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Locazione di un appartamento e danni al mobilio: chi deve pagare che cosa?
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Locazione di un appartamento e danni al mobilio: chi deve pagare che cosa?

Danni alle cose presenti nell'appartamento in locazione: il ruolo locatore e quello del conduttore.

Avv. Alessandro Gallucci  

La locazione di un appartamento ammobiliato è una delle opportunità con cui chi cerca casa in affitto si trova sovente ad avere a che fare.

Al di là delle valutazioni personali sulla convenienza (es. per i trasferisti risparmio sull'acquisto del mobilio), si tratta in tutto e per tutto di un normalissimo contratto di locazione.

Naturalmente, visto che le cose mobili presenti nell'unità immobiliare restano di proprietà del locatore, salvo diverso accordo, è utile comprendere come bisogna comportarsi se durante l'esecuzione del contratto esse si rompono oppure vengono danneggiate.

Prima di entrare nel dettaglio è bene delineare il contesto in cui andremo ad approfondire i diritti e dovere del locatore e dell'inquilino.

Contratto di locazione, diritti e doveri di locatore e conduttore

Ai sensi dell'art. 1571 c.c.

«La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo».

Per la dottrina e la giurisprudenza si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive (godimento dell'immobile verso pagamento di un corrispettivo, il così detto canone) che istituisce un diritto personale di godimento su un bene altrui. Il conduttore, in ragione del contratto, diviene titolare di questo diritto.

La particolare delicatezza del tema degli alloggi ha portato il Legislatore a prevedere una serie di norme (che spesso hanno creato più confusione che chiarezza) sugli aspetti legati alla locazione di unità immobiliari; si pensi su tutte alla così detta legge sull'equo canone (legge n. 392/78 ancora parzialmente in vigore) o alla successiva legge n. 431/98 (che l'ha in parte sostituita).

In questo contesto, si diceva, è usuale che le abitazioni vengano locate anche con i mobili, si parla in tal caso di locazione di un appartamento ammobiliato.

Che cosa succede se, nel corso del tempo, si rompe il frigorifero, una tapparella oppure un impianto?

=> Chi paga la sostituzione dello sciacquone del wc?

Appartamento ammobiliato: mobili, elettrodomestici, sostituzioni e riparazioni

La risposta è la seguente: tutto dipende dalla natura della riparazione da effettuare.

La regola generale è quella contenuta nell'art. 1576 c.c., rubricato Mantenimento della cosa in buono stato locativo, che recita:

«Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore

Insomma in linea generale sta al proprietario garantire la funzionalità dell'appartamento e di tutto quanto ad esso correlato.

La legge, però, fa una distinzione rispetto alle così dette opere di piccola manutenzione.

Piccola manutenzione, definizione ed esempi pratici

A mente dell'art. 1609 c.c., rubricato Piccole riparazioni a carico dell'inquilino, recita:

«Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali».

Per fare un esempio chiarificatore: se si rompe la fune di una tapparella, quella spesa sarà quasi certamente a carico del conduttore trattandosi di logorio dovuto all'uso; certo la situazione diventa più dubbia se la rottura avviene dopo qualche giorno dall'inizio del contratto. Per questo è sempre bene effettuare un sopralluogo accurato al momento della presa in consegna dell'immobile.

Se, invece, a rompersi è l'impianto di riscaldamento o quello idrico, molto probabilmente la spesa sarà a carico del proprietario.

Ad ogni buon conto, come specificato dalla Corte di Cassazione, «la definizione delle piccole riparazioni, a carico del locatario di fondo urbano[...] è rimessa all'apprezzamento del giudice, il quale, deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d'insieme, della entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell'immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia, gravanti sul conduttore (Cass. 6.5.1978 n. 2181)» (Cass. 27 luglio 1995 n. 8191).

Conduttore e ruolo di custode

Al di là degli aspetti concernenti le ragioni della necessità dell'intervento, o meglio in aggiunta a questo aspetto, va rammentato che il conduttore, avuta la materiale disponibilità dell'appartamento ne è custode in relazione alle cose di esso sulle quali ha diretto potere d'intervento.

In tal senso è stato affermato che «tra le riparazioni a carico dell'inquilino rientrano anche quelle relative alla rottura di elementi "esterni" dell'impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie. (Nella fattispecie la Cassazione ha ritenuto che dei danni provocati dalla rottura del tubo flessibile del bidet debba rispondere l'inquilino, atteso che la serpentina è un tubo pieghevole non inglobato nell'impianto interno idrico, per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie e, di conseguenza, è sotto la vigilanza del conduttore-inquilino che sarà responsabile dei relativi danni)» (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).

