La locazione di un appartamento ammobiliato è una delle opportunità con cui chi cerca casa in affitto si trova sovente ad avere a che fare.
Al di là delle valutazioni personali sulla convenienza (es. per i trasferisti risparmio sull'acquisto del mobilio), si tratta in tutto e per tutto di un normalissimo contratto di locazione.
Naturalmente, visto che le cose mobili presenti nell'unità immobiliare restano di proprietà del locatore, salvo diverso accordo, è utile comprendere come bisogna comportarsi se durante l'esecuzione del contratto esse si rompono oppure vengono danneggiate.
Prima di entrare nel dettaglio è bene delineare il contesto in cui andremo ad approfondire i diritti e dovere del locatore e dell'inquilino.
Contratto di locazione, diritti e doveri di locatore e conduttore
Ai sensi dell'art. 1571 c.c.
«La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo».
Per la dottrina e la giurisprudenza si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive (godimento dell'immobile verso pagamento di un corrispettivo, il così detto canone) che istituisce un diritto personale di godimento su un bene altrui. Il conduttore, in ragione del contratto, diviene titolare di questo diritto.
La particolare delicatezza del tema degli alloggi ha portato il Legislatore a prevedere una serie di norme (che spesso hanno creato più confusione che chiarezza) sugli aspetti legati alla locazione di unità immobiliari; si pensi su tutte alla così detta legge sull'equo canone (legge n. 392/78 ancora parzialmente in vigore) o alla successiva legge n. 431/98 (che l'ha in parte sostituita).
In questo contesto, si diceva, è usuale che le abitazioni vengano locate anche con i mobili, si parla in tal caso di locazione di un appartamento ammobiliato.
Che cosa succede se, nel corso del tempo, si rompe il frigorifero, una tapparella oppure un impianto?
Appartamento ammobiliato: mobili, elettrodomestici, sostituzioni e riparazioni
La risposta è la seguente: tutto dipende dalla natura della riparazione da effettuare.
La regola generale è quella contenuta nell'art. 1576 c.c., rubricato Mantenimento della cosa in buono stato locativo, che recita:
«Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.»
Insomma in linea generale sta al proprietario garantire la funzionalità dell'appartamento e di tutto quanto ad esso correlato.
La legge, però, fa una distinzione rispetto alle così dette opere di piccola manutenzione.
Piccola manutenzione, definizione ed esempi pratici
A mente dell'art. 1609 c.c., rubricato Piccole riparazioni a carico dell'inquilino, recita:
«Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali».
Per fare un esempio chiarificatore: se si rompe la fune di una tapparella, quella spesa sarà quasi certamente a carico del conduttore trattandosi di logorio dovuto all'uso; certo la situazione diventa più dubbia se la rottura avviene dopo qualche giorno dall'inizio del contratto. Per questo è sempre bene effettuare un sopralluogo accurato al momento della presa in consegna dell'immobile.
Se, invece, a rompersi è l'impianto di riscaldamento o quello idrico, molto probabilmente la spesa sarà a carico del proprietario.
Ad ogni buon conto, come specificato dalla Corte di Cassazione, «la definizione delle piccole riparazioni, a carico del locatario di fondo urbano[...] è rimessa all'apprezzamento del giudice, il quale, deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d'insieme, della entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell'immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia, gravanti sul conduttore (Cass. 6.5.1978 n. 2181)» (Cass. 27 luglio 1995 n. 8191).
Conduttore e ruolo di custode
Al di là degli aspetti concernenti le ragioni della necessità dell'intervento, o meglio in aggiunta a questo aspetto, va rammentato che il conduttore, avuta la materiale disponibilità dell'appartamento ne è custode in relazione alle cose di esso sulle quali ha diretto potere d'intervento.
In tal senso è stato affermato che «tra le riparazioni a carico dell'inquilino rientrano anche quelle relative alla rottura di elementi "esterni" dell'impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie. (Nella fattispecie la Cassazione ha ritenuto che dei danni provocati dalla rottura del tubo flessibile del bidet debba rispondere l'inquilino, atteso che la serpentina è un tubo pieghevole non inglobato nell'impianto interno idrico, per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie e, di conseguenza, è sotto la vigilanza del conduttore-inquilino che sarà responsabile dei relativi danni)» (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).
Diversamente, sempre la Cassazione, in relazione alla tubature incassate nei muri ha specificato che il conduttore non è custode e quindi non è tenuto nemmeno ai sensi dell'art. 1609 c.c. alla manutenzione delle parti di impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento, ciò in ragione del fatto che su di esse non ha potere diretto di vigilanza e controllo (Cass. 22 maggio 2014 n. 11353) e, aggiungiamo noi, anche in considerazione del fatto che queste parti d'impianto necessitano di manutenzione pressoché solo per vetustà o caso fortuito.
