretta era... non ritengo non si possano considerare aggettanti...

 

Per il resto... stolto è colui che non cambia mai idea...😂

 

... Vanni? chi era costui?

Vanni era un utente storico e molto preparato che la pensava come quanto postato da pessina e dal link ANACI e cioè che in una facciata ad L entrambi i lati della L sono muri esterni perimetrali ed i balconi che non sporgono autonomamente nel vuoto rispetto alla facciata (su 3 lati) sono balconi NON AGGETTANTI. 🙂

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