Diversamente, sempre la Cassazione, in relazione alla tubature incassate nei muri ha specificato che il conduttore non è custode e quindi non è tenuto nemmeno ai sensi dell'art. 1609 c.c. alla manutenzione delle parti di impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento, ciò in ragione del fatto che su di esse non ha potere diretto di vigilanza e controllo (Cass. 22 maggio 2014 n. 11353) e, aggiungiamo noi, anche in considerazione del fatto che queste parti d'impianto necessitano di manutenzione pressoché solo per vetustà o caso fortuito.

=> Locazione, nessuna responsabilità del proprietario per i danni causati dal vicino di casa

=> Cosa risarcise l'assicurazione in caso di danni derivanti da infiltrazioni?

Cerca: locazione appartamento mobilio

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Marco
Marco lunedì 12 marzo 2018 alle ore 17:21

buon giorno
posso far pagare un indennizzo del divano rovinato dal gatto del conduttore
grazie marco

Martina
Martina mercoledì 14 marzo 2018 alle ore 20:50

Salve,sono un'inquilina e i miei gatti purtroppo hanno rovinato il divano.In questo caso i padroni di casa devono detrarre dalla caparre il valore dell'importo del divano(circa 190€)?o devono detrarre il valore di un divano che sceglieranno loro(ne hanno scelto uno da 430€)?Grazie mille

Vito
Vito venerdì 26 aprile 2019 alle ore 12:16

Salve, sono un locatore,
Ho affittato un alloggio ammobiliato con 2 camino a 2 ragazze per 10 mesi da giugno ad aprile .
Nel periodo invernale inizio Gennaio ( dopo che il termocamino era in funzione da 3 mesi) e scattato l’allarme per temperatura elevata, le ragazze spaventandosi hanno staccato l’interruttore causando così la rottura di vari componenti , il padre di una ragazza si e impuntato dicendo che la colpa era mia perché l’interruttore doveva essere nascosto o doveva esserci un cartello con scritto di non spegnerlo.
A fine gennaio con consenso reciproco abbiamo recesso il contratto pensando così di non avere più problemi.
Alla consegna delle chiavi abbiamo riscontrato dei lavori da fare, premetto come scritto da contratto la casa era stata data pulita in tutto compreso tinteggiatura dei muri.
Avevano rimasto cucina sporca, camini n2 sporchi, soffitto sopra il camino annerito (penso usavano male il camino) .
Loro hanno firmato un foglio che diceva che c’erano queste cose che non andavano.
Dato loro i preventivi per fare questi lavori, avevo dato anche del tempo per trovare qualcuno di loro fiducia che facesse questi lavori, passato il tempo ho fatto eseguire i lavori segnati sul foglio da loro firmato e all’arrIvo delle ultime bollette ho fatto loro il bonifico della rimanenza della cauzione togliendo anche il danno al camino che su fattura risulta “danno da sovratemperatura “, mandando anche a loro copia di tutti i lavori fatti .
Una ragazza ha accettato il quanto, l’altra “il padre” rivuole tutta la caparra indietro perché non sono andato da un giudice a fare riconoscere il danno.
Cosa deve fare?
Grazie

Orazio Fiumara
Orazio Fiumara martedì 14 gennaio 2020 alle ore 13:11

il locatore ha registrato il contratto con dicitura immobile ammobiliato senza pero redarre e consegnare l allegato inventario come da prassi. Che succede se ci sono danni agli elettrodomestici? il conduttore come si deve comportare?

Francesca
Francesca mercoledì 29 gennaio 2020 alle ore 20:49

Se cade improvvisamente lo specchio del bagno chi paga la sostituzione?
Grazie

Roberto T.
Roberto T. venerdì 26 giugno 2020 alle ore 18:53

Buonasera,
Nel settembre 2009, sono diventato inquilino, di un appartamento ammobiliato. Nel tempo abbiamo rilevato che l'appartamento durante i mesi invernali diventava umido all'inverosimile (addirittura acqua per terra e muffa negli armadi). Abbiamo più volte richiamato l'attenzione del padrone di casa, che ci ha fornito di un piccolo deumidificatore, ma insufficiente per tutto l'appartamento. Oggi stiamo pensando di trasferirci ed ovviamente il mobilio, risulta un pò usurato. E' da imputare a noi, oppure, è un caso di normale vetustità e quindi a carico del padrone di casa ?

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